长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析

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1、力旺项目开发可行性与 开发时机选择分析工作目标工作目标u根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析 论证项目转入二级开发的可行性；u梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发 的因素与策略选择方向，寻找最优策略 ;影响项目开发的 因素分析项目开发战略的 选择项目开发 时机选择外部因素： 市场因素：整体市场是否健康平稳？区域市场认知是否能够得到改善？ 竞争因素：区域需求有限，竞争项目纷纷入市是否增加项目压力？ 需求因素：项目哪些方面更具赢得目标人群需求优势？如延后开发是否会造成人群大量流失内部因素： 污染治理等是否影响项目整体开发 战略选择？ 主要影响哪些方面？哈尔滨长沙兰州

2、北京天津上海重庆太原呼和浩特沈阳大连长春济南郑州武汉成都西安2006年 人均GDP （美元）2006年住宅销售均价（元/平米）200035003000700070005000注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水 平明显低于同类城市，市场发展比较健康市场因素市场因素2006-2007上半年二道、经开、宽城区 供应及销售数据汇总供应规 模比例市场 消化比例剩余20万以下57.622.6%44.724.0%12.925-35万107.142.0%76.841.2%30.335-45万32.812.9%24.713.2%8.150万以上57.622.6%40

3、.421.7%17.22006-2007上半年二道、经开2006-2007上半年宽城二道经开供应消化剩余宽城供应消化剩余20万以下32.226.16.120万以下25.418.66.825-35万80.358.521.825-35万26.818.38.535-45万29.422.4735-45万3.42.31.150万以上57.140.316.850万以上0.50.10.4前期数据显示，年上半年，与本项目 市场环境最接近的宽城区市场消化率接近2006-2007上 半年，三区 合计市场消 化量为 万平米， 当期消化率 接近 。市场因素市场因素代表性项目销售均价 （元/平方米）项目规模 （万平方米

4、）证大光明城华大天朗国际包豪斯国际.市场因素市场因素目前宽城、二道环线区域项目均价已达到 元之间,资金回流较快当前长春市场整体房价较低，供需平衡发展，铁北区 域整体消化能力较强，房价具备竞争优势市场因素市场因素万达中海万科万科中海中海保利力旺力旺中海绿地中信力旺中海一线地产品牌均为城郊地产运营专家，主要选择城市 需求外溢第一承接带作为开发重点碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园恒大恒大华润华润华润金地金地新世界万科万科万科万科万科首创万科首创 保利保利保利保利绿地绿地远洋中海中房沿海阳光区域市场认知区域市场认知国内一线 品牌地产企业沈阳布局国内一线 品牌地产企业长春布局吉林大路长东北开放开发先导 区基础设

5、施工程，核 心区初步定在伊通河 以东，长吉高速以北 ，主要建设远达大街 北延长线（三环路至 环城高速公路）、洋 浦大街、世纪大街等 3条快速路，龙嘉机 场备用通道等11条主 干道、54条次干道、 8座互通立交桥，总 投资达38亿元。2008-3-30 长春政府网年初，项目区域被初步确定为“长东北开放 开发先导区核心区”，铁北大开发正式启动区域市场认知区域市场认知政策导向 将催生区 域未来 年启动关 注期，市 场关注将 空前提 高，对房 地产市场 将产生明 显促进 作用长白岛沈阳第一人工岛长白地区坐 落在浑河南 岸，原为沈 阳市东陵区 管辖，2004 年经省政府 同意，划归 和平区； 年 末，和

6、平区 提出长白地 区发展规划 蓝图，并逐 步确定建设 沈阳第一个 大型人工岛 长白岛 规划方案政策分析政策分析长白地区原有市政环境政策分析政策分析浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于 一体的现代化的滨水新城 长白岛规划用 地10.87平方公 里。规划的主 导概念是：立 足于人与自然 、人与人、精 神与物质的和 谐，将长白地 区建设成为和 谐岛城； 一期投入3.47 亿元进行路网 建设； 投资6300万元 建设长白岛滩 地公园；政策分析政策分析浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游 于一体的现代化的滨水新城设施原有配套未来规划大型公建 （商务中心）无长白岛东南部CRD、滩地森林公

7、 园写字楼无沿浑河段高端商务办公区酒店生态园五星级酒店（至少3家）商场无1家大型超市及大型综合批零结 合的市场医院长白医院规划1所地区级的医院银行中国信合、邮政储蓄等-学校长白中学、134中134中、铁路五校、南宁幼儿园体育设施无沈水湾高尔夫体育公园文化设施无国际高尔夫球场、滩地休闲森林 公园交通条件287、324、327、149等沈苏路改扩建工程就业条件蚁力神集团、石材城等政策分析政策分析长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实 现多方共赢长白区域商品房价格近年走势2004200520062007长白区域住宅 均价20002400300035004000450050005800增长幅度

8、5030_3330_40%年以来 ，长白岛商品房 用地楼面价亦从 元/平 方米彪升至如今 的元/ 平方米左右； 区域目前已吸引 万科、远洋、中 海、新加坡许兄 弟等国外内一线 公司及格林豪森 等本土巨头强势 介入政策分析政策分析当前区域市场形象与认知弱势在开发与营销推广过程中 可以化解，当前政策倾斜机遇更为此提供了良好契机众多品牌地产公司实践证明，区域陌生感与落后面貌不是决定住宅项目开发成败的关键因素，反而是博取超额开发利润的市场前提；沈阳长白岛案例进一步说明当前政策倾斜将在未来几年逐渐改变区域认知，是区域内房地产发展的难得机遇区域市场认知区域市场认知竞争因素竞争因素已上市及即将上市项目潜在项

9、目区位总规模容积率开发时间年供应量 备注青年城宽城681.42008-201313.6华大天朗国际宽城60约1.42008 2012先建5万平米回迁；分5年开发，多层为 主，后期少量小高层证大光明城宽城1001.562007-201220鲁辉国际城远达大街90公顷1.3108年开始07年开建23万回迁房；其它2008开建潜在土地供应东安屯旧城改 造 东荣大桥南77公顷08年开始计划2008年开建36万(含24万回迁)远达大街鲁辉 对面远达大街西侧88公顷08年以后经开区北部规 划本地块往南 约100公顷09年以后未来，区域市场大盘项目将集中入市，市场竞争将逐渐 激烈，惟有具备足够差异化优势方能

10、突围需求因素需求因素当前换房需求主要为首次置业及改善居住条件需求配套、环境与物业管理为当前换房需求产生的 主要原因需求因素需求因素环境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，远期能够解决 垃圾场区域 距离项目前期 开发区域有一 定距离，容易 以绿化进行间 隔； 粉煤灰池未 停排部分对项 目前期销售与 环境造成恶劣 影响，停排工 作进展趋势不 明朗，是项目 开发中的重大 隐患；自身因素自身因素 目前，已经对风沙大、粉煤灰污染重的重点部分启动了全面绿化方案 ； 已取得了一热电和二热电关于项目内灰池停排的承诺：承诺08年5月 底项目内的灰池全部停排。09年底项目地块和伊通河之间的4、5号两 个灰池停排； 污染

11、电厂作为大型国企甚至有央企背景，工作推进进度将存在诸多变 数，停排工作进程无切实保证； 绿地建设权申请工作仍在进行中；环境污染治理对项目销售与地块价值实现影响较大，但最终 能够得到解决，是项目协调开发进程的重要考虑因素由于政策影响且项目已取得停排承诺，项目粉煤灰污染治理工作 在近年得到落实，目前工作的重点是促进落实展开的进程；绿地建设权申请反而对项目工作推进更为重要，沿河绿地如由政府 主导建设则其落实工作将更为漫长，对项目影响重大；自身因素自身因素绿化建设：绿地公园建设权尚未取得，得到有关部门 支持，仍需进一步疏通项目公园改造部 分是项目核心生 态配套资源，对 项目整体价值提 升与区域认同度

12、改善至关重要。自身因素自身因素区域环境：项目可达性一般，区域市场形象较落后，市 区人群对地块缺乏认知，客户心理较远，需要营销过程 解决自身因素自身因素解放大路长春大街长新路东荣大路吉林大路四通路东容路远达大街自身因素自身因素区域配套：区域教育、医疗及商业配套水平均明显落后 ，提升配套水平是提升项目基础价值的主要手段配套类别配套资源配套评价教育金钱小学 、长江小学 、开封小 学 、新太小学 、18中学 等缺乏名校或重点学校 医疗二道区二院 将在鲁辉地块重建二道及宽城北部缺乏大 型医院或品牌医院商业及生活服务小白桥市场 、开泰综合市场、 十里堡市场 、满客隆超市 、餐 饮娱乐配套档次不高，周边居

13、民，出行只能先先乘座272路 ，然后倒乘其它路线区域房地产市场发展必 须完善商业、生活服务 配套，公交路线引入与 完善需求急切资金占用与政策制约：项目巨量资金占用局面有待改善 ，延缓开发将面临土地闲置费惩罚据相关资料显示，项目前期投入资金已达亿元 ，根据现行银行一年期存款利率计算，项目 投入资金日利息损失约万元，年度机会成本 约万元。按当前房地产行业平均净资产年收益率计算， 项目年度机会成本约万元。项目在年月前如未能启动开发，将面临地价款 的闲置费惩罚。自身因素自身因素影响项目开发因素分类及演变趋势影响因素分类项目把控能力影响范围前期（南区）中期（中区）后期（北区）应对策略制约性因 素粉煤灰池

14、的停 排与治理与绿 化建设积极督促协调 停排工作集中财力物力 在较短时间内 完成治理与建 设项目启动按现有停排承诺 ，预期年末 前可以实现停排 ；灰池治理与改造 建设预期时间为 个月经过治理改造与绿化建设，灰 池在项目中后期对项目影响已 较小灰池治理是项目销 售实现的重要前提 ，但不对项目是否 具有开发可行性有 决定性影响可以改变 的因素垃圾场污染协调治理参与 建设价格走势与开 发进度已实现停放，可绿化间隔，影响较小北区开发前 必须全面完 成改造主要工作为改造与 绿化间隔区域落后郊区 形象加强自身推广降低购买欲望 与价格随着竞争项目启动，区域形象将逐步 得到改善营销推广过程强调 区域远期发展价

15、值展示与推广强化项 目个性卖点区域落后的配 套与人文生活 氛围以自身配套完 善区域配套降低购买欲望 与价格自身配套确定， 改善预期区域配套逐步 实现配套日渐完 善坚持配套先行，首 期尽快确定配套标 准，与开发周期协 调逐步落实首期必须引入公交 线及部分商业配套 ，确定医疗、教育 配套标准影响因素分类项目把控能力影响范围前期（南区）中期（中区）后期（北区）应对策略可以借 力的因 素 北湖规划 推广倡导 推进落实 价格与升值 潜力 整体规划有力于快 速提升区域价值； “圣湖”规划对项 目有潜在利好 北湖雏形改变区域 整体认知 新功能区出现， 区域价值得到高 度认同 宗地价值推广与北湖 规划执行进展紧密结 合伊通河景观及 治理进程 市政主导 价格走势 未来两年流域水量 增加，景观效果将得 到改善 后期影响弱化新开河治理 市政主导 价格走势 北湖规划执行及区域开发氛围改善后， 新开河具备改造动力企业品牌影响 力 市场接受度 与品牌力 价格与购买 欲望 公司品牌建设阶段 品牌辐射与影响力不断增强 与兄弟项目共创品牌影响项目开发因素分类及演变趋势影响项目开发因素分类及演变趋势 取得公园建设权使其 成为项目独享资源 主导建设保证公园品 质与建设进度 逐步建设完善不断提升宗地价值 规划与局部呈现快 速增强项目竞争优势 价格走势与 购买欲望