商圈和店铺业态分析

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1、 零售商圈的确定商圈的定义：指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。n 商圈的层次:边缘商圈次级商圈核心商圈认识你的真实商圈确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工 作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？传统的选址理论中 商圈形状，是以店铺为 中心的三个大小不一的 同心圆，按照从内到外 的顺序依此为店铺的核 心商圈、次要商圈和边 缘商圈 同心圆商圈:现实中的同心圆商圈-同心多边形商圈 在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向 内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从 而形成不规则的多边形。 不规则多边形商圈-理想中真实的商圈城市公共交通体系是零售网点最主要的辐

2、射途径，而公共交 通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更 加不规则。 理想中真实的商圈综合考 虑了消费者、地理、交通路网 、公共交通体系和竞争对手的 分布。无论是同心圆商圈、同心 多边形商圈还是不规则多边形 商圈，都忽略了一个重要的因 素你的竞争对手，因此只 能称为理想商圈。那么真实的 商圈又是什么样子的呢? 核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费 者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群 体有多大和他们的具体来自哪里。 三个层次商圈的比较：层 次含义地理 范围时间 范围顾客 比重核 心 商 圈最接近店 铺的区域 顾客

3、来店 最方便。小0.8公里内 大5公里内20分钟 之内55 70三个层次商圈的比较：层 次含义地理范围时间范围顾客 比重次 级 商 圈核心商圈 的外围区 域,顾客来 店比较方 便。小1.5公里内 大8公里内小20分 钟内 大40分 钟内15 25三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客 比重边 缘 商 圈次级商圈以 外的区域， 顾客来店不 够方便。小1.5公里 之外 大8公里外小20分上 大40分上10居住人口工作人口流动人口商圈的 顾客来源核心商圈次级商圈边缘商圈是店铺选址的重要前提有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定市场开发策略有助于零售店加快资金周转商圈分 析的重 要性1

4、.店铺的经营特色2.店铺的经营规模3. 经营商品的种类4. 竞争店铺的位置商圈的 影响因素 （1）5. 顾客的流动性6.交通地理条件7.店铺的促销手段商圈的 影响因素 （2）零售饱和理论通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进 而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否 能够开设店铺的理论。计算公式：C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区每一顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。项目A地B地C地潜在顾客数（万人）15108每一顾客平均购买额240200

5、150同类店铺营业面积350003000025000A地区：B地区：C地区：霍夫模型认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的 吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可 以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即 店铺的规模和店铺与顾客的距离。计算公式：Aij为店铺j对顾客I的吸引力； Sj为店铺的规模; Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间; a为顾客对店铺规模的敏感性参数; b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。Pij店铺j对顾客的吸引力该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和霍夫模型霍夫模型-顾客来店购物的可能性顾客来店购物的可能性计算公式：霍夫模型 例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任

6、何一个店铺 购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离 如下： （假设a=1, b=2）项目A店铺B店铺C店铺店铺规模（平方米）600080005000店铺与顾客的距离（ 公里）473解：根据公式：A店铺的吸引力B店铺的吸引力=C店铺的吸引力=Aij = 375+163.3+555.56=1093.86顾客到A店铺的可能性P=375/1093.86=0.343顾客到B店铺的可能性P=163.3/1093.86=0.149顾客到C店铺的可能性 P=555.56/1093.86=0.508店址问题决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略 应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是

7、因为它的高成本和长期 性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大 的损失。零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都 有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店 的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到 占用条款和其他一些法律问题。过程复杂： 综合性决策 成本较高： 固定投入大 灵活性差： 一经选定，很难变动 经营影响大：选址、选址、再选址选址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的决策店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）选址是个战略决策（可变性小）选址的难度大（稀缺性高）选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。 对

8、不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关店铺位 置选择 的地域商业活动频度高的地域人口密度高的地区客流量大的地区交通便利的地区接近集客地同类商品集聚地不宜做 店铺的 地区快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地区店铺密度过大高层建筑物内选址的步骤：地区分析商业区或购物区分析具体位置分析需求 测算人口规模：收入水平：人口的性别、年龄、收入、 家庭规模、类型地区分析（1）利用消费价格指数或其它方法 计算购买力指数地区分析（2）购买力流 入与流出 额的测算流入额流出额流入指数零售引力指数流出指数零售潜力指数地区分析（3）其他因素 的分析产业结构物流系统劳动力供给 政策法律 可能开设的新店铺的数量中心商

9、业区城市的零售中心副中心商业区 或辅助商业区二级商业区商业小区集客地周边、 居民区附近购物中心居民区、社区和地区 性购物中心独立店区商业区 或购物 区分析1.交通条件2.客流分析客流类型客流目标、速度和滞留时间街路两侧的客流规模具体位 置分析 （1）自身客流分享客流 派生客流3.竞争店铺分析4.地形特点及位置布局分析5.城市规划分析6.效益分析具体位 置分析 （2）拐角效应能见度高商圈小知识影响店址吸引力的因素可接近性（顾客出入商店的难易程度）宏观分析（考虑的是主要商圈）道路布局、道路状况、障碍 微观分析（店址附近的情况）可见性、交通流量、停车设施、 拥挤程度、出入难易优势与劣势商圈需求预测第

10、一商圈（60%-65%的顾客来源地）第二商圈（20%的顾客来源地） 第三商圈（偶尔光顾的顾客居住的区域）1、这些顾客的住院部所附近缺乏足够的零售商店 2、完善的交通系统使顾客能够很容易地到达商店 3、商店可能正好位于顾客上下班的路上 4、商店可能正好位于一个旅游景点附近商圈的实际界限是由可接近性、天然障碍、购物区域的类型 、商店的类型以及竞争因素决定的另一个研究商店类型影响商圈大小的方法是看这家商店是目 标商店还是附着式商店。要确定一个商圈需要三种信息。 第一：我们必须知道有多少人生活在这个商圈，住在哪里。 第二：零售商运用人口统计数据和地理信息系统数据和政府公布的 购买力指数来预测潜在购买力

11、 第三：零售商还会用互联网的信息。商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形 态可分为以下几种： 商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多 、热闹、各种 商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金 额比较高等。 住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费 习性为消费者 群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性 为消费群以学 生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性 、外来人口多、 消费水准较高等。 混合区。住商混合、住

12、教混合。混合区具备单一商圈形态的 消费特色，属 多元化的消费习性。商圈形态商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：商业街商铺：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。 市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营 的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场 类商铺。 社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民。 住宅底商：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 百货商场、购物中心商铺：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所 以投资风险也比较高 商务楼、写字楼商铺：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业 空间。 交通设施商铺：交通设施里面及周围的商

13、铺，以及道路两侧各类中小型商铺。以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别 都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初 期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着 区别于发展成熟的商业街商铺。位于不同地区的零售店类型 1.位于市区主要街道的商店 便利商店 如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们服务 高度专业化商店 包括提供个人服务的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝 店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的服务 缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的停车位。 2位于小巷的商店 这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店

14、有自己的顾客群，从而不需要 主街带来的人群，地价成本较低，容易拥有属于自己的停车场。 缺陷：可见性不高。 3位于街区的商店 街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂 区或医疗区内。 优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。 4位于路边的商店 路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型 家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自 己的停车点。 5位于区域型商业中心的商店 这种类型的购物中心的规模非常大，拥有25个部门型商店和超过100个零售商店。 大多数地区型购物中心的目标顾客来自于一小时车程以内的距离，中心所在的地区 的人口一般在100000以上。并可拥有大量的顾客群。 缺陷：商店的独立性相对较低，地价十分昂贵。