虹桥商务酒店项目策划书ppt

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1、Home Bridge Hotel 虹桥商务酒店项目策划书宋羽 042125 张思 042124指导老师：贾广社2007.6项目策划书主要内容项目概况1项目组织结构2项目合同管理3项目结构分解4项目进度管理5项目成本管理6项目质量管理7项目风险管理8910项目人力资源管理项目信息管理项目概述1. 项目目标2. 项目背景3.可行性研究4.项目范围v酒店定位五星级商务酒店 v酒店理念“以高程度的商务配套，为繁忙的 商务人士提供专业的商务服务” v满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与 “商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的 核心要求进行运作 1. 项目目标Home Bridge Hotel

2、v功能简介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的 酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士 接待重要来访客户、驻沪外籍工作人员的短期住 宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所 有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配 置。在酒店服务方面, 计划提供24小时服务，甚 至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工 加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能详细设计v 拟建18层，建筑面积约为36000平方米的商务酒店。 v 1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店 v 2层为茶室，书店 v 3-4层为酒店工作人员办公区域 v 5层为大堂 v 6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域 v 9层：

3、能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施 （至少4种语言），有现场视音频转播系统。 v 10层：15个小型会议室，会议室内配备有电话会议设施 v 11层：会议辅助设施，包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片 投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有现代化电子印刷 及装订设备。 有照相胶卷冲印室。 v 12层：商务办公室、商务会客区 v 13-18层为客房，其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房 型共200余套v 客房内可通过视听设备提供 帐单等的可视性查询服务， 提供语言信箱服务。 v 卫生间有饮用水系统。 v 所有套房分设供主人和来访 人使用的卫生间。 v 客

4、房内有收发传真或电子邮 件的设备。 v 提供免费店内无线寻呼服务 。 v 24小时提供洗衣加急服务。 v 委托代办服务。客房v 有大堂酒吧。 v 专业性茶室。 v 西餐厅外的其他外国餐厅 ，配有专门厨房。 v 有饼屋。 v 有至少能容纳200人正式 宴会的大宴会厅，配有专 门的宴会厨房。 v 有24小时营业的餐厅。 v 钢琴吧 - 高雅的音乐酒吧 ，云集各类名酒佳酿，有 现场音乐表演餐厅、酒吧v 有至少能容纳400人会议的专用会 议厅、配有衣帽间。 v 配有5个小会议室。 v 有同声传译设施（至少4种语言） v 有电话会议设施。 v 有现场视音频转播系统。 v 有供出租的电脑及电脑投影仪、普

5、通胶片投影仪、幻灯机、录像机、 文件粉碎机。 v 有专门的复印室、配备足够的复印 机设备。 v 有现代化电子印刷及装订设备。 v 有照相胶卷冲印室。商务设施v 保龄球室（6道）。 v 美容美发室。 v 精品店。 v 独立的书店。 v 独立的鲜花店娱乐设施安全设施电子卡门锁。 客房贵重物品保险。 自备发电系统。2. 项目背景背景背景1 1：虹桥综合交通枢纽：虹桥综合交通枢纽- -换乘客流促使商业高速发展换乘客流促使商业高速发展 虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临 北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。城市轨道交通：虹桥交通枢纽将汇集地铁2号线(虹 桥交通枢纽至浦东机场)、5

6、号线（莘庄站至虹桥交通枢 纽）、10号线(虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线(虹桥 交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，此外 还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留 了两条地铁轨道。2. 项目背景2. 项目背景背景背景2 2：20102010年上海世博会年上海世博会- -国际来访者刺激酒店业发展国际来访者刺激酒店业发展 2010年上海世博会邀请了个国家和国际组织参展 ，吸引万人次的参观者，是中国政府申办和筹 办上海世博会期间向国际社会作出的一项庄严承诺，这 两项指标都将创世博会多年历史的最高记录。按 照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会的国家和 国际组织将达到或超过个。 外

7、国参展商落户将带动商业贸易的蓬勃发展； 旅游经济所带来的人群将产生对酒店、宾馆等商业设施 的大量需求，2010年世博会更将带来大量的旅游人群和 许多商务贸易方面的客流。选址西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势v 2.1城市枢纽效应 ：虹桥交通枢纽所产生的巨大人流、物 流、信息流必将为其周边地区带来财富商机，现代化大的 综合交通枢纽已经不仅仅发挥交通功能，而且将迅速推动 具有商业、商务、休闲等多功能新城市空间的拓展，并成 为城市发展的重要节点 。v 2.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置 西郊临空商务区在徐泾镇的东侧，紧邻即将建设的虹桥 交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1公里）。其 规划

8、范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到 与闵行区交界的小涞港；占地共有2979亩，约198.6公顷 。3. 可行性研究选址西郊（徐泾）临空商务区自身的肌理特色 2. 1 良好的生态环境 规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境，不 可再生的自然肌理，人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。2. 2 高档的房产集群 区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、 久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。2. 3 丰富的旅游资源 西郊（徐泾）临空商务区可以借助周边的旅游资源，如上海动物 园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特的商务旅游特色 。3. 可行性研究

9、2.4 良好的教育环境和人才基础 在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及 上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量的外 籍人士、高级白领及国内外著名学者。 2.5 优越的开发条件 西郊临空商务区所处地块目前基本上是未开垦的“处 女地”，没有历史包袱，可以在短期内快速启动，开发成 本相对较低，可以进行高标准、整体性综合开发。3. 可行性研究西郊（徐泾）临空商务区的功能定位v 西郊（徐泾）临空商务区定位之一 立足大上海、辐射长三角的 “商务高地”。高端商务人士由于其强劲的消费能力，日益成为各方 市场争夺的重点，同时大交通枢纽的便利又为其方便地到达提供了保 证。因而西郊（徐泾）临空商务

10、区将其目标市场定位在高端商务人士 。（商务酒店服务的主要人群） v 西郊（徐泾）临空商务区定位之二适应上海产业升级要求，建立 “创新服务园区”。 v 西郊（徐泾）临空商务区定位之三提供全方位信息平台，打造“ 信息枢纽”。3. 可行性研究宏观经济环境旅游增长，带动酒店行业兴旺3. 可行性研究12005年，上海接待入境旅游人数 将由2002年的272万人次增长到 400万人次，如按每人次住宿两夜 计，2005年上海接待入境旅游者 的客房需求为800万房夜次，比 2002年增加约256万房夜次。在 加上未来2008年奥运会和2010年 上海世博会，上海的高档客房需 求将面临较大的上升空间。2有关部门

11、预测，上海世博会总参观 客流量将超过7000万人次，平均日 客流量40万人次，高峰日客流量则 将达到60万人次。而根据上海相关 部门的规划，到世博会举办时，上 海星级酒店和经济型酒店的床位将 达到40万张，截止去年年中，上海 的星级宾馆只有359家，共9万张床 位。也就是说，世博会期间，上海 酒店市场床位缺口超过10万张。酒店SWOT分析新进入者国内外著名酒店集团优势拥有灵活投资策略，可以选 择最佳投资点拥有雄厚资金，具有丰富行业经验，拥 有大量的人才储备，并因长期经营拥有 行业管理人际关系等特殊资源。劣势资金量相对小，行业经验不 足，人才储备不足长期在行业中，形成行为惯性，应变能 力不足，出

12、现战略盲点。 在市场拓展中，尚未真正深入二、三线 城市机会目前市场中仍然存在巨大潜 在市场或市场空白迅速发掘潜在市场，占领市场空白威胁来自于行业中现有集团的反 应及新的同时进入者的行为新的进入者和赶超者，将以灵活机制、 快速行动，超前战略思维后来居上商务酒店市场前景v 从发展趋势上看，从现在起到2008年，上海市场对甲级酒 店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥 机场，具有地理的特殊性，商务酒店和商务别墅在该地区 均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群 体将更加扩大。外来投资的进入、周边商业区的拓展，使 得对商务类物业的需求持续增加。据有关资料，目前虹桥 地区商务楼趋向

13、紧张，已向周边地区延伸。 v 从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发， 西郊（徐泾）临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。 而在需求上，更是一种身份的体现，因此市场缺口较大， 因而有巨大的商业价值。房地产开发公司指 挥 部技 术 部工 程 部审 算 部设 备 部市 场 部物 业 开 发 部运 营 部财 务 部项目一项目二本项目项 目 经 理专 家 组土建 水电 工程 师造 价 师采 购 员营 销 人 员物 业 管 理 员技 术 员会 计组织结构图项目任务分工表项目任务分工表项目任务分工表合同管理1. 合同模式 EPC2. EPC模式下业主的职责3. 合同总体策划4. 合同分析5. 合同

14、控制和跟踪6. 合同风险管理合同生命期的特征计划完工阶段1 启动阶段2 计划阶段 3 实施阶段 4 收尾合同生命周期时间变更成本增加风险降低信息质量设计-采购-施工总承包（ EPC）合同模式 EPCEPC模式下业主的职责向EPC承包商支付工程款审查批准分包商招标选择EPC承包商编制业主要求监督和验收v 合同体系的协调 又称为合同网络，目的是项目所涉及的各合同之间关 系的安排与协调。 包括的内容 工程和工作内容的完整性 技术上的协调 价格上的协调 时间上的协调 合同管理的组织协调合同总体策划总体分析 -合同总体分析的内容 -合同的法律基础 -合同类型 -合同文件和合同语言 -合同文件的解释顺序

15、-承包商的主要任务 -发包人责任 -合同价格 -合同总体分析的内容 -施工工期 -违约责任 -验收、移交和保修 -索赔程序和争议的解决合同分析合同详细分析 -将承包合同目标、要求和 合同双方的责权利关系分 解落实到具体的工程活动 上 -针对对象：合同协议书、 规范、图纸、工作量表-通过合同事件表、网络图 、横道图等定义各工程活 动 以项目工作分解结构为基 础（WBS） -合同工作分解结构（ CWBS）对CWBS中的活 动，编制合同事件表合同分析v合同实施控制 建立合同实施的保证体系 监督承包商的工程小组和分包商按合同施工 对合同实施情况进行跟踪，对合同履行情况加 以诊断 进行合同变更管理 日常

16、的索赔与反索赔合同控制和跟踪风险识别风险定性分析风险定量分析风险控制风险控制 与管理与管理合同风险管理风险应对措施项目分解结构WBS1. 项目WBS2. 项目流程图3.项项目任务编码务编码4.项目任务分解表Home Bridge hotel决策阶段实施阶段使用阶段决策阶段环 境 调 查 和 分 析项 目 定 义 和 论 证组 织 策 划管 理 策 划合 同 策 划经 济 策 划技 术 策 划风 险 分 析实施阶段设 计 准 备 阶 段设 计 阶 段施 工 阶 段动 用 前 准 备 阶 段保 修 阶 段营 销 宣 传施工阶段投 资 控 制进 度 控 制质 量 控 制安 全 控 制合 同 管 理组 织 与 协 调竣 工 验 收营 销 宣 传平面媒体电视网络利用虹桥枢纽报纸杂志广告牌磁悬浮车内高铁站台地铁广播公交车车