南通市场调查报告

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1、南通市场投资可行性 分析报告 2007.09.研展部一.南通城市宏观环境分析 二.南通房产现状 三.南通房产投资可行性研判 四. R0737地块分析一.南通城市宏观环境分析地理位置南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,位于长江北岸, 是长江三角洲洲头的城市.南 通“据江海之会、扼南北之喉”,北接广袤的苏北大平原,隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相 依,被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉. 分析:南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地.南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络.204、328国道和宁通高速公路纵横全市，辅 之通沙、通常、海太三座长

2、江汽渡,贯通大江南北; 沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运.南通 兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场,构筑了南 通与外界便捷的空中通道.南通港口已与美国、俄 罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航,并 开通3条国际集装箱航线.正在建设的苏通大桥将于2007底完工,该项工程的完 工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈,“难通”的历史 将一去不返.对南通的经济发展将产生深远的影响.交通情况人口与环境据公安部门统计,2006年末全市户籍人口769.79万人,其中市区人口86.64万人. 2006年,南通 市建成“国家环境保护模范城市”,并被授予“保护臭氧层示范市”称号.城市发展规划为了使南

3、通经济更加稳定健康和快速的发展,融入苏南和上海经济圈,南通的整体城市规划为向南发展,即将新城区和经济开发区作为政府重点打造的区域,新城区和经济开发区的房产开发力度在加大,受关注度和认可度因为政府的政策导向而逐步提高.GDP纵向比较从图表可以看出,从2004年 -2006年,南通GDP保持着稳定 的上升势头,平均保持在20%左 右,高于长三角经济发展平均水 平. 2007年南通GDP首季增长 16.4%,增幅继续在全省领先. 预计全年增幅将保持在16%左 右.2007年GDP将超过2000亿.GDP横向比较右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名,可以看出,南通的经济已经超过

4、传统的苏南经济强市常州,并且不断与其他经济强市接近上海10138苏州4820 无锡3360 杭州3335 宁波2860 南京2780 南通1780 绍兴1678 常州1560 台州1429上海7450 苏州3450杭州2515 无锡2350 宁波2158 南京1910 绍兴1314 南通1220 台州1174 常州110104年排名06年排名人均可支配收入情况表中数据显示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于长三角平均增长水平.居民消费能力不断提高.城镇居民收入增长情况从右图可以看出, 南通的城镇居民收入在 长三角16市中的排名在 第14位,并不如前面GDP 排名,这是因为

5、南通的 产业结构有待优化,生 产力水平有待需进一步 提升.但是居民收入的 增长速度排名第3,发展 较快.与其他发达城市 差距在缩小.城市化水平南通的城市化进程在加速推进,城市化率不断提高.可见,随着经济的快速发展,南通人民的收入水平不断提高,城市化率随之稳步提升.2007年1-7月份南通市 区投资平稳快速递增2007年1-7月份南通 市区投资总额为154.29 亿元,同比增长18.97%.其 中以崇川区和开发区投 资所占比重最大,分别为 64.59亿元和41.39亿元, 分别占投资总额的41.9% 和26.8%.说明崇川区和 开发区为政府重点投资 区域.上半年南通市第三产业增速位居全省第 二

6、今年上半年,南通市第三产业实现增加值356.88 亿元,按可比价格计算,同比增长16.0%,比2006年提 高0.3个百分点,增幅高于全省平均水平0.7个百分 点,在全省13个省辖市中总量居第四位.第三产业水平是衡量现代社会经济发达程度的 重要标志.加快发展第三产业,既可以调整三大产业 比例关系、优化国民经济结构,又是缓解经济生活 中深层次矛盾和促进经济更快发展的一个有效途 径.可见南通的三大产业结构日趋合理.总结地理位置优越,交通发达,跟外界经济联系日益密 切,苏通大桥的开通将会开创南通经济发展新的 一页. 城市规划重点为新城区,即向南发展,新城区潜力 明显. 经济发展迅速, 人均可支配收入

7、稳定快速增长.城 市化水平不断提升,居民消费能力不断增强. 经济总量较高,但是人口众多,所以城镇居民收入 相对其他发达城市来说稍低,但增长迅速,与发达 区域差距在逐渐缩小.二.南通房产现状1-7月份房地产开发投资力度加大今年1-7月份,全市完成房地产开发投资71.24亿元,同比增长36.02%,增速比去年同期上升10.1个百分点,比1-6月份上升0.7个百分点,从走势来看,除12月份增长较快外,基本呈平稳发展态势.上半年商品房建设与销售概况商品房施 工住宅 施工商品房 新开工住宅新 开工房屋竣 工住宅竣 工面积(万)494.81386.4 9101.8974.4647.3242.11同比增长率

8、 (%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房销售住宅销售空置商品房空置住宅面积(万)84.4176.3621.0313.89销售额(万元)387603-各自同比增长 率(%)16.515.4 43.295.83245.93从表中的数据可以看出,南通房地产建设面积 的增长较快，施工面积为1152.15万,可以预见在 未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量.其中,住宅开发面积为935.25万,占总开发面 积的81.2%,可以看出南通房产开发仍以住宅类为主 ,但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长, 与城市发展、市场需求相适应.分析 (一):从销售情况来看,住

9、宅类销售情况良好,住宅 类商品房占总销售面积的89.3%,空置的商品 房面积为36.34万,商办类商品房占空置面 积的1/3,综合上述开工面积和竣工面积来看, 住宅商品房的销售情况要明显优于商办商 品房.分析 (二):从图表中我们可以看出:商品房的销售金额的涨幅明显快于销售面积的涨幅,可见今年1-7月份,南通的商品房销售价格涨幅较大.分析 (三):南通市区历年来地块成交数分析(不完全统计)南通土地市场的供应在逐年增大,呈逐渐放量态势.01-07年土地成交总面积呈上升趋势,02- 03年成交面积快速上升,03-07年都保持在170 公顷以上.南通市区历年来土地成交总面积分析(不完全统计)图表显示

10、的为01年-07年南通市区土地 的成交均价,整体来看,土地价格呈上升趋势 ,07年均价大约为01年均价的3倍,06年-07年 的涨幅最大,为54.8%.南通市区历年来土地成交均价分析(不完全统计)从01年至07年的成交总地价看,成交总价格有 涨有跌,这跟土地成交面积、均价有关系,但总体呈 上升趋势.南通市区历年来土地成交总价情况(不完全统计 )总的说来,南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势,06-07年上涨幅度稍大,这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的.苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心.根据南通市区各区域的商品房的区域性特征, 我们将将南通楼市

11、分为5大板块,即:市中心板块,城东板块,新城区(城南)板块,港闸区板 块和开发区板块.市中心板块市中心板块楼盘相对较少,因为供开发的土地 不多,零星分布着少部分体量不大的商住楼在建,犹 如“见缝插针”.城东板块城东板块为目前南通市房产的热点板块,市民 认可程度较高,主要在售楼盘集中在人民东路两侧, 平均房价为南通市最高,达7000以上.主要代表性的楼盘有:天虹花园物业地址：崇川区小石桥向东800米，德民花苑对面 开发单位:南通开发区天虹房地产开发有限公司 占地面积:135000 容积率:1.1 绿化率:42% 规划户数:1002 规划形态:联排别墅、多层、多层 主力户型及面积：110 的三房

12、价格：7400（多层）、13000（别墅） 客户群：私营业主、企业白领 去化率：90%，剩小高层1栋66户、18套别墅 后续供应：无苏建花园城物业地址：崇川人民东路508号（小石桥以东） 开发单位:江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司 占地面积:288700 容积率:1.04 规划户数:1904 规划形态:多层、小高层、高层排屋、别墅(240 ) 主力户型及面积：四期(8月18日)推出2幢132户的小高层，以 100-140平米左右的3房为主 价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅) 客户群：本地及周边六县私营业主、企业白领 去化率：本期售出10套左右 后续供应

13、：无东晖花园物业地址: 崇川区北临人民东路,西靠园林路 （麦德龙东侧） 开发单位:南通富诚置业发展有限公司 占地面积:95000 容积率:1.50 规划户数:1330 规划形态:多层、小高层 主力户型及面积：90 (70%) 价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅) 客户群：本地及周边六县私营业主、企业白领 去化率：90%以上 后续供应：10月推出多层,预计价格在50005500 小区配套：中小学:师院附中、南通大学（钟绣校区）、市三中、实验中 学,综合商场:麦德龙、沃尔玛,银行:各大银行,医院:城东医院新城区板块新城区板块位于市中心区域的南侧,是南通市 重点打

14、造区域,板块认可度非常高,发展前景较好.区内代表性的楼盘有:凤凰莱茵苑物业地址：崇川洪江路9号(西傍工农南路，北靠洪江路) 开发单位: 莱茵达集团有限公司 占地面积:213519.51 容积率:1.22 绿化率:45% 规划户数:1800 规划形态:高层、小高层、叠加连排别墅 主力户型及面积：40-300 ，以三房为主 价格：6500(小高层 客户群：公务员、私营业主为主 去化率：85% 小区配套：小区内部:幼儿园、商业服务用房、文化活动站 、卫生站等,区外:南郊中学、南通大学、外国语学校,幼儿园, 麦客隆超市、易初莲花超市, 中国银行、中国建设银行, 紫琅 医院中南世纪城物业地址:崇川桃园路

15、8号体育会展中心正北面 开发单位:南通中南新世界中心开发有限公司 建筑面积:250万,住宅40万 规划形态:办公楼、商铺、住宅、酒店 开盘时间:2005年 价格:6500元/ 客户群:高级白领、公务员、私营业主、教师为主，小部分上 海等地投资者 去化率:90% 后续供应:120万港闸区该板块内在售楼盘不多,且楼盘档次以中低档 为主,拆迁安置房较多.港闸区板块开发较晚,所以区内配套缺乏,与主 城区仅一河之隔,但群众认可度不高,本地人认为是 “乡下”.主要代表性的楼盘有:长航地中海花园-长江一号物业地址:港闸区城北区黄海路与永扬路路口 开发单位:南通长轮房屋开发公司 占地面积:76900 容积率:

16、1.56 绿化率:32.3% 规划户数:1046(一期2幢11层小高层,131户) 规划形态:多层、小高层、高层 主力户型及面积：122 价格：4080 客户群：港闸区工薪阶层及私营业主,自住为主 一期去化率：售罄(2天) 后续供应：预计9月底10月初推出1号、4号小高层，户型以100、130平米为主， 均价预计在4200怡园锦居物业地址：港闸区外环北路与濠西路交汇处 开发单位: 南通市城镇房地产开发公司 占地面积:53960 容积率:1.20 规划户数:1904 规划形态:多层、小高层、高层、别墅 主力户型及面积：80-140 价格：4500元/ 客户群：本地及周边私营业主、白领 去化率：售罄 后续供应：2栋小高层（10月推出） 小区配套：鸿鸣金属广场、奥特莱斯购物中心、商贸街（规 划中）、港闸区中心医院盛和永兴花苑(售罄)物业地址:港闸区港闸永兴开发永扬路 开发单位:江苏盛和房地产开发有限责任公司 占地面积:11.5万 容积率:1.27 规划形态:28幢多层、2幢小高层(拆迁安置房占