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1、#青山湖别墅青山湖别墅 主题定位及整体推广思路提报WHO AM I ?#集团成立35周年香港首间最大地产代理上市公司扎根中国内地15年#240家分行足迹遍布中国内地国内最具规模房地产服务商杭州知名品牌中介代理WHAT CAN I DO ?专业市场调查分析团队提供#豪宅指数指标豪宅策划专家提供丰富经验共享#豪宅客户数据库瞬间锁定目标#门店发布平台拉开销售网#豪宅天下豪宅天下从香港、深圳、广州、北京,到杭州#致力豪宅推广！ #豪宅成功案例展示项目:比华利山别墅 规模:共535套别墅项目:葡萄园 规模:共160套别墅香 港项目:观澜湖别墅 规模:共64栋独立别墅 项目:星河丹堤 规模:占地约300亩
2、深圳 #豪宅成功案例展示项目:天鹅湖别墅 规模:别墅1606幢项目:白云堡豪苑 规模:共177套别墅广州 #豪宅成功案例展示项目:龙苑别墅 规模:共28套顶级别墅项目:水岸VILLA 规模:占地720亩 #豪宅成功案例展示北京项目:绿洲雅宾利 规模:总建筑面积50万方项目:天然居 规模:共22套别墅 #豪宅成功案例展示上海项目:绿洲千岛花园 规模:共190套别墅项目:苏州太阳湖大花园 规模:共92套别墅项目:开县中原明清城 规模:仿古别墅 #豪宅成功案例展示其他城市项目:无锡首席公馆 规模:8套顶级稀有别墅#豪宅在杭州。西溪风情西溪憩居，万物向往！ （豪宅主人：李先生，从事进出口业务）富春山居
3、把家放在大自然中！ （毫宅主人：陈先生，从事创意行业）九月森林树是回家的方向！（毫宅主人：叶先生，某公司高管）桃花源自然之间，完美之居！ （豪宅主人：颜先生，某IT公司总裁）。每一个成交都是#的专业体现，积累起庞大的豪宅客户数据库。杭州 #对豪宅的理解和思考未来的豪宅发展，有几个值得关注的方向：1、生态化。着重节约资源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然资源；2、智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度；3、个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间；4、社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动；5、安全化。社区的安全问题是购买豪宅客户考
4、虑的重点，需要特别注意。#认为什么样的房子可以称为豪宅：1、区位优越不可替代，离尘不离城，是让生活变的更丰富充实的补充，并不是隐居；2、环境幽雅，具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；3、建筑精美不可复制，用材和配套必须考究，甚至要有奢侈品；4、风格各异难以仿造，必须有个性，体现为少数派量身定做的思想：5、人文价值无法再生，赋予丰富的内涵和思想。 称得上豪宅的物业必然具有唯一性，只能为少数人拥有。 #青山湖别墅与#的相遇#青山湖别墅项目位于浙江省临安市青山湖西岸，东临青山湖，西依原生态森林，项目规划总用地98531.31平方米，规划开发高档独立别墅豪宅，地形三面环山，地
5、块内有天然泉眼。#（浙江）公司是品牌房产代理香港#物业全资子公司，拥有独立的项目部和豪宅部，豪宅策划和销售经验丰富，公司面向长三角建立有庞大的豪宅客户数据库，可以帮助客户快速实现别墅项目的销售和资金回笼。#青山湖别墅项目背景项目地块内水资源充沛，植被多样，自然地貌丰富，这为高档住宅区的营造提供了极佳的自然环境。目前设计的方案中，住宅建筑地块沿山地道路划分，共计用地62块，其中一期32块，二期30块。每个地块面积控制在800-1500。景观系统由主入口处向内延伸，主入口引出中心景观带，并向周围展开，延伸到住宅区内部，在建筑之间穿行，最后与二期次入口处的水库景观区汇合，形成完整的景观步行体系，使每
6、家每户都能享受到美好的景观。 #青山湖#豪宅思考中。第一部分 市场分析一、 临安宏观市场发展状况分析二、 杭州别墅发展状况分析三、 青山湖板块竞争楼盘分析一、 临安宏观市场发展状况分析1、临安城市规划发展计划临安市是长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50多万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。 资源丰富，物产独特；自然风光迷人，人文景观独特，是非常适宜居住的生态后花园，“生态临安，健康人居” 是 城市发展居住环境
7、的主打主题。随着杭徽高速公路全线通车，一些原本偏僻的地段，随着交通、商业等基础配套设施的日益成熟，以及家庭购车的普及，居住会越来越方便。临安也正在依托紧邻杭州的地域优势，跻身“大杭州”房产圈。城市发展规划：根据2002年2020年的 临安市城市总体规划，临安城市规划区面积183.1平方公里，规划2020年城市建设用地27.5平方公里；城市性质确定为：杭州市域西部以山水风光和吴越文化为特色的生态旅游城市、临安市域的政治、经济、文化中心。城市空间结构：青山湖片：发展为以秀山明湖为特色，融观光、旅游度假、景观住宅、休疗养及水上活动于一体的城郊型综合功能片区。2、临安房地产发展现状临安作为杭州的后花园
8、城市，着力于构建杭州西郊现代化生态市，即立足于杭州市区西部近郊的定位，主动与杭州城区无缝对接，增强“同城意识”，高度融入大杭州、大都市。作为临安市第三产业的支柱产业的房地产业同样面临着前所未有的发展机遇和面对前所未有的挑战。调整住房结构和稳定住房价格为两大重点，结合主动融入大杭州战略，积极构建生态品质楼市，临安房地产市场在保持稳定健康发展的同时也体现出新的形势和特征，体现在以下几个方面：固定资产投资稳定增长自05年以来，全市的固定资产投资三年内一直保持一个稳定的增长，控制在相对的水平线上。2007年，加大项目投入力度，固定资产投资保持了稳定增长的态势。全市完成全社会固定资产投资75.1亿元，同
9、比增长14.6%。图1： 2001-2007年固定资产投资情况 房地产开发投资速度适中，稳中发展近三年来，房地产的开发投资速度比较适中，稳定中有所发展。到2007年底，全市有房地产业开发企业67家，全年完成房地产开发投资23.83亿元，比上年增长16.9%。图2：05年07年房地产投资情况施工面积增幅较缓，新开工面积逐年减少 2007年，房地产施工面积199.49万平方米，比上年增长1.3%，其中本年新开工面积52.13万平方米，下降22.7%，房地产竣工面积53.7万平方米，比上年增长101.1%，近年来，房地产的施工面积没有太多的增长，而新的开工面积也逐年的减少。图3：05年07年房地产开
10、发情况销售面积一路创高，比去年同期增长一倍 2007年，全年的商品房销售面积60.15万平方米，商品房销售额26.1亿元，分别比往年增长1倍和1.3倍 。图4：05年07年商品房销售情况商品房新增供应量减少 与投资项目数量放缓对应，市场新增供应量减缓。 2007年1至9月，临安市批准商品房预售40.53万平方米，同比下降6.72%。历年首次出现上市量小于交易量的情况，一方面说明房地产投资动力已经减缓，另方面也可能成为今后重新刺激房价上升的潜因。特别在国家限制别墅用地后，别墅 供应量更将受到限制，别墅物业稀缺。2007年前三季度，临安市商品房成交金额累计达17.8亿元，成交均价为4446元/平方
11、米。其中多层住宅商品房平均价格为2970元/平方米，同比上升7.76%，高层住宅商品房平均成交价格为4163元/平方米，别墅平均成交价格最高甚至突破了20000元/平方米。住宅低价房涨幅变小，高价房涨幅变大存量房消化压力仍然巨大，市场遗留的有效供给不合理未得到扭转 自2003年以来，截至2007年9月30日，临安市累计批准商品房预售面积为 210万平方米，已经实现商品房成交103万平方米，待售房源总量为107万平方米，其中待售住宅面积为79万平方米，计5149套。二手房市场仍显低迷2007年前三季度全市二手房市场共累计实现成交20.24万平方米，比上年同期上升17.81%，其中住宅二手房成交1
12、0.81万平方米，计976套，同比分别下降1.09%和0.41%。青山湖生态景观房产开发初具规模 截至07年上半年，青山湖生态景观房产板块总计划用643.4598万平方米，已领土地证面积506.8564万平方米，计划开发别墅3854幢，排屋2038户，公寓2903套，已规划审批别墅2633幢，排屋408户，在建或已建别墅978套，排屋24户。2007年上半年临安市的商品房交易再次出现复苏，全年总体销售量和销售总额大幅提升， 而且消费市场更加理性化，交易逐步趋于成熟，08年以来还一直维持于稳定上升的态势发展。主要有以下几点因素分析：1）近两年宏观调控令房价逐步回归理性，房屋结构调整趋于合理，自住
13、型需求经过长期观望后逐步释放。 2）当地居民改善居住需求逐步上升，再加之股市动荡，风险叵测，资金再次转向楼市。3）高端房地产物业的销售良好形势无疑大大的拉动了市场成交量，青山湖别墅的高档住宅消费占据了市场的相当份额。4）土地供应有所限制，使新开工量和新开发项目减少，随着以往的楼盘集中进入竣工期，有可能促成当地市场准现房时代到来。纵观杭州别墅区块分布，可以明显看出，由于杭州的自然资源环境分布特点，杭州的别墅基本上分布于“大杭州西侧”的各个区域地块，呈现了板块集群化、区域分布化的形势。 据统计，杭州近郊的别墅、排屋项目有约40多个 ；分别分布于以下几个区块：西溪闲林板块、小和山板块、之江转塘板块、
14、湘湖闻堰板块 、良渚板块、富阳银湖板块、青山湖板块 。每个区域板块都有着独特的自然景观和人文资源，形成了各自的特色和优势区别。二、杭州别墅发展状况分析1、杭州别墅各区块竞争分析西溪闲林板块最大卖点：西溪湿地资源代表楼盘：该区域是杭州目前别墅排屋分布最为集中的区域之一，有约1200亩的绿城桃花源，4000亩的金成江南春城，3000余亩的大华西溪风情，5000亩的华安西溪山庄等10多个大型项目，另外还有大量的土地在进行储备，估计有30000亩左右的开发量。 客户群体：该区购买对象以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者，文艺界人士以及大学教授、投资者为主。 主要卖点：以休闲度假别墅区和现代大学城
15、为特点 环境资源：主要以城市别墅和山水别墅为主，山水别墅主要依靠一流的自然景观，北面小和山森林公园，南面午潮山森林公园，环境优美，林木茂盛，空气宜人，高教园区落户其中，兼具优越的自然和人文环境 。 代表楼盘：其代表项目有浪漫和山、水木清华、九月森林、绿野春天等。客户群体：主要以浙大教师、私营企业主为主，属于城市精英阶层。 小和山板块板块特质：之江国家旅游度假区，传统高档别墅区的形象。环境资源：物业最为成熟、人气最高的别墅板块，拥有着快捷的交通，完整的配套，未来世界、宋城聚积来的人气，九溪的自然风光，钱塘江的壮丽。代表楼盘：九溪玫瑰园、南都高尔夫、西湖花园、东方苑、景月湾等项目。客户群体：该区域
16、的主要客户有杭州的私营企业主、浙江大型企业的高级管理层，不凡还有温州义务等地的私营业主，并且有部分海外客源。 之江转塘板块湘湖闻堰板块主要卖点：湘湖风景区、世界休博会 板块特色：项目大都集中在湘湖旅游度假区，世界休闲博览会，提升激发了区块的热度；而且随着地铁一号线的动工开通，区域可居住性大大提升，缩短了与主城区距离。代表楼盘：奥兰多小镇、宋城地中海别墅、苏黎士小镇、南岸花城等。 客户群体：别墅产品客群以杭州、萧山大公司的企业主，排屋客群以公务员、医生等高收入行业高管为主，还包括部分华侨。随着区域发展成熟，主城区客群认可度提升，杭州客群比例将提升。良渚板块板块特色：以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心 ；形成了文化板块和生态板块的特征，形成具有文化气息的卫星小镇。代表楼盘：万科良渚文化村和新湖香格里拉客户群体：排屋产品客群以浙
