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1、1项目工作方法与工作预期2项目方法的逻辑步骤城市环境研究市场环境研究项目入市时的市场预判项 目 认 知可能 的物 业发 展方 向区域 及项 目资 源分 析细分 市场 研究项目面临的市场基础与机会1）客户基础/机会2）产品基础/机会城市 客户 地图 研究项目可能导入的客户判断1）来源及厚度2）需求偏好3）购买力项目发展策略开发模式主体功能项目定位客户定位物业配比项目应具备的产 品力研究1）资源利用2）客户包容性3）社区配套4）交通便利性5）部品功能6）设备材料7）其他产品建议竞争关系研究价格策略销售周期模拟什 么 方 式案例研究什 么 时 机什么客户什么产品什么价格配 对30客户研究区域客户研究
2、 区域现有客源研究 未来导入客源研究 目标客户特征和需求分析成功案例研究郑州房地产市场发展研究市场现状 地产开发模式研究 市场功能总体定位开发主题及概念定 位区域资源与项目核 心价值论证市场竞争策略确立项目物业功能建议市场机会点挖掘物业形态选型产品形态初步定位物业功能布局建议物业体量配比建议项 目 启 动684519开发建议功能分区建议项目开发时序建议商业物业经营建议项目最佳开发策略建 议工作模块设计定位模式研究 规划模式研究 客户模式研究 驱动模式研究 开发模式研究区域资源及未来规划分析区域产业优势 区域资源分析2市场研究各物业的具体市场定 位及可行性论证区域宏观经济研究区域土地市场研究各细
3、分物业市场研究7区域未来规划研究规划功能、战略定位和愿景 功能分区分析、结构分析3易居将项目分成10个模块进行，就项目整体定位展开研究启动区产品细化建议总体布局、要素配置景观设计细化产品建议（建筑、体量等）其他产品建议样板区建议13104项目启动会 明确项目目标和达成目标所需的工作内容 制定各项工作的先后顺序和进展时间表 成立联合项目工作小组，并进行任务分工和职责安排 确定所需要的信息资料和获取途径 联合项目小组召开专题研讨会 提出假设 达成共识项 目 内 容研 究 方 法预期结果：项目组成员对项目内容、项目结构的准确理解建立联合项目组并进行模块分工，制定行动计划项目启动会的目的是就项目目标、
4、内容和信息需求达成共识，并建立联合项目团 队,同时明确各合作方工作节点、工作深度及沟通方式5预期结果整体市场发展机会点 市场现状及现状 地产开发模式研究 产品功能研究 公开资料收集、整理 一对一深度访谈 现场勘查 数据处理模块一：市场发展研究项 目 内 容研 究 方 法模块一主要是分析和评价当地整体市场发展态势和格局，从中寻找项目所处阶段 的宏观市场机会6预期结果寻找出区域衍生优势及市场机会 区域产业优势 区域外部资源分析 区域内部资源分析 资料资料收集、整理 现场调研 网络资料收集 政府访谈、专家访谈 现场勘查模块二：区域资源分析项 目 内 容研 究 方 法模块二是明确区域资源，并作详细评估
5、，寻找切合项目资源的衍生性优势7预期结果通过对规划分析探寻出项目发展与区域发展的契合点 规划功能、战略定位和愿景 功能分区分析、结构分析模块三：区域未来规划研究项 目 内 容 政府访谈 网络资源调用 专家研讨研 究 方 法模块三是通过研究区域未来规划，建立区域发展的阶段性模型，从而判断出区域 发展过程中项目的契合点8预期结果明确本项目的目标客户研究目标客户的特征和需求（概念需求、产品需求） 项目区域现有客源研究 客源导入研究（中、远期） 项目客源结构分析 目标客户特征分析 目标客户需求分析模块四：潜在客户研究项 目 内 容研 究 方 法 Focus group 焦点小组访谈 易居客户研究模型
6、MECE法 界定问题模块四是建立不同阶段的客源导入模型，匹配项目所处区域发展阶段，从而分 析出项目客户地图及其概念和产品偏好9预期结果明晰项目开发模式筛选本案可能的开发模型 定位模式研究 规划模式研究 客户模式研究 驱动模式研究 开发模式研究模块五：成功案例研究项 目 内 容 相关案例调研 类比分析 内外部资源调用 内部研讨 专业模型研究 KPI指标法研究研 究 方 法模块五是通过类似成功区域和案例研究，明细可参照的开发模式，在模块化分析 之后筛选出本项目的开发模式及赢利模型10预期结果项目开发整体概念明晰项目核心竞争力确立可能物业类型确定 开发主题及概念定位 区域资源与项目核心价值论证 市场
7、竞争策略确立 各物业的具体市场定位及可行性论证 头脑风暴会 内部讨论 SWOT分析 专业模型研究模块六：项目总体定位项 目 内 容研 究 方 法模块六是通过核心定位模块的组合，设定项目总体定位，并总结出项目的整体开 发概念及核心竞争力，指引物业类型的筛选11预期结果挖掘各市场机会点 区域宏观经济研究 区域土地市场研究 区域商品房市场研究 各细分物业市场研究 市场调研 市调模型建立及运用 数据收集和处理 专业模型研究模块七：市场研究项 目 内 容研 究 方 法模块七是采用传统房地产市场研究方式，修正总体定位中的各物业类型细节指标 ，使产品设计既保证适度超前的同时又更具竞争力，且能满足利润要求12
8、预期结果明确项目的物业功能和体量配比 市场机会点挖掘 物业形态选型 产品形态初步定位 物业功能布局建议 物业体量配比建议 内部讨论、论证 选型模型建立及应用 物业筛选矩阵模块八：项目物业功能建议项 目 内 容研 究 方 法模块八是将常规房地产产品策划的模块置入高档类物业中，在一切以营销为纲的 原则下设定项目各物业功能和体量配比13 项目开发时序建议：开发时机的选择、开发步奏建议 项目最佳开发策略建议：开发进度和开发周期、售价策略与定位模块九：开发建议项 目 内 容 内部访谈/头脑风暴/产品研讨会 价值组合 ( Value Portfolio) 业务发展模式分析预期结果项目发展愿景以及战略目标项
9、目定位调整方案各板块物业组合以及发展模式 研 究 方 法模块九是从项目整体运作的角度，结合工程、资金投入、市场发育程度、营销机 会等因素，提供23种项目最佳开发时序和经营方式建议14模块十：产品细化建议项 目 内 容 总体布局、要素配置：总体空间布局、功能分布安排、基础设 施配置等 景观设计：总体景观、植物景观、建筑景观、小品景观等 住宅产品建议：物业平面布局建议、物业立面风格建议、单体 物业细部建议、物业产品体量比例建议等 其他产品建议：项目建材标准与公共部位装修建议、外立面建 筑风格建议等 公共配套区域规划建议：教育配套、医疗配套、交通配套、会 所配套等 产品研讨会 产品规划 内部讨论预期结果总体布局建议物业形态组合建议物业体量组合建议产品细节建议研 究 方 法
