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1、 上海崇明城桥新城地块评估报告2010.11.08 上海同策房产咨询股份有限公司 咨询及研究发展中心同策咨询同策咨询 Tospur Consulting前言前言评估地块：评估地块：1.崇明新城18号一期地块2.崇明新城18号二期地块3. 崇明城桥商品房基地1、2号地块2001年国务院批复的上海市城市总体规划在战略层面上将崇明确定为上海的可持续发展空和城市未来拓展的重点地域之一。国家沿海大通道、上海深水港等一系列重大工程设施的建 设，将在未来的5-10年内极大地凸现崇明的战略区位优势。崇明未来的发展将日益紧密地融入上 海都市区的建设中， 实现向上海世界级城市的生态岛和海上花园的重大战略转变。崇明
2、新城是上海市城市总体规划确定的11个新城之一。2009年长江隧桥的开通运营给崇明 房地产市场，特别是新城的楼市带来了春风。在2009年12月30日上海市公布崇明生态岛建设 纲要（2010-2020年）的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市。2009年11月，崇明县 长兴乡凤东佳苑商品房基地地块以246%的溢价率成交，由此也引发对崇明土地的高度关注。本次关注的地块是位于崇明新城板块内的崇明新城18号一二期地块以及城桥商品房基地1， 2号地块。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting经过测算，当项目收益率为25%时，本次三幅地块的合理拿地价格如下表：结论结论以上价格仅供参考地块块名称
3、土地用途出让让面积积(公顷顷)容积积率可建面积积(万平方米)规规划产产品利润润率项项目开发总发总 成 本（亿亿元）地价楼板价（元/m2）每亩亩地价(万元/亩亩)新城18号一期地块块商住办10.600811.3514.3110935公寓+办公+底商2515.188.866188.24557.22 新城18号二期地块块商住办11.700881.3515.796188公寓+办公+底商2516.579.726156.29554.34城桥桥商品房基地1、2号 地块块住宅15.531851.117.085035多层25%18.3210.626217.09456.15同策咨询同策咨询 Tospur Cons
4、ulting提纲：提纲：1.1.地块现状及周边环境地块现状及周边环境 2.2.区域住宅市场分析区域住宅市场分析 3.3.未来潜在供应量分析未来潜在供应量分析 4.4.地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位 5.5.地块未来产品价格预测地块未来产品价格预测 6.6.地块价格评估地块价格评估6.16.1市场收益法市场收益法( (假设开发法假设开发法) )同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块块名称新城18号一期地块块地块块四至东东至江帆路、西至佘山岛岛路、南至翠竹路 、北至乔乔松路地块块 公告号2010YS03 CM001挂牌期 限2010-09 -30占地面积积 (公顷顷
5、）10.60081性质质商住办办建筑面积积 (万方)14.31109 35容积积率1.35绿绿化率30%建筑密 度30%新城18号一期地 块1.地块概况同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块概况地块块名称新城18号二期地块块地块块四至东东至佘山岛岛路、西至老滧滧河、南至翠竹路 、北至乔乔松路地块块 公告号2010YS0 3CM003挂牌期 限2010-09- 30占地面积积 (公顷顷）11.70088性质质商住办办建筑面积积 (万方)15.79618 8容积积率1.35绿绿化率30%建筑密 度30%新城18号二期地块同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块概况
6、地块块名称城桥桥商品房基地1、2号地块块地块块四至东东至鼓浪屿屿路、西至湄州路、南至花鸟鸟路、 北至育麟桥桥路地块块 公告号2010YS03C M004挂牌期 限2010-09- 30占地面积积 (公顷顷）15.53185性质质商住办办建筑面积积 (万方)17.085035容积积率1.1绿绿化率35%建筑密 度30%城桥商品房基地1、2号地块同策咨询同策咨询 Tospur Consulting项项目行政区 域距离市中 心浦江新镇闵行17km高桥新镇浦东20km罗店新镇宝山28km松江新城松江30km嘉定新城嘉定32km奉城奉贤42km城桥桥新城崇明45km朱家角镇青浦47km枫泾 新镇金山58
7、km临港新城南汇75km由于隧桥的开通，城桥新城交通大大改善，距离市中心的便捷程度提升。地块区位现状同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块区位现状一核：新城核心区 两轴：南北向的中央景观水轴东西向的城市交通主轴 三区：以老城区为主体的新城西区城市中心所在的新城中区远景发展的新城东区 环状放射：以环状放射的开放空间系统作为 城市空间骨架，形成开敞、均衡的生态型花 园城市空间格局。城桥新城规划的理念为“一核、两轴、三区、环状放射”：同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块区位现状城市中心区跨老滧港呈南北带状布局，是 一个集行政办公、商业金融、文化娱乐、科 研、体育
8、和休闲等功能为一体的综合性城市 中心。“一轴、四湖、五区”的布局结构： “ 一轴四湖”指由老激港中央景观水轴串连四 个人工湖泊，构成整个城市中心区空间景观 的灵魂与骨架。“五区”指五大公共活动中 心区： 行政文化区、商务会展区、商业娱乐 区、体育休闲区和滨江游憩区。本组地块有两块商住办性质用途的用地位 于行政文化区，另一块住宅地块位于老滧港 左边的花园住区，均分布于老滧港周围，区 位优势明显。新城18号一期、二期 地块城桥商品房基地1、2号地块同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块区位现状本组地块紧邻城桥镇中心 ，有多部公交车到达，同时， 无论是选择轮渡还是驾车，出 行都很方
9、便。轮渡方向长江隧桥方向城桥商品房基地1、2号地块新城18号一期 、二期地块同策咨询同策咨询 Tospur Consulting宗地现状（新城18号一期，二期地块）这两块地块相邻， 均为长方形地块，东西 长，南北短，目前处于 生地状态。区域西边有老滧河 ，属于可利用的景观资 源。地块北边是规划中 的县公安局所在地，地 块南边有一个大型的镇 中心图书馆在建。宗地现状同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块四至（新城18号一期地块）本地块周围有较 多别墅类产品分布， 东边有瀛通金鳌山， 西边有绿岛阳光，南 边是在建的图书馆和 广场，北边是规划中 的县公安局和检查局 ，环境较好，景观
10、有 一定优势。另外，交通较为 方便，有南东线等多 条岛内公交线路在周 边分布。北北南南西西东东北东西 南同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块四至（新城18号二期地块）北北南南西西东东北东西 南本地块周围有较多 别墅类产品分布，东边 有瀛通金鳌山，西边有 绿岛阳光，南边是在建 的图书馆和广场，北边 是规划中的县公安局和 检查局，环境较好，景 观有一定优势。另外，交通较为方 便，有南东线等多条岛 内公交线路在周边分布 。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块SWOT分析（新城18号一期，二期地块）优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPOR
11、TUNITY）威胁（THREAT）l地块位于城桥镇中心地区，有多条岛内交通线路 ，地块南侧有一个公交车起点站，区位优势明显；l地块位于规划的行政文化区，周围环境优美，市 政设施也将在未来聚集。l 地块周围较为空旷，目前都是在建设中的项目，因 此生活设施较少l板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的 有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。l该地块有老滧河，可改造的天然景观丰富。l 周围几乎没有高层建筑，视野较好，未来发展空 间较大。l周围有大量的老旧民房的分布，影响了区域景观及升 值前景。l目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-2年中 该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。同策
12、咨询同策咨询 Tospur Consulting宗地现状（城桥商品房基地1，2号地块）东引路将本地块分 为长方形和正方形地块 两部分，属于生地状态 。地块内有天然河流 横穿整个地块，有一定 的景观优势。宗地现状同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块四至（城桥商品房基地1，2号地块）育麟桥路花鸟路湄洲路鼓浪屿路东引路崇明中学育麟酒店（在建）东引路将本地块分为长 方形和正方形地块两部分， 属于生地状态。北边是崇明中学，有较 好的教育资源的优势，南边 是达安御廷公寓，具有较好 的居住环境。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块SWOT分析（城桥商品房基地1，2号地
13、块）优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）l地块位于崇明新城板块，距离崇明南门汽车总站 仅4站路，可步行至规划中的崇明商法检一条街， 区位优势明显；l地块近靠鼓浪屿路、育麟桥路等多条干道，周边 有幼儿园、商业、医院等配套设施。l地块所处的崇明新城板块，目前发展较为缓慢，配套 设施还不是很健全，尤其是到达上海市区还是颇为周 折。l板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的 有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。l地块靠近市级重点中学崇明中学，未来可作为学 区房，本板块未来规划即是生态旅游城，产品可定 位为旅游度假屋、养老、学区房，
14、适合各个年龄阶 层；l此地块位于崇明新城规划中的中心城区，规划中 有商业、行政，整体规划完整，配套集中，有很大 的升值潜力。目前此处住宅、商业和办公还基本处 在起步阶段。l地块南面是一个在建的住宅项目达安御庭，在带 来大量客流的同时，可能对楼盘的档次和定位有一定 的影响；地块的北侧紧邻当地人自己盖的小产权房， 可能会未来产品的售价产生心理上的冲击。l与本地块同时拍卖的新城18号一期、二期地块将成为 本地块的直接竞争对手。l目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-2年中 该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting2.区域住宅市场分析崇明新城
15、板块公寓每月供求走势1. 该区域的成交均价是在波动中攀升 。自去年12月份长江大桥开通后，成交均 价出现了较大涨幅，今年三月份达到了 12559元的高点，自4月份政策出台后，对 其市场的影响明显，价格也出现了较大跌幅 。而7月份以来又出现了回暖的迹象。这说 明崇明市场受政策及利好因素的影响较大。2.该区域公寓市场供求具有明显的淡 旺季之分。3月和9月是传统的旺季，不管 是供应还是成交，都呈现了较大的量。区域公寓市场每月供求分析同策咨询同策咨询 Tospur Consulting相邻价格对比崇明新城及相邻板块公寓均价走势对比与长兴岛板块的新近兴起以 及其他板块的平稳发展相比，崇 明新城板块是崇明
16、房地产市场发 展较为成熟的区域，因此，价格 保持着较为稳定的增长态势，未 来的发展空间也较大，价格也日 趋升温。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting区域商业市场分析崇明新城板块商业市场每月供求走势1.该区域商业供应较少，只有今 年7月份有商业供应，主要是崇明堡 镇配套商品房的7万方商铺和新城板 块天赐景城的4万方商铺。且鉴于国 家房产新政对住宅市场的打压，商业 市场有较大发展潜力。2.该区域商业市场所售楼盘较少 ，主要以商品房的配套商铺为主，随 着去年11，12月份公寓的集中成交， 其配套的商业也有集中的放量和成交 。主要是长兴岛板块的江南清水苑和 崇明新城板块的海岛星城的配套商铺 。区域商业市场每月供求分析同策咨询
