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1、成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析伊泰置业（成都）有限公司2011.11.29报告提纲1项目开发条件2项目定位推导3投资收益及风险分析项目开发条件n 地块条件n 区域规划n 房地产市场情况交通：13、15号地块位于新都区大丰板块通过北新大道、地铁1号线北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，通达性、进入性良好。川 陕 路地铁1号线沿线北新大道天府广场距离市区约 11公里区域交通呈现“五纵五横”交通体系：n 北新大道北新干线，即北部新城干道线路，三环路以内称北新干道，三环路以外称北新大道，双向8车道。其中，成都市一环路至三环路长4.1公里，为高架桥；三环路至绕城高速长6公里；
2、新都辖区长14.1公里；彭州段长9.7公里。最终北新干线延伸线有望抵达广汉三星堆。n 地铁1号线北延线（规划中）地铁一号线北延线的具体方案为：将共设5站，从升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰镇城区。本案四至：13、15号地块共238.93亩地块内部平整，无起伏大 天 路（双向四车道）北 新 干 道双向六车道东 二 路（未通车）13#15#规 划 路（未通车 ）南 一 路规划路未出让地块未出让地块未出让地块东 一 路宗地条件15号地块规划条件优于13号地块258米258米258米258米246米258米264米246米北新干线东一路东二路（规划中）规划路南一路 地 块用 地 面 积用地性
3、质规划控 制指标建筑限 高绿 地 率配套要求13 号123 亩商业用地 （住宅建筑 面积小于该 地块计入容 积率的建筑 面积的50%）建筑密 度 40%（ 高层主 体建筑 密度 20%） 容积率 5.0不得超 过航空 限高（ 绝对高 程）565 米 15 %15 号115 亩二类住宅用 地建筑密 度 22% 容积率 3.0不得超 过航空 限高（ 绝对高 程）565 米 30 %临西侧道 路配建用 地面积不 少2000 平米的幼 儿园，不 少于 3000平 米的农贸 市场13#15#菜幼配套规划完善行政办公区公园体育运动公园家乐福4S店同仁堂凤凰山公园地块包括家乐福、4S店、医院、行政办公等众多
4、配套规划设施围绕地块周边。n 凤凰山公园：地块距离凤凰山公园约5分钟车程。凤凰山公园-总用地面积达到144万平米，预计2011年12月竣工，公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区n 体育运动公园（规划中）：地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城，将成为区域休闲、运动的中心。地块价值界定：城市近郊、中等规模、交通顺畅，配套在完善过程中项目开发条件n 地块条件n 区域规划n 房地产市场情况“北部新城”总规划面积为944.28平方公里，居住人口将达百万，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；其定位为西部集成服务新城、区域集散中心
5、、国际商贸基地和我市城市发展的门户。三 大 支 柱 产 业工 业物 流商 贸青白江集中工业发展区重 化工业新都工业开发区机械电子 、食品、医药、家具制造等传 统产业国际集装箱物流园区 3700亩新都物流中心 2400亩青白江散装物流园区 2500亩主要集中在大丰、斑竹园镇， 即本案所在区域。区域发展格局北部国际商贸城板块分为北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分198低密 住区本案地块位于大丰居住区与凤凰山居住区的交接处，同时距离北部商城5分钟车程，宜商宜居，直接辐射三大区域。n 北部商城：北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区，也是北部新城发展的起步区，规划面积约5平方公里
6、，除新引入的产业外，原城北的五大市场将陆续迁入本区域。北部商城区域规划带来产业外移25万产业人口的搬迁，为大丰市场的增长带来了巨大的机遇 。北部商城五块石 百货市场金府 机电 市场石材 市场荷花池 百货市场驷马桥 水果市场富森美 家居市场本案距项目5分钟车程的成都国际商贸城总占地面积2090亩，总建筑面积245万平米(规模相当于现有荷花池市场群的6倍)。是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，首期已投入使用，建成后的商家数量将达到6万户。已启动的项目成都国际商贸城已签约约项目北新国际贸易中心 申蓉汽车商贸园 西部家电交易中心 五粮液同泰 中丹国际学院暨成都欧洲生态城示 范园区项目 在谈 项
7、目成都医药贸易中心 纸品（包装）材料城 茶业专业市场以铁半城、建半城、荷花池为主的片区，进入大规模拆迁阶段。 区域开始时间完成时间总户数安置方向其他铁半城2009年9月2011年8200货币补偿、产权调 换（含原地安置、 就近安置、异地安 置）政府将就近修建 安置房，集中安 置这部分居民荷花池2009年10月2010年末商家3069户+ 企事业16家市场向大丰转移建半城待定待定约1000就近安置为主 西南交大片 区待定待定约1000就近安置为主大丰板块2008待定约4000拆迁安置房就近安置天回板块2009年11月待定1300余户+家单位货币补偿、产权调换合计/约18000户整体看，城北拆迁安
8、置方向以就近拆 迁安置房为主，主要被拆迁的是城北 原住民。商品市场的搬迁为大丰板块注入新的活力，大量的人口和财富导入为房地产开发带来了新的机遇。北部新城正处于加速发展阶段，其科学的规划为区域发展带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来数以万计的从业人口以及数以亿计的资金流，由此也带来大量的购房需求。因此，该区域市场容量巨大，厄待满足。项目开发条件n 地块条件n 区域规划n 房地产市场情况大丰板块，城北老商贸区和国际商城的中间地段大丰板块位于成都限购令外，不受政策的限制，新政后依然销售状况良好，成为2011年成都房地产市场热点区域之一，区域产品供应和销售均以首置为主。大丰板块
9、城市新兴区域宜商宜居n 规划：北部商贸城，荷花池、五块石、金府片区商品市场大迁移n 交通：北新干道通车；地铁1号线10年通车，到大丰的地铁1号线北沿线计划11年开工，预计14年通车n 自然资源：凤凰山公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区区域形象板块属性房地产市场情况首置市场众多开发商、项目聚集 2011年项目周边在售楼盘分布悉尼湾保利城润禾花园凤凰山一号九行道嘉美华凯民生新干线时代锦翠博雅新城北新国际大丰景本案大丰镇13、15号地块相对独立，与周边在售项目有一定的距离。n目前大丰板块在售住宅项目约17个，建筑面积20万平米以上的9个项目，基本上为高层物业。
10、n 2011年5月-10月，销售均价普遍在5300-5900元/平米之间，单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间。开元国际社区2011年1-11月大丰商品住宅面积段供需分析表90平米以下90-150平米150-200平米销售（万平米）55.49.20.9新增供应（万平米 ）8.111.21.12011年1-11月大丰商品住宅面积段供需分析表40万以下40-60万60-100万销售（万平方米）2.920.92.92011年大丰市场：2011年1-11月，片区市场月均去化5.6万平米（约660套/月），市场供需两旺。2011年大丰市场整个市场板块以70-90平米的产品一枝独秀，面积段集中，产品类
11、型集中。n70-90平米首置类产品一枝独秀，整体供应量达到8326套，占比58.18%. 90-130平米的首改类产品占比达到28%。n50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少，仅占到8.82%。130-150平米再改类产品占比达到2.93%。数据源：锐理数据库备案数据首置首改产品持续旺销，年均去化超过7600套n70-80平套二户型供销量均处在高线，库存货量巨大.n90-110平户型供销比体现出真正的热销。62665690516252895908 5531543755005128524153096200556955725707成交均价数据源：锐理数据库备案数据典型项目：保利城户型推
12、出套数占比去化套数占比一室两厅单卫（变两房）24234.47%16367.36%两室两厅单卫（变三房)32045.58%25579.69%两室两厅双卫（变四房）14019.94%8963.57%1.紧凑型三房是其目前最畅销户型，开出房源去化约80%.2.城北客户对价格敏感性过高，不过分追求品质，同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源。3.紧凑型套三户型是其最畅销户型，开盘当天实现完全去化。双阳台设计深得客户追捧。保利城一期销售情况n客户渴望通过最少的付出得到最多的房间，重视功能性！典型项目：保利城保利城典型户型建筑面积：约97平米（实得面积约110平米）成交价：5600元/平米（实得4938
13、元/平米）主要特点：1.客厅、餐厅双阳台设计，通透性强，采光、空间感良好。2.总价控制得当，外围房源，50-55万总价。3.可变三房，产品实得率高。产品配比启示：产品配比重点应落脚于90-110（实得）平米三房；小面积紧凑两房同样作为次主力户型，但不过量配置；再改产品作为标杆产品，点缀配置；项目定位以立体眼光 审视项目发现价值 准确定位基于前面对市场环境和机会的分析，我们从三个维度来审视项目与之对应的关系，从而发现项目的核心价值，支撑我们的定位。发 现项目与城市的关系发 现项目与区域的关系发 现项目与竞品的关系北新干线已成为规划中的北部新城的“商贸大道”，并使北部新城与成德绵经济带有效的联系起
14、来；大城北市场：成都城市的东南西北四个大区域，相对于房地产市场来说，除了城南，其它方位的区域化市场特征明显，其中尤以城北城东为甚；从城市层面分析，本案所面对的是一个区域化特征较明显的市场，规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖率。而北新干线使项目在城北市场的基础上外溢（彭州、广汉、德阳等）成为可能。故，本案区域化特征明显，城市层面对项目影响力较弱城市层面项目与区域西部国际化商贸平台，五大产业的强力支撑，区域本身的市场容量.从区域层面来看，北部商城带给本案的核心价值就是：“城市化”！而这也将成为项目的特质之一。更重要的是，在此区域，地块扼守了通向商业核心最重要的一条道路，本案位于服务整个北部商城的生
15、活商业中心周边，具备独特的商业价值。项目与竞品从前面市场分析来看，本案所面临的直接竞品较少。如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现，基本都是诉求“生态环境”概念。“城市型复合社区”，完善的配套等，将是我们以差异化姿态立于未来竞争环境的价值之一。毗河原湾 项级水岸纯别墅 润扬双河鹭岛英伦精工小镇， 双河臻景 项目价值体系项目价值体系城市层面区域层面竞争层面自身层面工 业 商 贸 物 流 新 城成 德 绵 经 济 带 重 心强 大 的 产 业 支 撑北 部 新 城 核 心 区城 市 化 进 程 明 显区 域 城 市 生 活 物 业 先 机目 前 竞 争 相 对 空 白丰 富 的 产
16、 品 线 组 合对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境。其中最关键的是：具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域，以及抢占区域城市生活类物业的先机！区 域 客 群 全 覆 盖 能 力项目SWOT分析S W O T 分 析优势 Strength劣势 Weak 合并249亩地块，有利于形成规模优势 地块交通便利、通达性良好，靠近城市主干道北新干线，地铁一号线沿线大丰站 低地价带来的低成本优势 城北物流货运集中，车流量大，易造成噪声及空气污染 成都本土客户 对于城北固有的印象机会Opportunity威胁Threaten 全新的北部新城正在形成，区域有大量土地出让计划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注，区域发展将进一步提速。 城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，拥有极大的价格上涨空间 缺乏区域高端产品，项目有利于填补空白 专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大区域辐射面，扩大到其他二、三级城市 地块位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块商业产品价值 整体宏观
