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1、 汇德房地产实用资讯摘编 （专刊） 土地一级开发流程 海南汇德土地开发利用研究院 （ 更 多 资 讯 请 登 陆 汇 德 网 站 ： ） 刊号：第 20130901 期 本期责任编辑：聂建强 资讯来源：沈慧琴 汇德房地产实用资讯摘编 第 1 页 汇智于业 德行于事 土地一级开发流程土地一级开发流程 1 1 选地选地 由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。 2 2 土地前期开发申请土地前期开发申请 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。 3 3 土地开发项目预审土地开发项目预审 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 4
2、 4 土地开发实施方案预审土地开发实施方案预审 通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 5 5 土地开发方案土地开发方案修改修改 编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等汇德房地产实用资讯摘编 第 2 页 汇智于业 德行于事 部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 6 6 确定土地开发确定土地开发
3、单位单位 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、 征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。 其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%。以招标方式确定开发企业后， 土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的 8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委
4、托协议。 7 7 办理相关用地手续办理相关用地手续 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见， 向市国土部门办理用地手续， 向市发展和改革委员会办理核准手续， 涉及交通、 园林、 文物、 环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、 农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的， 土地储备开发实施单位依法办理相关手续， 并获得市人民政府的批准。 8 8 确定实施规划方案确定实施规划方案 开发单位委托编制可行性研究报告， 规划方案， 工程造价预算和具体设计实施方案等。 9 9 办理拆迁安置及市政基础建设办理拆迁安置及市政基础建设 在取得市
5、人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、 拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 （征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见征用集体土地及划拨土地的程序征用集体土地及划拨土地的程序 ） 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回汇德房地产实用资讯摘编 第 3 页 汇智于业 德行于事 迁房建设。 1010 组织验收组织验收开发土地开发土地 建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收， 验收审核的内容： 审核土地前期开发成本 组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 纳入市土地储备库 1
6、11 1 办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证申请材料： 用地申请报告 法人营业执照 立项批文 县以下建制镇应出具镇政府证明 经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式 2 份） 1 12 2 办理建设用地委托钉桩办理建设用地委托钉桩 建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩， 由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。 1 13 3 办理国有土地使用权出让申请办理国有土地使用权出让申请 国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请， 申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件： 申请用地报告书； 国家投资的建设项目应当
7、提供有关部门关于建设项目的批准文件； 在海南经济特区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（ 汇德房地产实用资讯摘编 第 4 页 汇智于业 德行于事 设置） 机构的批准文件、 营业执照。 未在海南经济特区注册登记的国内其他公司、企业、 其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、 营业执照。 境外公司、 企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照） 、章程、董事会成员名单、 注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。 在海南省、海口市营业的银行存款的资信证明书； 大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步
8、规 划方案； 法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交 的文件。 1 14 4 主管部门实地勘察主管部门实地勘察 房地产项目用地单位将城镇建设用地批准书申请审批表返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。 1 15 5 委托地价评估委托地价评估、办理核定地价手续办理核定地价手续 建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。 16 16 土地估价报告的预审土地估价报告的预审 根据国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案 ，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，
9、承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请， 由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。 1 17 7 办理土地出让审批办理土地出让审批 根据 海南经济特区土地管理条例 （修正） ， 国有土地使用权出让用于非农业建设的，按下列权限批准： 县级（含县级市）人民政府 1 公顷以下，地级市人民政府 2 公顷以下。超过限额汇德房地产实用资讯摘编 第 5 页 汇智于业 德行于事 的，报省人民政府批准。 国有土地使用权出让用于种植业、 林业、 畜牧业、 渔业生
10、产的， 按下列权限批准：耕地（含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘）13 公顷以下，其他土地 33 公顷以下的，由市、县、自治县人民政府批准。超过限额的，报省人民政府批准。 1 18 8 举行土地出让活动举行土地出让活动（招招、拍拍、挂挂） 土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发， 生地变成熟地之后，项目骏工验收合格后 3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。 1 19 9 签订国有土地使用权出让合同签订国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让合同， 是指市、 县人民政府土地管理部门代表土地所有者国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿
11、、有偿的原则，对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。 国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。 2020 交付土地出让金交付土地出让金 根据海南经济特区土地管理条例（修正） ，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起 10 天内缴纳地价款总额 10作为定金，其余的在 90 天内付清，所付定金可抵充地价款。 2121 领取临时国有土地使用证领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证领取正式国有土地使用证
12、按合同的约定支付余款。 付清地价款后向市或区、 县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 汇德房地产实用资讯摘编 第 6 页 汇智于业 德行于事 土地一级开发办理拆迁安置全流程土地一级开发办理拆迁安置全流程 一一、征用集体土地的拆迁安置征用集体土地的拆迁安置 1 征用集体土地用地申请征用集体土地用地申请 房地产开发公司提出用地申请时， 应当提交建设项目用地申请书， 申请书中应包括以下各项主要内容： 申请单位名称 项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况 建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等 房地产开发公司提出用地申请时， 在建
13、设项目用地申请书后应附具以下各项文件、 资料： 用地单位有关资质证明 项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计或者其他有关批准文件 汇德房地产实用资讯摘编 第 7 页 汇智于业 德行于事 建设项目总平面布置图 占用耕地的，必须提出补充耕地方案 建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2 到拟征地所在区到拟征地所在区（县县）房地局立案房地局立案 行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起 30 日内拟定各项征地方面方案： 拟定各项征地方案后逐级上报审批立案： 农用地转用方案， 报请市、 县审查同意；
14、 市、州签署意见。 3 签订征地协议签订征地协议、签订补偿安置协议签订补偿安置协议 征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。 拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。 被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。 4 确定确定补补偿偿安置方案安置方案 区、 县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况， 拟订征地补偿、 安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下： 征地补偿、安置方案的公告征地补偿、安置方案公告的实施征地补偿、安置方案的意见征地补偿、安置方案的确定征地补偿、安置方案的审批要求征地补偿、安置费用的管理 5 区区（县县）房地局审核各项协议房地局审核各项协议、市政府下文征地市政府下文征地 区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。 6 交纳交纳各项各项税费税费 汇德房地产实用资讯摘编
