武汉南湖某项目策划全案(大禾睿通)20101029

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1、引领 “智治区”“自制价值”标杆引领 “智治区”“自制价值”标杆谨呈：武汉?置业顾问有限公司2011-10-17?地块全案策划方案本报告是严格保密的。联发投置业本次汇报的主要内容本次汇报的主要内容PART1：发现问题：发现问题:区域与项目状况区域与项目状况PART2：分析问题：分析问题:项目定位与发展战略项目定位与发展战略PART3：解决问题：解决问题: 产品建议产品建议目录PART4：解决问题：解决问题: 策划推广思路策划推广思路本报告是严格保密的。联发投置业发现问题:区域与项目状况PART 1 1本报告是严格保密的。联发投置业本次招标地块基本情况经济技术指标经济技术指标用地面积96883道

2、路控制面积3875.5净用地面积93007.98容积率2.8总建面约27万建筑密度38%套型面积90以下占70%,90以上30%数据分析:数据分析: 从数据层面看，本项目为一个非低密度 的、小高或高层为主要特征，中小户型 为主、满足刚性需求或投资需求、中端 定位的中等规模项目。本报告是严格保密的。联发投置业本次招标地块区域情况南湖区域南湖区域江夏纸坊江夏纸坊光谷中 心区光谷中 心区庙 山庙 山光谷 腹地光谷 腹地大桥新区项目所在区域属于中心辐射区,区域形象模糊，认知价值低,区域建设刚刚启动，鲜明的市 场形象尚未形成紧 邻 热 点 区 域 的 陌 生 区 域紧 邻 热 点 区 域 的 陌 生 区

3、 域本报告是严格保密的。联发投置业光谷光谷大桥新区？南湖南湖区域认知：本项目所处区域为大桥新区，大桥新区，本区域为楼市的陌生区域，陌生区域，虽早已有规划，但是相对目前武汉地产发展现状来说，尚未纳入地产发展的热点区域，中心客户以及投资群体相对陌生。相对于珞南片区、光谷等集中开发的热点区域，大桥新区的区域价值尚未得到挖掘和获得认同。区域价值尚未得到挖掘和获得认同。本报告是严格保密的。联发投置业7居住环境： 区域内有汤逊湖、黄家湖、青菱湖等丰富的水域。大环境 优良，但是离本地块较远，无法享受湖景的资源优势。 人文配套： 区域内有多所大学，武大东湖分校、华师汉口分校、长江 水利职校、武汉工业职业技术学

4、校、武大珞珈学院等。学 院氛围浓厚。 交通配套： 公交系统极不发达，目前只有901和905两路公交。交通 非常不便。 商业配套： 无大型商业配套，如商场、超市、餐饮欠发达，更无高档 酒店等配套。 生活配套： 小学、中学、医院等日常生活配套较少，生活非常不方便。简而言之：区域除大环境资源和大学学院氛围浓厚外，居住和生活配套极为不便利，缺乏都 市感，发展有待时日。区域成熟度处于低位。本报告是严格保密的。联发投置业8周边在售楼盘状况福志雅筑项目位于文化路华师汉口分校对面，小区是由二栋2529层高楼组成，户型主要从75两房-150四房等多种户型组成。在售70-130平米房源处于尾盘阶段价格：4500/

5、 本报告是严格保密的。联发投置业9泰祥江郡华府项目位于文化路谭鑫培公园旁（区政府新址对面）总建筑面积22万方万方，汇集别墅、板式小高层、27层卓越高层，及2万余方旗舰商业等高端业态于一体，打造江夏新区人居榜样。价格：4200/ 本报告是严格保密的。联发投置业10联投龙湾项目位于大桥新区门户的第一站，珞狮南路延长线文化路特1号，武汉大学东湖分校旁，南面是规划中的大学城，项目总建筑面积约29万平方米万平方米，产品形态涵盖小高层、高层、联排别墅等多种类型，另建有10万平方米私属湿地公园(龙湾滨湖公园)，是集现代住宅、商业、幼儿园、会所、休闲等位一体的大型综合性湖岸生态社区。价格：约4700/ 本报告

6、是严格保密的。联发投置业竞争区域价格解析竞争区域价格解析?围绕中心形成梯度发展梯度发展?区域市场价格随着与中心的距离的逐渐增加，价格呈现明显的递减趋势递减趋势?光谷东向与纸坊区域目前相对成熟?未来若干年潜在供应量将增加10000-13000/ 5000-6000/ 4500-5000/ 4500-5000/ 南湖南湖6000-8000/ 竞争小结：本项目周边在售项目均价范围从42004700，相对于竞争区域价格处于低位。未来各争区域供应也将对本区域构成分流，竞争激烈。尚未成熟的现状将极大影响购买信心。本报告是严格保密的。联发投置业小结1：区域陌生：大桥新区，陌生区域，成熟度低，知名度低！2：配

7、套不城市：极度欠缺，生活不便利、道路交通待完善，极度缺乏城市感，将极大地影响未来客户的购买信心。3：价格处于洼地：区域价值未得到认同，价格一直处于洼地，将极大地阻碍本项目利润的实现。问题摆在面前，我们该怎么办？本报告是严格保密的。联发投置业13分析问题:项目定位与发展战略PART 2 2本报告是严格保密的。联发投置业14深入认识“大桥新区”，寻找破局契机本报告是严格保密的。联发投置业强大区域辐射力：大桥新区受东湖高新区和武汉经济技术开发区两个国家级开发区的辐射和影响较其它几个远城区均强，大桥新区受来自武汉主城、两大开发区三方面的辐射与带动，处于明显有利的位置。光谷经济技 术开发 区南 湖江夏

8、纸坊汉口本报告是严格保密的。联发投置业教育及工业优势明显：大桥新区可利用发展用地38平方公里。目前已有武大东湖分校、华师汉口分校、长江职校等多所大学入驻。已落户的企业有南车集团、武钢等一大批大中型企业。本报告是严格保密的。联发投置业17环境造就居住价值：大桥新区拥有汤逊湖、黄家湖和菱湖，稀缺资源优势明显，与光谷和街道口城区无缝对接，交通比较方便，居住价值非常明显。本报告是严格保密的。联发投置业18交通优势提升区域价值：“五纵三横”的路网框架基本形成，交通条件非常便利。城区干道、城市环线、城际高速、跨省高铁等地面快速交通系统将使得区位价值得到进一步提升和辐射。大桥新区大桥新区本报告是严格保密的。

9、联发投置业城市副中心，最适宜居住版块大桥新区城市副中心特点明显：生态、人文、学区、低碳、环保、绿色、湖岸、低密、本报告是严格保密的。联发投置业20无论是环境、交通、配套、产业、商业等多角度衡量，从未来的角度来评判，大桥新区，都将是武昌未来最具成长潜力区域下一片开发热土本报告是严格保密的。联发投置业破局 区域建立区域价值体系,获得武汉人对大桥新区的价值认同是 首先要解决的问题任务，也是本项目与龙湾竟合的必然 之路！今天的大桥新区对于普通大众而言,依然停留在江夏区概念上，尚未被武汉人认识及至认同的区域，也是一块没有被真正发掘和抄作未来价值的处女地。任何一个陌生区域的楼盘价值上升必然是从这个区域的价

10、值认同开始的！本项目的价值必须建立在大桥新区的价值认同之上，这里将是武昌继珞南片区、光谷之后，最值得关注的潜力区域！这里需要一个真正的版块价值概念，赢得武汉关注。本报告是严格保密的。联发投置业22明确突破区域的发展战略?地块城市属性及区位特性?大盘为区域定调?空间与时间上的机会陌生区域的大盘开发陌生区域的大盘开发先做区域、再做项目先做区域、再做项目抢占先机，定义区域价值抢占先机，定义区域价值全新树立“大桥新区”区域地位全新树立“大桥新区”区域地位承接南湖、超越纸坊区域承接南湖、超越纸坊区域本报告是严格保密的。联发投置业2323更新区域形象，挖掘区域新城市居住价值更新区域形象，挖掘区域新城市居住

11、价值中心化整合价值：营造全心生活方式中心化整合价值：营造全心生活方式区域资源价值：居住环境区域资源价值：居住环境城市功能价值：借助利好信息城市功能价值：借助利好信息,补足区域性不足补足区域性不足形成区域特色，增加活力元素，聚集人气形成区域特色，增加活力元素，聚集人气以精神凝聚区域价值，打造项目人文内涵上的核心竞争力以精神凝聚区域价值，打造项目人文内涵上的核心竞争力如何建立 区域价值本报告是严格保密的。联发投置业24接着，深入认识“105”地块资源, 寻找独特竞争力本报告是严格保密的。联发投置业25相对于同区域内竞争对手，我们的独特角色定位是什么？本报告是严格保密的。联发投置业26是配套吗？即时

12、城市感即时城市感热闹，繁华，都市即时配套热闹，繁华，都市即时配套便利、便捷生活便利、便捷生活医院、超市医院、超市恰恰是我们缺失并期待的！本报告是严格保密的。联发投置业是湖景吗？很遗憾，武汉不缺湖，光谷和南湖更不缺缺湖 关键是，本地块离湖实在太远。何必拿自己的弱项去搏对手的弱项，湖虽 好却降低城市属性！混淆目标客户视听！请注意，我们的目标客户更渴望 城市的便利与繁华，他们还没到享受别墅的境界。本报告是严格保密的。联发投置业28是政务中心吗？很抱歉，那是江夏的政务区，说江夏只会拉低客户对项目的价值预期！政务区拉近的是与江夏的距离，却抹杀了一个新区的未来发展潜力！本报告是严格保密的。联发投置业29不

13、是配套！ 不是湖景！ 不是政务中心！ 那是什么？本报告是严格保密的。联发投置业30细分大桥新区的组团分布特点 从功能上区隔竞争对手本报告是严格保密的。联发投置业北部教育科研组团：北部教育科研组团：位于武纸公路东，文化北路西、金兰大街以北区域 ，整位于武纸公路东，文化北路西、金兰大街以北区域 ，整合武大东湖分校、华师汉口分校和湖北水利水电职业技术学院的教 育资源，合武大东湖分校、华师汉口分校和湖北水利水电职业技术学院的教 育资源，发展以产、学、研于一体的科研教育基地以及与之相配套的发展以产、学、研于一体的科研教育基地以及与之相配套的居 住功能居 住功能，形成以高教、科研院所和居住为一体的，形成以

14、高教、科研院所和居住为一体的科研交易区科研交易区，组团用地 面积，组团用地 面积447.68公顷。公顷。中部综合服务组团：位于武纸公路东，金兰大街以北区域，依托汤逊湖 的自然环境优势，为新区提供行政办公，商业金融、贸易咨询等综合服 务，以及配套的商务居住功能，是新区综合服务功能的核心区，组团用 地面积中部综合服务组团：位于武纸公路东，金兰大街以北区域，依托汤逊湖 的自然环境优势，为新区提供行政办公，商业金融、贸易咨询等综合服 务，以及配套的商务居住功能，是新区综合服务功能的核心区，组团用 地面积249.76公顷。公顷。东部游憩组团：位于文化北路以东区域，依托汤逊湖优美自然环境，发 展休闲度假、

15、游憩等服务业，配套高尚居住功能，组团用地面积东部游憩组团：位于文化北路以东区域，依托汤逊湖优美自然环境，发 展休闲度假、游憩等服务业，配套高尚居住功能，组团用地面积410.92 公顷。公顷。南部政务组团：位于武纸公路东，黄金大道以南，世纪大道以北区域， 以行政办公为主，组团用地面积南部政务组团：位于武纸公路东，黄金大道以南，世纪大道以北区域， 以行政办公为主，组团用地面积143.2公顷。公顷。本报告是严格保密的。联发投置业32北部“教育科研组团”，大桥新区的“产学居”三合一智治区“105地块，大桥新区真正堪称学院里的零距离楼盘本报告是严格保密的。联发投置业33客户会认同吗？有学院，即存在大量稳

16、固消费群体：有学院，即需要配套；有学院，即存在就业需求；有学院既存在购房需求；有学院，就有圈子；有学院，就有聚落；有学院，就有未来！因为有学院，未来大不同本报告是严格保密的。联发投置业34客户会期望吗？南湖、光谷、庙山、纸坊的购房群体不言而喻地瞄准教师和毕业群体，是不争的事实。无论是属于哪一种，他们或多或少地与学院存在着某种联系的人与学院存在着某种联系的人。他们或者已经是这个城市的一分子，或者渴望成为其中的一份子。大学，带给他们的除了物质的拥有，更是精神的财富。他们的大脑里留存的永远是高知分子的思想，骨子里深藏的是高知人群的素养，他们希望继续保有这份财富，更希望下一代能够继承。所以，学院的价值不仅仅在于现在，更在于未来，在于传承下一代。学院的价值不仅仅在于现在，更在于未来，在于传承下一代。本报告是严格保密的。联发投置业35从价值序列中寻找破局的机会从价值序列中寻找破局的机会学院湖 区政务配套本报告是严格保密的。联发投置业36学院资源，是优势，更是机会！武汉虽然大学