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1、福华实业城边街项目福华实业城边街项目APEXAPEX整合传播机构整合传播机构APEXAPEX房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司项目再定位建议项目再定位建议关于关于APEXAPEX我们的历史我们的历史v1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；v1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；v1998年，上海APEX成立；v1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；v2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；v2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。我们的荣誉我们的荣誉v1998年，
2、获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；v1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；v1999年,名列全国广告100强第33位；v2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于关于APEXAPEX我们的客户（房地产类我们的客户（房地产类 ）重庆时代天骄重庆时代天骄成都领秀别墅成都领秀别墅长富花园长富花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园清江花园清江花园华西大厦华西大厦翠海庭翠海庭融信商店街融信商店街一城百年广场一城百年广场台庆得意世界台庆得意世界武城碧云天武城碧云天汇联香榭里汇联香榭里汇联康河骊景汇联康河骊景重庆新
3、东湖重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆九龙山庄重庆天骄俊园重庆天骄俊园广厦经典广厦经典朝天门基良广场朝天门基良广场留金岁月留金岁月关于关于APEXAPEX在在恰当的时间和地点恰当的时间和地点，以以恰当的方式恰当的方式，将将恰当的产品恰当的产品销售给销售给恰当的顾客恰当的顾客。APEXAPEX地产投资服务专业理念地产投资服务专业理念关于关于APEXAPEXAPEXAPEX投资理念阐释：投资理念阐释：恰当的产品恰当的产品恰当的顾客恰当的顾客入市时机与姿态入市时机与姿态 现场打包，样板现场打包，样板销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格 整合营销广告与促销整合营销广告与促销
4、户型户型/ /配套配套/ /功能功能 装修标准等装修标准等品牌感召下的品牌感召下的 价值共识价值共识恰当的方式恰当的方式恰当的时间恰当的时间 与地点与地点关于关于APEXAPEXAPEXAPEX地产投资顾问服务体系地产投资顾问服务体系 ：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估 顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI 接待中心与样板概念顾客生活形态分析 接触管理/品牌网路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问 整合销售与传播关于关于APEXAPEX本案策略思考逻辑：本案策略思考逻辑：区域供给需求状况项目SWOT分析再定位建议顾客/规划理念规划
5、调整投资回报概算第一部分第一部分 项目周边环境分析项目周边环境分析vv项目土地性质调查项目土地性质调查vv项目用地周边环境调查项目用地周边环境调查vv地块交通条件调查地块交通条件调查vv周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查一、项目土地性质调查一、项目土地性质调查1 1、地理位置、地理位置vv位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河 200200米左右。米左右。vv项目所在的区域范围项目所在的区域范围：东起东城根街南延线，东起东城根街南延线， 西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府 南河、锦里路，为不规则矩形，
6、是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环 境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。项目周边环境分析项目周边环境分析2 2、区域居住文脉、区域居住文脉vv位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内：省省 委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右 。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫 生厅、市常委住宅楼等）。生厅、市常委住宅楼等）。vv为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。从从【长城园长城园】 到到【彩虹花园彩虹花园】构成了一个在老城中的
7、局部新构成了一个在老城中的局部新 区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的 居住热点居住热点大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。vv府南河居家情结：府南河居家情结：vv成都市风景名胜区成都市风景名胜区：多个公园聚集区。：多个公园聚集区。项目周边环境分析项目周边环境分析3 3、土地面积及其红线图、土地面积及其红线图vv土地面积：项目征地土地面积：项目征地6.386.38亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地5 5 亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为3270532705平方米。平方米。vv地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的
8、矩形，临街面长度为 6060米，进深为米，进深为2121米。米。4 4、三通一平现状、三通一平现状vv长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。项目周边环境分析项目周边环境分析二、项目用地周边环境调查二、项目用地周边环境调查1 1、地块周边的建筑物、地块周边的建筑物vv地块南面：为地块南面：为“ “齐力大厦齐力大厦” ”，多层。，多层。vv地块北面：为三五地块北面：为三五0 0八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。vv地块西面：为地块西面：为“ “冠城花园冠城花园” ”二期，高层。二期，高层。vv地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。总的来说，总的来说，地块周边的
9、建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近， 但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野 基本上不受影响。基本上不受影响。项目周边环境分析项目周边环境分析2 2、自然绿化景观、自然绿化景观vv处于百花谭处于百花谭武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美 宜人。宜人。vv多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、 武侯祠、南郊公园、百花谭公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。vv府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风 景线。景线。项目周边环境分析项目周边环境分
10、析3 3、历史人文景观、历史人文景观vv成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。vv驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂vv驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠4 4、环境污染状况、环境污染状况vv成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。vv府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极 大的改善。大的改善。项目周边环境分析项目周边环境分析三、地块交通条件调查三、地块交通条件调查1 1、地块周边的市政路网、地块周边的市政路网vv位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里
11、路之间 ，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、 锦里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车锦里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车 程。程。vv区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大 道，南至锦里路。道，南至锦里路。vv以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西 路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。项目周边环境分析项目周边环境分析2 2、公共交通现状、远景规划、公共交通现状、远景规划vv项目正对面为一条项目正对面为一条1616米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列
12、入 青羊区政府青羊区政府20002000年工作规划。年工作规划。vv据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相 接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南 延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移 。3 3、进入项目地块的交通网现状、进入项目地块的交通网现状vv目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。项目周边环境分析项目周边环境分析四、周边市政配套设施调查四、周边市政配套设施调查vv购物场所购物场所：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的“ “互惠超市互惠超市” ”；
13、人商；人商 武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百货武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百货 大楼、盐市口商圈一刻钟车程。大楼、盐市口商圈一刻钟车程。vv文化教育：文化教育：石室中学、君平街小学、胜西小学石室中学、君平街小学、胜西小学vv医疗卫生：医疗卫生：华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干院附属医院，市 第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种 专科医院。专科医院。vv游乐休憩设施：游乐休憩设施：多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园项目周边环境分析项目周边环境分析vv几个测试：几个测试：步行步行：1 1分钟到河滨公园分钟到河
14、滨公园3 3分钟到半边街市场分钟到半边街市场6 6分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园骑车骑车：4 4分钟到石室中学分钟到石室中学7 7分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园8 8分钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心1010分钟到成都体院分钟到成都体院驾车驾车：3 3分钟上一环路分钟上一环路7 7分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大项目周边环境分析项目周边环境分析结结 论：论：该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。vv因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居 住价值远高于目前房地产开发的
15、其它热点区域住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域 ；vv且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其 升值潜力巨大。升值潜力巨大。vv而对位于该区域中心位置的而对位于该区域中心位置的【福华苑福华苑】来说，来说， 则可以概括为：则可以概括为： 繁华都市里的清幽繁华都市里的清幽碧波翠柳中的便捷碧波翠柳中的便捷项目周边环境分析项目周边环境分析第二部分第二部分 区域市场分析区域市场分析vv成都市房地产概况成都市房地产概况vv区域市场概况区域市场概况vv区域内供给状况分析（高层电梯公寓）区域内供给状况分析（高层电梯公寓）vv抗性楼盘概况抗性楼盘概况vv区域市场供需
16、关系的重要结论区域市场供需关系的重要结论一、成都房地产市场概况一、成都房地产市场概况1 1、20002000年成都高档物业的价格走势年成都高档物业的价格走势vv从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中 在内环线旧城区在内环线旧城区、府南河沿线府南河沿线、城南社区城南社区、城城 西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带及其延伸区域等及其延伸区域等 几个主题开发片区几个主题开发片区。vv从整体来看，从整体来看，20002000年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降 主要体现在均价在主要体现在均价在30003000元元/ /平方米以上的高档物平方米以上的高档物 业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差 别。别。区域市场分析区域市场分析2 2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素vv宏观经济景气程度不
