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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。金亨利龙华项目 商业规划设计探讨本报告是严格保密的。项目内部商铺价值评价要点 人流通达性 铺位昭示性 面宽进深比 内部规整度 面积大小 上下水烟道2本报告是严格保密的。 同等进深的商铺，昭示面越大，价值越高；商铺单位内部空间越靠近昭示面的价值越高，越靠近商铺内部价值越低； 同等面宽的商铺，进深越大，受总价限制，单价实现越低； 同等面宽进深比的商铺，内部空间越规整价值越高。同等商铺价值比对焦点3本报告是严格保密的。客户价值箴言根据世联多年住宅底商的销售经营发现，客户对于商铺的价值认知存在几个关键临 界点，成为客户“买铺箴言”。面宽进深比1：2的铺位是“黄金
2、铺”，就算价值再高也是首批消化的焦点；面宽进深比1：3以内铺位适用度较好，是商铺消化主流；面宽进深比超过1：3，客户认知的适用度开始明显下降；面宽进深比超过1：4客户价值基本趋0，将不会为超出部分买单。面宽一般应在4米及以上，绝对面宽小于4米的铺位价值认知骤降，客户常规接受度较低；面积在50平米以下，总价在100-200万之间的铺位实现价值较高，走量较快；商铺能做餐饮，将能保证稳定的租金回报说明：数据来自世联客户平台和工商部市场沉淀模型4本报告是严格保密的。针对同一项目，条件相当，面宽相同，但进深比分别为1：3 和1：4的铺位价值进行打分比较（以1：3情况 为标准，优于的分值为0.10.5，劣
3、于的分值为-0.1-0.5）世联认为：通过加大进深增加铺位面积，所增加的单位价值呈“边际效应递减”。 商铺内部无采光、经营价值低（不可对内开铺面）的赠送部分为商铺单位带来的价 格提升，在超过适用度之后，将不与赠送面积大小成正比。 即，无论赠送大小总价增长仅局限于某一个值。处于1：3、1：4两个临界点及超过1：4的铺位价值比例为1：0.82项目名称人 流昭 示 性面宽 进 深 比规 整 度面 积 大 小餐 饮合 计折 算 系 数 指标价值 比例30 %20 %20%5% 20%5 %100 % 1:300000001 1:400-0.50-0.40- 0. 1 80.8 2商铺面宽比临界点价值比
4、例分析5本报告是严格保密的。借鉴梅陇镇四期商铺（2009.7）的走量情况，在同期推售的商铺中 ： 走量最快：面积小、位置好、昭示面大的铺位、开间进深比优、内部较规整的单位； 走量最慢：开间过小、昭示面有遮挡、面积过大、面宽进深比过大的单位； 这两者单价差达3000-20000元/平米。商铺客户在消化商铺过程中，宁可花相对高的价格购买适用性优、昭示性好的铺； 产品虽然价格低，但是适用性低、面宽进深比过大，客户的接受度仍然很低。案例分析金地梅陇镇四期商铺6本报告是严格保密的。案例分析金地梅陇镇四期商铺面积区间10-19平米20-29平米30-39平米40-49平米50-59平米60-69平米70-
5、79平米套数615107612套数比例13%32%21%15%13%2%4%优势：单铺面积适中，主要集中在20-60平米之间，投资门槛低劣势：内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡7本报告是严格保密的。案例分析万科金域道一期 独具风情骑楼式设计，晴雨天气，皆可尽情享受 逛街乐趣； 约70-90平米主力街铺，应品牌商家之需，量身 定制； 1层街铺多数层高约6米。8本报告是严格保密的。案例分析万科金域道一期 2层直通社区花园平台，彰显类双首层高价值； 2层商铺多数层高约4米； 1、2层可打通，空间自由组合； 具备餐饮功能。9本报告是严格保密的。案例分析万科金域道二期 8米层高，使得实用性更强
6、，实现真正买一层送一层的实 惠面积 ； 二层有透窗，更敞亮、透明、透气 ； 主力铺位面积都为20-60平米的首层临街街铺，大大降低 了投资门槛，满足各层次的投资需求 ； 具备餐饮功能。10本报告是严格保密的。龙坂片区部分项目商业指标概况项目名称主力铺位面积（平米）面宽（米）进深（米）面宽进深比万科金域道一期70-904.5-87-151：41：2万科金域道二期20-603.5-56-121：31：2龙岸66-1046-811-13大于1：2溪山90-2004.5-813-161：31：2金地梅陇镇二、三期50-140金地梅陇镇四期20-603-66-121：41：2锦绣江南40-1003.5-811-131：31：2世纪春城40-80深物业新华城50-70 主力铺位面积基本在100平米以下； 面宽基本在3.5米以上； 面宽进深比基本在1：31：2。11本报告是严格保密的。关于本项目商业规划设计的建议 面宽应大于等于4米，面宽进深比应大于等于1：3； 单铺位最大面积不宜超过100平米，主力铺位面积宜小于60平米； 如一层街铺消化不了商业指标，可考虑局部设置两层街铺，并结合双首层的概念； 可实现相邻铺位空间的自由组合； 须尽可能保证内部使用空间的规整性； 可在部分铺位保留烟道。12本报告是严格保密的。The End13
