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1、7 7 天连锁酒店集团天连锁酒店集团7 Days Group Holdings Limited项目名称：惠州淡水项目名称：惠州淡水 7 7 天连锁酒店天连锁酒店投资顾问：田长学投资顾问：田长学制作时间：制作时间：2011,32011,37 7 天连锁酒店管理直营店项目报告天连锁酒店管理直营店项目报告2第一部分第一部分 项目信息项目信息一、一、物业基础信息物业基础信息物业地址物业地址惠州市惠阳区开城大道南 128 号所属区域所属区域广东区域酒店面积酒店面积2600 平方米预计房间总数预计房间总数80物业目前状况物业目前状况 新建物业 在营酒店物业外观物业外观门头照片门头照片3门前道路门前道路效果
2、图效果图4二、二、物业、设施详细状况物业、设施详细状况内容内容具具 体体 描描 述述本本 项项 目目 状状 况、方况、方 案案停车场地停车场地门前应具备充足停车位。停车位： 18 个； 免费， 收费外墙外墙是否以 7 天标准色为外立面是广告位广告位是否允许悬挂 7 天立招、广告、设立楼顶灯箱和设道路指示牌允许总体结构总体结构砖混/框架/混合框架总体物业楼层总体物业楼层8.5第 2 -7 层酒店楼层酒店楼层8一层部分第 2 -7 层周边影响因素周边影响因素1、其他非酒店范围楼层的使用情况商住2、噪音情况及其他潜在影响因素酒店用水泵放于 9 楼天台，噪音大小有待评估。楼层功能分布楼层功能分布一楼电
3、梯出入口直上 2-7 楼大堂：第 1 层早餐厅：第 1 层客房：第 2-7 层大堂面积及状况大堂面积及状况大堂为 120，位于一楼。120m2，在一楼电梯入口处。预计暗房数量预计暗房数量不得大于总房间数的 5%无楼板负荷楼板负荷850kg/m2850kg/供电状况供电状况装接容量不得小于 175KVA800KVA供水状况供水状况每月用水量不少于 2400 吨(进水管的管径，DN80)2400 吨排污状况排污状况化粪池有排污证，纳入市政排污管道纳入市政排污管道电梯设备电梯设备物业是否有供酒店独立使用的电梯有如有，电梯所承受的荷载值（KG）为：1050KG电梯能否正常使用；运行有无异响？正常消防系
4、统消防系统是否有消防系统一次消防验收合格5如有，消防系统能否正常启动？是是否具备报警系统：烟感、手动报警按钮、报警主机具备是否具备灭火系统：室内消火栓系统、室内喷淋系统、消防泵房、消防泵、消防水池、灭火器具备酒店能否直接获得报警主机信息？能酒店能否直接启动消防灭火系统？是至少 2 条疏散通道、布局合理共 2 条 消防通道是否有疏散指示牌、应急照明灯有是否有消防警铃、消防广播有其他状况其他状况物业缺陷物业缺陷十字楼口，门前停车位不多。温温 馨馨 提提 示：示：该物业基本满足要求，可进行 7 天标准酒店建造，但酒店筹建应按 7 天标准进行，筹建过程中应按流程提交全套酒店施工资料；酒店标准房型：大床
5、房床为：1800MM；双床房床为：1350MM；不设三床房、套房；卫生间需做到干湿分离，采用柱盘；物业墙体、水电系统、消防系统建造须符合 7 天标准等等；否则，有可能导致延迟派店长、延迟开业，运营验收不合格停售改造，严重不符合标准的将不予纳入 7 天系统营业。6第二部分第二部分 商圈及市场分析商圈及市场分析一、一、位置简介及交通状况位置简介及交通状况物物 业业 地地 图图交通情况交通情况位于惠阳开城大道与爱民东路交界处。 金角银边物业展示性物业展示性面对十字路口，楼梯 L 型，内角向外，展示性好。其他其他无综合评价综合评价惠州市惠阳区淡水的主干街道之一-开城大道南与爱民东路交叉路口，物业展示性
6、好，能见度高。7二、二、商圈、周边竞争关系及客源分析商圈、周边竞争关系及客源分析商商 圈圈 情情 况况（以分店为中心 2 公里内）商业购物场所商业购物场所人人乐、沃尔玛、好宜多商务写字楼商务写字楼富康国际。交通枢纽交通枢纽市区中心，交通便利。公共机构公共机构惠阳规划局、人民医院、三和医院（200M 内） 。酒店宾馆酒店宾馆日华大酒店、家路国际、新丽晶、丽景、鲁惠、百老汇。餐饮餐饮肯德基、真功夫、湘菜馆、麦当劳、新美味、新不夜天、海鲜酒楼。休闲娱乐休闲娱乐沐足，桑拿，卡拉 ok，夜总会，一应俱全银行机构银行机构中国银行、建行、工行、广发展、交通行。地产小区地产小区中恒世纪、碧翠园、翡翠山、中天彩
7、虹城、熊猫国际、华星雅苑。其他情况其他情况无客客 源源 分分 析析性性 质质名名 称称详详 细细 介介 绍绍商务中心商务中心惠阳区淡水属消费性城市。交通枢纽交通枢纽深厦铁路惠阳站预计一年内建成居民及休闲客居民及休闲客休闲客源为主，主要客源为广深莞及香港客。社区范围内包括多个住宅小区，数万户居民，几万居民。医院医院惠阳人民医院、三和医院惠阳最大的医院在酒店的 200M 范围内高校高校电大专业市场专业市场华南建材城休闲娱乐休闲娱乐耀日俱乐部政府机构政府机构餐饮市场餐饮市场较多种类该区域饮食业比较发达，有众多餐饮企业，会与酒店互动。其他其他无无客客 源源 结结 构构商务公干商务公干20%休闲休闲60
8、%8旅游旅游10%探访亲友探访亲友6%中转站中转站4%其他其他0%周周 边边 竞竞 争争 关关 系系竞争对手竞争对手详细情况：传统型酒店在淡水详细情况：传统型酒店在淡水 5 5 平方公理范围内分布有平方公理范围内分布有 160160 余家余家. .邻近邻近 7 7 天分店天分店无详细情况：详细情况：其他情况其他情况无本店本店 2 公里内其他公里内其他 7 天分店（包括筹建店）天分店（包括筹建店）无地址：地址：地址:9三、三、SWOT 分析分析优势（优势（S S）物业：独栋建筑，新物业，采光性好，通风。位置优势：十字交叉路口城区区位效应：商务交通便利：劣势（劣势（W W）车位：门前停车位不多。物
9、业特点：外部展示：门口有一些树木，但不太遮挡。公共交通：为双向十字交通路口。机会（机会（O O）模式优势：淡水仅有格林豪泰连锁商务酒店一家加盟店,入住率 90%已上.商业配套：银行、旅行社、酒店、KTV、桑拿按摩等商业设施齐全且密集，休闲客源丰富。其他：大亚湾区拥有中海壳牌、普利斯通、LG、比亚迪、光弘、永昶等大企业员工超10 万威胁（威胁（T T）区域竞争：核心商圈内旅业较多，规模不等，有一定竞争压力。10四、四、房价分析及定价建议房价分析及定价建议格林 豪泰 连锁 酒店房型高级大床房 A大床房双床房数量581012门市价148158168会 员价138148158本店本店 建议建议 房价房
10、价房型自主大床房经济房双床房数量6866门市价/会员价13711715711 如该项目为在营宾馆改造，须填写以下改造方案。如该项目为在营宾馆改造，须填写以下改造方案。第三部分第三部分 在营宾馆改造方案在营宾馆改造方案项目项目具体描述具体描述目前状况目前状况改造方案改造方案费用估算费用估算VIVI门头/立刀制作/安装/税费/报建面积80 平米左右，原则上不 小于 40 平米接待台总服务台、能提供背景 音乐、前台话务台设置 电脑值班（有自动语音、 能够计费）大堂灯光电子门禁大大 堂堂其他功能区客人休息区、行李间 （前台设备间）、公共 卫生间餐餐 厅厅餐厅及备餐间 提供早餐服务客客 房房 走走 廊廊
11、自主电吹风电吹风、镜子、置物架床床垫/床架/床头/床板布草 棉织品保护垫/床单/被套/枕 套/中巾/浴巾/地巾/枕 头/被芯家具桌子/椅子/窗帘/晾衣 架（弧形或摇摆）/穿 衣镜木地板电子门锁必达电子门锁，有防盗 链窗安装限位器和窗锁，1 楼对外房间加装防盗网墙面刷漆背景墙灯光客房壁灯(2 个)/床头灯可调节淋浴花洒水温、水量正常，流量 足够客客 房房玻璃淋浴隔断隔隔 音音窗双层 5mm 中空玻璃，窗 框边缘必须安装隔音条12门门缝严密墙体封缝堵洞，墙体石膏板、 轻钢龙骨、岩棉宽带网络及 有线电视铺设网络及有线电视线 路及房间信号接口信信 息息 网网 络络电话信号信号覆盖无盲区安安 全全 设设
12、 置置监控系统 酒店内外公共区域监控 无盲区，监控画面清晰；录像保存时间不少于 30 天报警系统烟感、手动报警按钮、 报警主机（主机的信息 前台能够直接获得）灭火系统室内消火栓系统、室内 喷淋系统、消防泵房、 消防泵（前台主机能远 程启动泵）、消防水池、 灭火器疏散系统消防警铃、消防广播、 疏散指示牌、应急照明 灯指示清晰、布局合理； 消防通道至少有 2 条直 通户外，无堵塞消消 防防 系系 统统消防证照是否需要更换证照或是 可以沿用老证电梯供酒店独立使用，所承 受的荷载值不小于 800 KG，能正常使用无异响电电梯梯应急呼叫系统安装三方通话，电梯到 前台、机房和机房到前 台消防系统消防系统能够正常启动 使用消消 防防消防指示消防疏散指示正确清晰， 安全指示灯和应急灯分 布合理总总 计计13第四部分第四部分 投资收益分析投资收益分析投资顾问：田长学日 期：2011,2注意：此报告只作为给投资人做管理直营项目决策时的参考，不代表注意：此报告只作为给投资人做管理直营项目决策时的参考，不代表 7 天的承诺。投资人签名只代表已知天的承诺。投资人签名只代表已知 悉此份报告。悉此份报告。投 资 人：日 期：
