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1、六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (005 年 9 月 28 日10 月 2 日，第二届中国深圳房交会在深圳市国际会展中心召开，9 月 30 日，郎咸平教授在房地产金融高峰论坛上发言： 主持人：我们非常容幸地请到了两位重量级的嘉宾为我们做主题演讲，一位是郎咸平博士，郎咸平博士是美国霍顿商学院，香港中文大学首席教授，是近年来世界最有影响力的经济学家之一。第二位重量级嘉宾是铜锣湾集团总裁陈智先生，他现任中国商业联合会副会长，中国商业地产联合会主席，陈智先生从 1996 年起就在中国提出了 概念，今天我们还要请出几位合
2、作单位和大家一起分享两位嘉宾和他们平时在自己的企业运营中的一些心得。 郎咸平：这是一个很沉重的题目，沉重到什么地步呢？各位回想一下，我国这么多民营企业家，基本上不是房地产商就是投资巩固商。一个国家发展到今天这个地步，以民营经济为主导的经济结果并没有看到我们的经济体系出现像三星电子等等具有竞争力的行业，而是不断地在房地产行业里面打转转。我很有幸最近访问了两个城市，一是银川，另外是一个非常大的城市武汉。银川在上一届的领导领导下小而美，这次我去了以后领导改了思维，要发展一个大银川，要以房地产拉动银川的发展。这次武汉市邀请我对武汉市提出个人的意见，会前武汉一直跟我打招呼说请我要骂他（众笑） ，我不会骂
3、他。武汉也希望以房地产提升发展，在会上武汉市提出一个数据，武汉市的平均房价是三千块钱，并没有所谓的泡沫现象，我当时说可能我这个人才疏学浅，历史上的经济没有哪个是以房地产出现的，这个思维在我们伟大的中国出现了。一个城市连一点竞争力都没有，光盖房子能把经济拉动起来吗？最多拉起来是泡沫而已，这个简单的道理我不理解。 深圳、香港或者是银川，或者是大武汉，我们应该追求什么？我们所应该追求的是这个城市是一个独特的竞争力，以竞争力发展一个城市的未来，这个城市上去了，民生富裕了，房地产是一个后续的工作，要发展一些配套的措施，房地产推出来才有人去买。这个过程如果颠倒过来，拿房地产作为增长产业将会是什么代价？到最
4、后你会发现房地产的泡沫反而阻碍了这个城市的发展。 举一个例子，大上海的发展，上海的房价之高是不可想象的，对于一个银行而言，他要设立一个办事处他到底是去上海承受两三倍的高地价还是干脆去北京算了？这个浅显的道理说明高房价所带来的只是一个表面的问题，你看那个城市发展是红红火火的，背後是城市的竞争力不断上升，我不敢想，小小的城市每平方米三千，我想谁买得起来？他们说好卖得很，我听了都难过，这个都是炒作。以房地产发展经济水平这是极其危险的。我们对于房地产行业寄予太多的厚望，缺乏行业的组织，更多的是缺乏一个主要的思路。我们很浅显地认为这个城市短暂的繁荣最重要，短暂的繁荣当然可以靠房地产，对各种原材料增加内需
5、，各个行业短期内看起来是很红火的，但是长期之下怎么办？这个城市的经济能力在哪里？话说回来，这一次香港的立法局代表团来到深圳跟广东其他城市很激动，说我们是否应该把制造业再引进香港？谈了很多很奇怪的话题，香港一些比较专业水平的理解提出一个批判，就是“回答我，除了中央政府替你搞的拉动你的零售业的条例之外，你有什么样的竞争力？香港有什么广东省没有的竞争力？”没有一个竞争力的城市如何长期地打算和发展呢？这是一个极为重大的问题。 我刚才讲的是一个宏观格局的问题，但是这个房地产问题要落到实处，到底这一次的宏观调控对我们房地产业是什么样的调整和什么样的思维过程？我们讲房地产本身我想说明的问题是思维层的问题，我
6、觉得我们的方向总的方向是错误的，全国的房地产是非常危险的，这几年我从来没有对于国内听过国内有三星、通用电气跟他们学习他们发展的行业，我没有听过一个城市谈过这个问题。甚至在大上海地区“科教兴市” ，对于这个话题我在上海演讲，我说科教兴市的本题要搞清楚，科技能不能振兴一个城市。反过来问一个问题，你们认为整个浙江地区、大上海地区的高科技发展是怎么发展的，除了本地高科技产业以外，不可讳言，台湾的 业大逃亡到大陆，是一个重大的转机，你们认为像这样的行业在国内是有前途的吗？台湾的 业为什么会出逃到大陆？这个理论我们一直没有谈过，事实上这也是大家关心的话题。 我最近做了一些比较重要的案例，我们发现这个现象是
7、值得我们各省市注意的，尤其是这些希望发展房地产的，连浙江省、大上海地区以 业为主导的长三角地区我认为他们面临很重要的危机，我拿六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (星电子和台湾的 业做比较，三星电子最后展现的实力有几项？第一，他有上下整合的价值力，第二，他有全世界 13 个全球设计中心，三个设计学院，专门设计产品的外观，才能席卷市场，他还有很好的价值链，利润特别高，他有成本低，他有特殊的结构，让他的创新能够随时随地地得到保证。所以在他十年之内超日赶美，两千年财富排名他排 95 名，03 年跃升了六十多位到三十几名，
8、在国内我没有看到如此成绩的公司。 台湾 业出逃大陆是为什么？台湾是以机电为主的行业是搞了几万家，像这种分散式的手法，导致的结果是三星的优点都没有了，因为你太小没有规模的，没有价值整合、创新也有问题。出逃到浙江省干什么呢？很遗憾的是接近生产者、接近消费者、接近市场。业最后的宿命是和传统行业一样，以追求接近生产与市场来降低成本，这还有什么长期竞争力？在这样一个竞争力逐渐衰退的国内，竟然要以房地产为主导取代所谓的 业，我们没有认清楚事业的本质，国家要长期发展，所需要的不是房地产，而是像三星这样的企业。如果以浙江省、上海市而言，如何能够主导 业的发展，让 业重新拾回他所有的竞争能力，和价值链的整合，和
9、创新、规模经济，才能重新登上世界舞台，才能重新拉动这个省市的经济。 今天大家看到广东省的发展，你们认为民营经济带来的是永续的经济繁荣吗？这样想就大错特错的，广东省目前所面临的困难是各个市县独立发展，为了发展而发展，到最后广东省是全国少数省份低水平重复浪费的经济太多，每个城市都做一样的东西，思维都是惯性思维没有任何的变化，我们没有看到一个规模经济的整合，所看到的是各省、市、县另类低水平的充分浪费发展。 我们今天有太多的数据证明中国的经济是全世界最浪费的经济，我们的能源使用率浪费是日本的九倍，你的富裕程度比得上日本吗？你是欧洲的五倍，你的富裕程度比得上欧洲吗？你是美国的 ，比得上美国吗？为什么造成
10、这种现象？是因为我们的主导政策方向是有问题的，我们很少认清楚事物的本质，都是一窝蜂地冲向房地产市场。 以前温州有一个“温州奇迹 ”，现在什么状况呢？温州排名从过去的榜首目前落后到最后，温州商人勤奋吗？非常勤奋，赚钱非常勤奋，温州几大行业是怎么出来的？卖钮扣和打火机。多少钱卖一台？赚几分钱勤勤恳恳搞那个积累，规模太小，没有竞争力，赚了钱就到大城市去炒房地产。我们作为农信社的改革怎么改？要股改，要自负盈亏，你以为你引进了美国的思维吗？农信社可以股改可以做自负盈亏吗？这结果是农村的资金大量流入房地产市场，都不晓得为什么。养猪贷款两三千块钱，对银行没有多少钱，银行要派一个人去看，去看的车费超过了利息收
11、入了，这么高的交易成本不可能交易的。农信社吸收了农村的存款以后，钱不再回到农村，回到哪儿去了？就是我们现在最关心的话题，都去炒房地产了，农村资金不能回炉的结果造成高利贷盛行，甚至 25%的高利贷是四分利。让大家感到更为忧心的是87%的高利贷不是用来再生产，而是用来付学费、看病、吃饭等等永远没有偿还能力的，这样的农村经济不担忧吗？ 中国怎么发展农村经济呢？我看到太多的房地产，各位你们走一走上海市的高速公路、北京市的高速公路，你看看旁边两边的路标，都是大的房地产的开发，甚至到北京市也在农村地区开发了一个四合院，你们认为这代表什么意义呢？这代表今天中国的资源通过各种管道严重地被误导，竟然是以房地产为
12、主导的经济，这个误导是惊心动魄的。 我觉得从高科技而言，从温州现象而言，从广东而言，或者整个大农村而言，你发现都是毫无例外的，以房地产为主导的市场，甚至这么漂亮的小银川市也想以房地产为主导，这么大的武汉市也想以房地产为主导，你说我们这个国家未来怎么办？ 五到十年下来，讲到一个最好笑的话，谁还有钱去买房地产？这个道理大家看不懂。我们今天的购买力不是房地产创造出来的，而是过去二十五年的改革开放创造出来的，一起投入到某一个行业里面造成必然的现象就是行业的泡沫化。如果全国房地产崩盘怎么办？有人说不可能，台湾发生过、香港发生过，你说那时候怎么办？香港发生房地产崩盘就在 97 年，当时香港非常担心金融体系
13、的崩溃，香港有很多的负资产，到了负资产时代最好的做法是不还贷款，房子给你算了，我也不干了，银行就成了受害中心，造成大量的坏帐积累，造成经济崩溃。为什么香港安然渡过这一关？香港人做事勤勤恳恳，他可六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (扛这个债，他可以上街游行，对政府不满，但是可以扛，扛到最后的结果是银行体系的崩溃。可是我问在座的各位，在国内你扛不扛？如果国内崩盘国内的老百姓会像香港老百姓一样扛着吗？我讲一句不客气的话“你认为国内刁民多不多？（众笑） ”我们有一个政策如果贷款还不清楚都不能拍卖，这是在刁民的政策上继续培
14、养刁民，这样走下来谁来负担这个结果？我们看到这个讲话是很好笑，各位了解是我们的银行要承担风险，到时候金融体系的压力不仅仅是一个坏帐的问题，而是整个金融体系的全面崩溃，如果有房地产的泡沫的话。虽然这个现象并没有在香港发展，因为香港的老百姓和其他老百姓不一样。这么多的问题放在眼前，这么多的问题放在眼前，政府该如何处理？ 中国是这么大的幅员，我们最危险的就是我们的惯性思维，你既然发现就好了，我无论到西区到宁夏，东到东北，还是到南方，你发现各地的政府都是一样的，如何发展房地产振兴经济，如果全国只有一两个城市这么做没有问题，如果全国都雷厉风行我刚才跟各位讲的预言就会出现。 在生产力停滞不前，只发展房地产
15、的时代，房地产的泡沫所带给我们的是立即的经济危机。而且我们的房地产市场再加上一些炒作的问题使得情况变得更为复杂。我们这个房地产是一个很畸形的房地产，叫做“深圳学香港、广东学深圳，沿海学广东、全国学沿海”，就是一种最助长炒作风气的房地产，从香港学来的，卖楼花。允许像香港房地产商一样，先卖十套，高价卖出，制造泡沫，还有所谓的商品式住宅，等等这都像香港。可是你跟香港不一样，为什么跟香港不一样。最近香港法院宣判一个地产代理商判罪，他说了一句很有意思的话，他为了卖房子，他说最近很多大陆的表叔买了我们十套的房子，这是一个宣传的手法，在国内看起来没有什么，但是在香港是违法的，所以被法院起诉判刑。请问我们国内
16、还有没有这种司法制度？你引进的香港的楼市模式，香港模式本来就是一个风险大，这是一个炒作的过程，大家都很清楚。至少香港还有那么一点点比较公平的法律，这比内地要公平一点点，你还能压制他们的炒风，你披露不实消息还有可能被起诉，但是在国内连这个都没有。 而我们所接触的房地产就是这么样的一个市场，我们政府怎么处理房地产的问题，谈到这个问题我必须要告诉各位，政策本身好坏，当时我关心的话题，更重要的话题是到底政府向银监会这些官员怎么看这个市场我是最关心的。2003 年的宏观调控我是比较赞成的，那是一种所谓的行政手段的宏观调控。为什么我赞成？因为今天中国的经济体系是一个很奇怪的体系，是全世界很独特的体系，是一个二元化的体系，我们常常看到报道说过热，或者说是过冷
