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1、深圳发展银行个人授信业务尽职指引培训 （2010.07.27）参考文件： 深圳发展银行个人信贷业务基本风险定义和守则（ 1.0版，2009年） 2010年度个人信贷业务授权项目说明 深圳发展银行个人一手房按揭贷款风险管理办理 （ 2.0版，2010年） 深圳发展银行个人二手房按揭贷款风险管理办理 （ 1.1版，2010年） 深圳发展银行个人授信业务尽职指引（1.0版，2010 年） 深圳发展银行“不指定楼盘”个人按揭贷款风险管理办 理 （1.1版，2010年）请各位自检：家庭身份、居住地址、职业身份的核查 有没有对收入证明上的信息包括单位地址、借款人申报职 位、收入与单位联系人电话核实？有无与
2、借款人提供资料 不相符的情况？ 有没有通过上网或者第三方获得关于借款人工作单位或企 业经营的信息，包括经营范围、从业时间、公司地址等与 借款人陈述是否一致？ 对借款人工作单位把握不准的，有没有前去实地调查（即 使是所谓的“受薪人士”） ？有出具知名企业收入证明但经 核实为假冒的案例 问题：对借款人单位地址与其住址一致的，联系人姓名与其 本人2/3一致的，联系电话是小灵通的，你怎么做？贷款品种出账模式 抵押物范围“不指定楼盘”个人按揭贷款额度内按 揭二手按揭受薪人士 抵押经营性模式一：【正式（预）抵押登记/正 式（预）抵押登记回执】出账；模 式三：【网签房地产买卖合同+阶段 性担保】出账+出账后
3、三个月内办妥 预抵押登记【凭备案 合同+阶 段性担保 】出账+ 三十六个 月内办妥 正式抵押 登记 住房（含联排）有权限限住房有权限有权限有权限有权限独栋别墅有权限无权限有权限有权限有权限有权限商用 房写字楼有权限无权限有权限有权限有权限有权限商铺有权限无权限有权限有权限有权限仅首层临 街商铺商住房有权限无权限有权限有权限有权限无权限厂房及其他无权限无权限无权限无权限无权限工业园、 开发区、 科技园等 标准厂房最好能记住，不然请随身带:贷款品种 抵押物范围按揭受薪人士抵押经营性住房（含联排）80%30年90%20年100%5年（15年）独栋别墅70%20年70%20年80%5年（10年）商用房
4、写字楼50%10年60%10年70%3年（10年）商铺50%10年60%10年70%3年（10年）商住房商务公寓70%20年70%20年80%3年（10年）商住两用放55%10年70%20年80%3年（10年）厂房及其他50%10年仅限 仅指额度内50%10年60%3年（5年）关于最困扰大家的商铺： n 首选：首层独立临街商铺：是指位于成熟商业区四车道（老城区可 宽限至二车道）以上马路两旁建筑物的首层，物业用途为商业性质的 商铺（含一二层连体且自带内部楼梯的商铺）。 范围应以一类区域为主，二类区域谨慎介入，三类区域原则上不介入 。 n 成熟的专业市场商铺：是指经营品种比较统一、经营规模成行成市
5、 、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、具有一定知名度的 大型专业批发市场，如一德路海味、文具市场，站前路服装城，天河 电脑城、轻纺城等。 n 大型综合商场内商铺：是指经营范围比较广泛、经营时间三年以上 （包括所在地段周边商铺）、知名度较好的大型零售商场内的商铺， 如中华广场、天河城、正佳广场等。 n 独立经营的二层及二层以上商铺：只限于连带有楼梯产权的物业。 公用楼梯的二层及二层以上商铺谨慎介入。 四车道以下马路商铺、内街商铺、住宅小区内商铺择优谨慎介入。 重点考察其租金真实性、回报率，对评估报告请重点关注有无空置率 、租金回报的描述，是否列明按照收益法评估，必须现场实地调查！怎样作现
6、场调查？你要通过实地调查了 解些什么？1、看历史。询问借款人企 业的经营历史、盈利情况、 经营模式、上下游渠道、行 业特点等，与流水相互印证 。2、看规模。调查企业的资 产规模（特别关注固定资产 规模和应收账款规模）、运 营规模（包括生产场地和雇 佣人员）、以及负债规模（ 银行融资和其他负债），核 算其成本，如工人工资、租 金、水电费等，以此判断企 业的偿债能力。3、看凭据。调查企业的经营收入流水、 整年度的购销合同及执行情况、收发货 明细账簿及单据等，以此判断企业的盈 利及还款能力。特别是对存折流水不足 的情况，更要依靠类似原始凭据证明， 对比进发货价格差判断其毛利润，也对 借款人陈述情况作
7、核实。不要怕麻烦！ ！4、看家庭。调查借款人的家庭结构、子 女教育、自住物业和净资产情况等，以 此判断借款人的诚信和违约概率。如其 家人工作、就学稳定体面，其违约成本 相对较高。 对于消费性用途，应控制贷款资金走向，严格按支付管理规定 进行受托支付或自主支付。个人消费贷款用于“购买住房”的，应识别是否第二套房、第三 套房等，相应执行差别化信贷政策，实施支付管理，且不得以 个人消费贷款充当“购买房屋”的首付。要求提供不少于购房款 50%的首期款证明；用于购买商用房或商住两用房的个人消费贷款，应参照执行“首 付比例”等监管要求。原则上要求不低于购房款40%的首期款证 明。以上必须提供查册资料，且必
8、须提供完整合规的后续用途资料 ，例如过户后的房产证复印件、税单发票等 对按揭贷款的进一步调查。 房产交易的真实性调查。通过对比周边同等质 量房产的普遍价格、验看首期款付款凭证和房产销 售合同等方式，了解借款申请人购房动机，确认交 易背景的真实性，防止假按揭。严格审查交易双方的身份证明、房屋的权属情况和 买卖双方的关系，杜绝“假按揭真抵押”、“挂名按揭 ”等现象。警惕地下钱庄等将抵押房产伪造 成按揭房产处理。核实卖方出售房屋产权的完整性。如属共有产权（ 如已婚人士拥有的住房，单位出售的房改房），应 由所有共有人共同出具同意出售房屋的书面意见。对离异人士的离前房产更需谨慎！ 其他需要注意的事项借款人与抵押人不一致的，原则上要求证明借款 人与抵押人有直接关联关系（如血缘亲属）； 借款人身份证件等档案资料的原件核对工作及按 揭合同的面签工作必须有我行贷款经办客户经理 参与，严禁由开发商或中介的工作人员代办； 所有抵押物除提供评估报告外，客户经理必须实 地调查其真实存在性、权证的一致有效性、抵押 物的变现能力、抵押物的抵押合法性、抵押物损 毁状况及抵押人的有关情况等，并认真填写抵 押物现场核实确认书。 谢谢！
