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1、 上海同策房产咨询股份有限公司 Tospur Consulting从严厉到严格的变迁 9.29新政和上海细则解读2010年10月 政策出台背景 政策内容评析 后续调控手段及其影响猜测 政策后房地产行业走势预判 2 政策出台背景3IMF不断调高对经济增长的预期IMF近期不断调高对世界经济增长的预期，世界经济增长率从4月份的4.2%上调至4.8%，说明世界经济的 向好的势头明显，同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为 10.5%，虽然世界经济也面临着经济下滑的风险，但世界经济整体的向好的态势开始显现。世界经济复苏势头明朗IMF近期经济增长率预测4中国经济趋向
2、软着陆8月份宏观数据好于预期7月份同比增速8月份同比增速工业增加值13.40%13.90%CPI3.30%3.50%PPI4.80%4.30%PMI51.20%51.70%出口35.60%34.40%社会消费品零售总额17.90%18.40%固定资产投资24.90%24.80%房价指数10.30%9.30%新增信贷绝对值（亿元）53285452经济增速小幅回升出口放缓，内需走强货币退出速度放缓经济回落势头放缓再来看中国经济的表现，8月份宏观经济数据总体上好于预期，在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下 ，8月份的数据无疑给各方振奋了信心，增速小幅回升，内需逐渐走强，货币政策依然保持宽松的态势
3、，说 明中国经济极有可能出现软着陆的局面。并且9月PMI达到53.8% ，持续出现回升。5房地产市场回暖8月份北上广住宅量价齐升8月份北上广住宅成交量大幅回升8月份北上广住宅成交均价上扬在8月份中国经济回暖的态势下，房地产市场也表现不俗，呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市，住 宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。6房企资金链趋于稳定从经营活动产生的现金流量净额与流动负债比看，整体上趋于稳定，好于08年。从速动比率的状况也能看出以上的情况，政策虽然导致了四大房企的短期偿债能力有压力，但经 过89月的销售高峰，出现了好转迹象。大型房企
4、流动性减弱，但整体好于08年四大房企 经营活动现金流净额/流动负债 趋势图理想水平四大房企速动比率趋势图行业平均水 平0.577背景总结政策出台底气十足综上所述，此番政策出台看似突然，毫无征兆，却也在情理之中。国际经济复苏势头明朗，中国经济探底风险减弱，以及8月，9月以来 各地房地产市场的回暖态势，房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定 顺畅，再加上即将迎接的国庆长假可能会在很大程度上带动成交的放 量，政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战，都使得此番调控政 策的出台既实属必然，又底气十足。8 政策内容评析 全国政策研读分析 上海细则研读分析9监管与执行 德国创造了房价10年 保持不变的奇迹 美国
5、出现房地产泡沫 最终导致次贷危机执行严格房地产制度缺乏严格监管逐渐重视政策细节落 实和执行例如规定第三套房停 贷异地停贷等措施由于政策宏观宽泛、 土地财政和地方利益 等原因调控政策重言轻行、 政策务虚、出台随意中国的房地产调控措 施929新政和上海细则前七年政策以及国十条“史上最严”后更严格的政策新政走向严格监管和执行的轨迹10“史上最严”后更严格的政策政策出现明显的“落地”趋势n929新政基本是国十条强化和细化，主要强调了差别化信贷及其禁止范围首套3成，二套5成1.1倍利率，三套停贷，异地无纳税或社保证明停贷，契税和所得税优惠取消是具有可 操作性的政策n上海细则基本是国五条的延续和进一步细化
6、，但其中也不乏一些创新的执行措施需 要被关注公积金贷款收紧、允许动迁房满三年上市交易，提高土地增值税预征率，领取建设规划施工预售许可证一 律不得低于3万方等措施同样也细化了929新政中关于差别化信贷和加大供应的实际效果11股市天天向上，房地产股受冷落成交量对比涨跌幅对比亿从成交量看，房地产业并未因为股市大涨而成交量显著上升，投资者并没有认可关注房地产业的前景从涨跌幅来看，房地产业也不是上涨的领头羊，仅仅是一波短期反弹，之后走势又开始弱于大盘新政后房产股明显弱于大盘12 政策内容评析 全国政策研读分析 上海细则研读分析13929政策与417政策比较四个商业信贷一刀切 切断资金支持全国统一 抑制需
7、求二套严令首付五 成，利率1.1倍 以上 强制切断不 合理的改善性需 求90平米以下首 套首付提升一 成 强制切断 不合理的首套 自住需求三套房停贷 强制切断投 资需求的信贷杠 杆开始对二、三 线实施异地限 购 收缩了资 本跨区流动范 围地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。这必然导致需求萎缩14成交面积90平方米以下91143平方米144平方米以上8.19.305901006128165667854.187.31438751438244519742增幅35.5839.849.04成交面积0200万20
8、1499500万以上8.19.309566996037142923204.187.31771195416773274338增幅34.3644.846.93需求的释放是短期爆发的和全方位的 随着国十条政策消退，8月和9月的成交量相比国十条后的3个半月成交 均大幅上升。其中上升幅度从大到小依次是改善性中等套型、刚性低总价小户型和高总价豪宅。准刚性需求经 过半年的积累，达到释放条件；豪宅成交占总面积比例虽然较小，但因为较高的总价和单价高，具备了拉高全 市均价的能力，最终能够产生极强的房价上升预期。需求释放的全方位性和强爆发力决定了需求管理的全面性，而非过往保障自住，压制投机的精确打击。全面打击而非精
9、准打击上海市场不同面积住宅段成交回暖比较上海市场不同总价住宅成交回暖比较929政策与417政策比较15信贷政策对于一线城市地方政府受 到问责制和政绩考核的压力更大了 ，虽然信贷政策涉及总体未变，只 能算重申和严令地方政府执行，但 因为地方严格执行，对需求方心理 影响大。总体来看，需求短期内必然大幅减少，但是二三线城市由于地方政府仍有政策操作自由度，压力小于一线城 市的压力。对于二三线城市，929新政内信贷内容属于新添加内 容，当地需求会因为信贷政策收紧而减少。异地购房贷款的限制或将过滤部分从一线城市压缩外 流的资金流向二三线城市。对于限购措施仍然由地方政府自由把握，对于二三线 城市政府的约束力
10、小。同时短期还未出台限购措施，但房价上涨过快供应紧 张的二三线城市，或许因为限购预期而产生一波大限 前的投资抢购潮。房屋登记系统等的不完善，使得二、三线城市在管理 中出现漏洞的可能性较大。一线城市二线城市对一线城市影响大过二三线城市929政策与417政策比较16契税和所得税政策 政策压制需求显著政策更改内容契税所得税自10月1日起，对个人购买普通住房，且 该住房属于家庭唯一住房的，减半征收 契税。90平方米及以下唯一普通住房， 减按1%税率征收契税。出售自有住房并在年内重新购 房的纳税人不再减免个人所得税 。以价值200万、盈利50万的房产计 评价政策效果新政前，家庭中某一成员满足唯一90平
11、米以下普通住房条件即可享受优惠0新政后，家庭中所有成员必须全部满足 唯一90平米普通住房条件方可享受优惠房产交易盈利部分的20%或者总 房款的1%，所得税为10万或2万 （按计税方式不同）契税政策部分更改，缩小了拥有唯一90平米以下普通住宅家庭的范围，提高了改善性需求的门槛。所得税政策更改用意是提高短期（一年内）住宅投机交易的成本，对于中长期改善行为，政策效果中性。契税减少优惠范围，改善性需求需求被压抑。所得税优惠取消减少短期交易行为，投机需求被压抑。929政策与417政策比较17问责制强化了保障房计划的可实施性部分城市保障房计划南宁今年在建2万套武汉3年内4.13万套青岛8000套昆明3年内
12、16万套，其中农村保障性住房10万套海口今年1.6万套广州4万套深圳5万套上海计划1200万平方米，约合13万套；今年可达预售标准 约330万平方米，约合3.7万套供应占比小 深圳保障房用地仅占今年商品住宅供地计划份额9，上海的保障房计划虽达到330万方，但 与去年住宅成交面积（包括配套商品房）相比，仅占到11.35。形成供应所需时间长 武汉昆明等二线城市大多计划在三年内完成保障房任务，而对今年完成目标回避， 打得是一个拖字牌。地方政府积极性不高 保障房建设缺乏拉动地方经济的优异政绩，迫于政治任务压力，地方政府短期内加 快保障房建设，后续投资未知几何。保障房计划929政策与417政策比较中央政
13、府重压地方政府“被”加强执行计划 保障性住 房300万套 、棚户区 改造住房 280万套 18 经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为市场监管之二 开发商拖延开竣工时间、捂盘惜售、土地闲置、改变土地用途和性质舆论监督暂停融资、 贷款和购地依法查处手段着重提出市场监管方向和手段市场监管政策在地方上需要细化的细节违法违规行为的统一标准处罚力度的统一标准出发公正性公平性的统一标准市场监管之一929政策与417政策比较19本轮政策在短期内对需求有 较好的压制，但仍不可持续 的，其意图在于压制短期需 求释放，等待未来供应形成 ，以期在未来某一时期达到 供求平衡。四个商业信贷一刀切 切
14、断短期需求，难改长期需求契税和所得税政策总体压制改善和投机需求限购措施采用行政手段限制需求爆发保障房政策重压，各地项目纷纷上马实施市场监管，打击违法违规行为23456929新政总结问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动1新政虚实相济，意图明确20 政策内容评析 全国政策研读分析 上海细则研读分析21继承和创新了国五条的四个一刀切上海细则解读9/29调控细则10/07上海12条细则抑制需求措施抑制需求措施强制禁止 强制禁止非强制性异地购房停贷：对不能提供一年 以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购 房贷款。 调整首付和利率：首套三成，二 套五成1.1倍利率，三套停贷。
15、严 控消费贷款用于购买住房。银行限贷：首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，禁止消 费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴 纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。积极准备房产税：按照国家 加快推进房产税改革试点的 工作要求，本市将积极做好 房产税改革试点的各项准备 工作。公积金严格管理：首套每户家庭公积金最高贷款额为60万；二 套最高贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非改 善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷 款。行政调控压制需求：暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双 方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手
16、存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规 定。上海对于住宅需求的压制强于929新政的力度。政策关于需求管理的核心内容就是短期内限制买房需求，里 面既包括投资需求，也包括刚需和改善性需求。因此，短期内各类需求大幅下降或不可避免。需求管理政策的比较22公积金政策对于需求压制的影响呈差异化上海细则解读首套新政前新政后商贷（85折）月供多支出额度80602030年期贷款月供3,759.612,819.711079.76139.86二套新政前新政后商贷（1.1倍）月供多支出额度80404030年期贷款月供3,759.611,879.802536.17656.36公积金收紧是对于929新政的扩充。原先最高额度80万，现在降至60万，使得首套房购买者需额外增加20 万商贷，其月供多支出13
