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1、房地产蓝皮书 ? ?廖俊平 饶雅洁 蔡楚星摘 要：和全国情况一样， 年广州房地产市场调控取得显著效果，政府房地产市场调控的行政、经济手段并用，需求控制和扩大供给双管齐下，成功遏制了房价过快上涨势头。但房地产市场也就此陷入了明显的停滞，成交低迷，土地出让受挫。展望 年，市场状况不会有明显改观。关键词：广州 房地产市场 房地产市场调控一 年广州市房地产市场政策环境分析从 年开始的房地产市场调控，终于在 年走出了 “ 越调越涨”的怪圈，在限购乃至限价的强力行政措施之下，加上限贷的金融政策，终于使住房价格高昂的龙头无法再抬头了，至少在 “ 北上广深”等一线城市，房价上涨的势头可以说已经遏制住了。从 年
2、 月 日 “ 新国八条”的出台到上海、重庆两市房产税的试行，再到 月份国务院政府工作报告中将 “ 坚定不移地搞好房地产市场调控”作为本年度房地产政策的主题，房地产政策调控的力度一直在不断加大，房价调控的目标也从遏制房价过快增长到促进房价合理回归，中央政府的调控政策表现出从未有过的坚定决心，地方政府为了完成目标相继推出限购乃至直接限价的政策。廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任、教授，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长，广州市房地产中介协会会长，主要研究领域：住房政策、房地产市场、房地产估价、房地产经纪等；饶雅洁、蔡楚星，中山大学岭南学院硕士研究生。行政和经济手段并用，需求控制和
3、扩大供给双管齐下是 年房地产各项调控措施的主要特征。“ 新国八条”中首次要求地方政府制定房价控制目标，表明房地产市场调控从通过经济、行政手段调控上升为直接调控房价。同时 “ 新国八条”中也指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后关于限购的各项实施标准和范围不断深化和扩大，月 日，温家宝总理在国务院常务会议上又强调房价上涨过快的二、三线城市也要限购，截至 年 月，全国共有 个城市出台了限购政策。在抑制需求的同时，中央及地方政府也将扩大供给作为调控市场、平衡供需、抑制房价的主要手段。其中，大力加强保障房建设就是配合 年房地产市
4、场调控的一项关键举措。 年 月份的 政府工作报告中明确提出年内将建设保障性住房 万套，同比上升 ，中央财政预算拟安排补助资金 亿元，比上年增加 亿元。为保证保障房建设计划的按时完成，中央政府继续实行问责制，并且在多项政策中重复提出、反复强调。月份保障房建设计划分配完成后，中央便与地方政府签订 “ 军令状” ，月派出专项督察小组对各地建设情况进行检查，月住建部发布 关于加强保障性安居工程质量管理的通知 ，督促各地保质保量完成保障房建设任务。全国保障房开工率逐月上升，月份完成率达 ，月份达到 ，月升至 ，月达到 。 月 日，住房和城乡建设部向社会公布，截至 月底，全国城镇保障性安居工程开工已超 万
5、套，实现了年初计划的目标任务。 年成为中国保障房大规模建设元年。纵观 年房地产市场的各项调控政策，中央政府在商品房市场、保障房供应、土地供应三方面同时出手，以行政、税收、信贷措施共同抑制商品房市场上的投资投机需求，同时通过确保土地、资金的充足供应和制度的有效性来支持保障性住房建设，希望切实解决 “ 住有所居” ；土地市场上则继续保持并加大用地供给，为保障房和普通商品房建设提供充足的土地资源，并完善招拍挂制度，提高土地出让的规范化程度。在国家出台一系列调控政策之后，地方政府的配套政策也相继出台。为贯彻落实国务院办公厅 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（ 即“ 新国八条” ） ，月
6、日广州国土资源和房屋管理局公布了 关于进一步严格执表 年与 年全国房地产主要调控措施对比政策性质 年 年区别增加供给 保障性住房、 棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 ，并优先保证供应； 确保完成 年建设保障性住房 万套、 各类棚户区改造住房 万套的工作任务 计划建设保障性住房、 棚户区改造住房 万套， 重点发展公共租赁住房； 强调重视保障房建设质量； 建立保障性住房考核问责制 保障房建设力度加强， 建 设 套 数 较 年增长 ； 扩大规模的同时确保质量控制需求对于房价过高、 上涨过快、 供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居民家庭购房套数“ 新国八条” 要求地方
7、政府制定限购措施， 并出台房价控制目标；对地方政府落实调控政策的落实情况派出专项督察小组进行检查； 要求二、 三线城市也要限购 限购范围扩大， 力度加强； 提出房价控制目标； 政府行政干预力度前所未有信贷管理首套房贷首付不低于 ， 二套房贷首付不低于 ， 利率不低于基准利率的 倍， 三套房全面暂停贷款 二套房首付比例提高至 以上； 部分银行将首套房贷款利率提升至基准利率的 倍更加严厉地抑制投资、 投机性需求， 大幅收紧银行房地产贷款税收管理对销售收入和购买价格的差额征收营业税重庆、 上海试行房产税； 对购买不足 年的普通住房转让收入全额征收营业税营业税由差额转为全额征收， 直接遏制投资、 投机
8、性需求行广州市商品住房限购政策的通知 ，作为广州市落实 “ 新国八条”有关限购的地方性配套文件，该 通知结合广州实际，对本市户籍和非本市户籍居民家庭的限购套数作出了明确规定，同时二套房首付提至六成，不足 年的住房交易的营业税按全额征收。但其中的限购范围只限于市辖十区，购房者在增城、从化的置业并未纳入限购行列。月 日广州市政府又发布了 关于公布我市新建住房 年度价格控制目标的通知 ，提出 年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。通过不断调控和监管，广州市房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。保障房建设方面，广州市 年计划筹集 万套保障性住
9、房，约占全省的 ，是历年来开工总量最大、任务最重的一年。按照省委、省政府要求，纳入 年建设计划的保障房项目，必须在 月底前全面开工。截至 月 日，随着广州市规模最大的保障房项目 萝岗中心城区项目举行开工仪式，全市筹建保障房 套，完成年度目标任务 ；如期完成解决 户家庭住房困难目标任务。表 年广州市房地产行业相关政策日期及文件名称主要内容月 日广州市政府公布 关于贯彻国务院办公厅 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 的实施意见共有十条， 主要内容： 广州 月底前公布年度价格控制目标； 不足 年， 全额征收营业税； 实行“ 认房又认贷” ， 二套住房首付款 ， 利率 倍； 市区实行限购
10、政策等月 日， 广州市国土资源和房屋管理局公布 关于进一步严格执行广州市商品住房限购政策的通知对在本市已拥有 套住房的本市户籍居民家庭（ 包括购房人、 配偶及未成年子女） 限购 套住房（ 含新建商品住房和二手住房） ； 对在本市已拥有 套及以上住房的本市户籍居民家庭、 拥有 套及以上住房的非本市户籍居民家庭， 不得购买住房月 日， 广州市政府公布 关于公布我市新建住房 年度价格控制目标的通知 年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅月 日， 广东省物价局公布 关于印发 关于商品房销售明码标价的规定 的通知商品房销售明码标价实行一套一标， 商品房经营者应当对每套
11、商品房进行明码标价， 对取得预售许可或办理现房销售备案的商品房项目， 商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源， 并严格按照申报价格明码标价销售月 日， 国土房管局颁布实施 关于报送年度商品房项目预（ 销） 售计划和商品房预售方案有关事项的通知各房地产开发企业应于每年 月 日前报送本企业本年度商品房项目预（ 销） 售计划表， 报送范围涵盖全市十区范围内的所有项目。应根据开发项目建设进度制定商品房预售方案， 在申办商品房预售许可时应依法将方案报送至广州市房屋交易监管中心审核备案 月 日， 国土房管局颁布实施 广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法广州市集体建设用地将可以合法化流转， 用
12、地单位和企业可以购买集体建设用地。集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、 同类别国有土地使用权基准地价的 资料来源：广州市国土资源与房屋管理局。二 年广州市房地产市场总体分析（ 一）房地产投资分析 房地产开发投资：保障房建设拉动低迷投资市场，总体保持适度增长相比固定资产投资增速的放缓，房地产开发投资的快速稳定增长对固定资产投资的拉动作用明显。 年房地产开发投资增幅呈逐步走高态势，累计完成房地产开发投资 亿元，同比增长 ，增幅较上半年 （ ）提高了 个百分点，占全社会固定资产投资额的 ，同比提高 。其中，民营房地产开发投资额为 亿元，比 年同期增长 ，增幅较 年同期 （ ）上升 个百分点；国有单位房地产开发投资额达 亿元，虽相比民营房地产企业绝对数量较小，但较上年同期猛增 ，增幅同比 （ ）上升 个百分点。 年国家勒令 家央企退出房地产市场虽然使得年末国有房企开发投资额出现急剧下滑，但 年保障房建设的大跨越对冲了这一因素的影响，使政府住房建设投资成为严厉调控下房地产开发投资增长的主力军，最终全年房地产开发投资额仍保持了适度增长的势头。表 年广州市房地产开发投资情况单位：亿元，年 份 地区生产总值 同比增长 全社会固定资产投资额 同比增长 房地产开发投资额 同比增长 房地产开发投资额占固定资产投资额比重 资料来源：广州市统计局。 房屋施工
