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1、中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 目录 目录 摘要摘要 . 1 第一部分：第一部分：2012 年一季度中国房地产市场总结年一季度中国房地产市场总结 . 3 1. 政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护 . 3 2. 新房：百城价格继续下跌，一季度成交、供应均下降，新房：百城价格继续下跌，一季度成交、供应均下降，3 月市场回升月市场回升 . 9 3. 二手房：节后成交回升，但仍低于去年同期，二手房：节后成交回升，但仍低于去年同期，3 月价格略有上调月价格略有上调 . 21 4. 土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低
2、，出让金降幅扩大土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低，出让金降幅扩大 . 24 5. 企业：房企策略更趋谨慎，加大促销力度、减少拿地支出企业：房企策略更趋谨慎，加大促销力度、减少拿地支出 . 29 第二部分：第二部分：2012 年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望 . 35 1. 政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归 . 35 2. 市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存仍在高位市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存仍在高位 . 36 3. 房企策略：适时调整经营策略，销售目标更加保守务实，谨慎拿地房企策略：适时
3、调整经营策略，销售目标更加保守务实，谨慎拿地 . 42 研究主持：研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员：主要研究成员： 中国指数研究院总院：中国指数研究院总院： 莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 刘水 潘雪佳 师洋 吴珊 张婷 雷京 张静 王娜 李映雪 许梁 李森 张红莉 刘丽杰 段秀娟 李晶 荣晨 贾静 安戎 陈茜 周萱 王亮 蒋云峰 苑承建 白彦军 何平 高静 张英 赵丽一 杨德磊 赵玉国 中国指数研究院各分院：中国指数研究院各分院： 汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 贾艳伟 刘宣 薛玲 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟文辉 张伟 高
4、院生 张晓伟 陈佳 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军 2012 年一季度中国房地产市场研究报告年一季度中国房地产市场研究报告 2012 年年 4 月月 11 日日 2012 年一季度中国房地产市场研究报告年一季度中国房地产市场研究报告 1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 摘要摘要 1. 2012 年一季度中国房地产市场总结年一季度中国房地产市场总结 (1) 政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护
5、政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护 2012 年一季度，为进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，限购政策继续贯彻实施，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，芜湖、上海等部分城市放松调控的政策由于可能扰乱政策预期而被叫停。温家宝总理多次表示，房价远没有回到合理水平，房地产调控不会放松，以促进房价合理回归。另一方面，在具体政策执行上，调控政策“有保有压” ，在继续抑制投资投机需求的同时，也提出了对自住性需求的保护，继续执行差别化信贷政策，支持首套房贷款需求。 (2) 新房：全国投资开工增速继续回落，主要城市一季度成交和供应均同比下降，但新房：全国投资开
6、工增速继续回落，主要城市一季度成交和供应均同比下降，但 2-3 月有所回升，价格继续下跌但跌幅趋稳月有所回升，价格继续下跌但跌幅趋稳 从全国来看，从全国来看，2012 年 1-2 月，房地产开发投资和新开工增速分别为 27.8%和 5.1%，增速继续回落；商品房和住宅的销售面积及销售额同比均有明显下降。从从 20 个重点城市来看，个重点城市来看，一季度总成交量同比下降 16%，为近年同期最低，其中三线城市降幅最大；但从各月来看，3 月受新增供应带动，总成交量明显回升，同比大幅增长 56%，二线城市回升力度最为突出。价格方面，价格方面，自 2011 年 9 月起百城价格指数环比连续 7 个月下跌
7、，2 月跌幅达到近期最高水平，3 月跌幅与 2月持平，跌幅趋稳；分城市来看，价格调整由一线城市向二三线转移；降价项目由品牌房企扩大到中小房企，由郊区向内城蔓延，促销手段多样化。 (3) 二手房：节后成交回升力度大于新房，但仍低于去年同期，二手房：节后成交回升力度大于新房，但仍低于去年同期，3 月价格略有上调月价格略有上调 成交方面，成交方面，2012 年一季度主要城市成交量继续下行，同比下降 49%，2-3 月成交量有所回升，环比增幅均高于 70%，回升力度大于十大城市新房总体，且 3 月二手房成交量已超过 2011 年月均水平。价格方面，价格方面，一季度十大城市二手房均价总体仍呈下跌态势，但
8、各月跌幅逐渐收窄，3 月略有上调；北京、上海、深圳、天津、武汉等城市近郊区域价格反弹显著高于中心城区，而广州、成都的价格回升多受中心区域带动。 (4) 土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低，底价成交占主流，出让金降幅扩大土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低，底价成交占主流，出让金降幅扩大 2012 年一季度，土地市场继续低迷，楼面均价继续下行，溢价率再创新低，全国 300 个城市住宅用地楼面均价同比下降 12.2%，溢价率降至近两年最低值，仅为 2.5%，底价成交占主流。供应与需求方面，全国各类土地推出及成交量较去年同期均大幅下降，成交量降幅大于供应量，各类用地中中住宅用地降幅最为显著。土
9、地出让金继续下降，且同比降幅较上季度进一步扩大，住宅用地降幅同样为最高。 (5) 企业：加大促销力度、减少拿地支出，品牌房企业绩低于去年同期，但略好于总体市场企业：加大促销力度、减少拿地支出，品牌房企业绩低于去年同期，但略好于总体市场 2 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。销售方面，销售方面， 2012 年一季度， 万科等十大代表企业销售业绩继续下滑，
10、 销售额同比下降 10%， 销售面积同比下降 13%，好于重点城市住宅销量。同时，企业调整销售策略，降价促销力度持续加大，手段更加多样，2-3 月成交量和业绩的回升，除了积压刚需的释放，也与企业前期主动降价促销有关。拿地方面，拿地方面，企业拿地态度依旧谨慎，继续减少拿地支出，一季度十大代表性企业拿地面积同比大幅下降 77%，拿地支出与销售收入比值继续下滑表明企业对资金监管和控制更为严格。资金方面，资金方面，各项资金来源中仅定金及预收款一项同比下降，自筹资金占比继续提高，国内贷款占比有所回升，一定程度上缓解企业债务压力，但短期偿债压力仍然加大。 2. 2012 年中国房地产市场趋势展望年中国房地
11、产市场趋势展望 (1) 政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归 二季度乃至整个 2012 年，政策方面仍将坚持和深化房地产调控的基调不变，房地产调控政策仍将维持从紧取向，尽管地方政府有意松绑，不断试探中央底线，但中央的调控决心不会动摇。房地产信贷方面，对投资性需求的严格控制将继续得到贯彻，但首次购房贷款将得到鼓励，普通商品住房和保障房的开发贷款支持力度将提高。 (2) 市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位，投资开工步伐进一步放缓市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位，投资开工步伐进一步放缓 购房者、开发
12、企业、银行、政府等多方博弈格局仍将继续，春节以来成交量的回升态势能否持续，取决于价格能否降到消费者预期范围内，准备入市的购房者仍有可能继续持观望态度。目前新房价格降幅已经变缓，二手房价格甚至已经开始反弹，加上当前政策仍较为严厉，开发商推盘速度放缓，我们预计二季度成交量的回升有限；而鉴于开发商的库存和资金压力，降价跑量行为仍会继续，价格可保持稳中有降的态势。数据显示，房地产市场未来库存量仍在加大，但开发商会根据成交情况调整入市节奏，因此上市高峰将较为平缓，去库存可能会持续更长时间，同时投资开工步伐将进一步放缓。 (3) 房企策略：积极转变经营策略，销售目标保守务实，谨慎拿地房企策略：积极转变经营
13、策略，销售目标保守务实，谨慎拿地 未来一段时间，房地产企业普遍将随行就市、加快销售，鉴于当前的市场形势及自身资金状况，制定更加保守的销售计划，同时加大营销力度成为主旋律，放缓开工、减少支出、谨慎拿地，在城市拓展和拿地方面更趋谨慎，但经营策略将更加灵活，向低风险城市或非调控重点方向适时调整。 2012 年一季度中国房地产市场研究报告年一季度中国房地产市场研究报告 3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 第一部分：第一部分：
14、2012 年一季度中国房地产市场总结年一季度中国房地产市场总结 1. 政策环境：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护政策环境：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护 2012 年一季度，为进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，限购政策继续贯彻实施，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，芜湖、上海等部分城市放松调控的政策由于可能扰乱政策预期而被叫停。温家宝总理在政府工作报告和“”记者会等场合多次表示，房价远没有回到合理水平，房地产调控不会放松，以促进房价合理回归。另一方面，在具体政策执行上，调控政策“有保有压” ，在继续抑制投资投机需求的同时，也提出了对自住型需求的保护，继续执行差别化信贷政策，支持
