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1、 中国房地产开发企业中国房地产开发企业 500500 强强测评测评研究研究报告报告 中国房地产测评中心中国房地产测评中心 2008 年年 11 月月 1 目目 录录 一测评背景 二 测评榜单 三 测评分析 四 测评结论 附录 1 500 强测评榜单各区域上榜企业 附录 2 研究方法体系 附录 3 500 强测评相关事项说明 附录 4 测评中心简介及以往研究成果 中国房地产测评中心专家委员会委员构成： 顾云昌、张永岳、李春伟、冯长春、罗军、丁祖昱、龙胜平、彭加亮 中国房地产测评中心研究团队： 龙胜平博士、孙斌艺博士、刘顺玲、陆勇、王盛博士、胡金星博士、杨木旺博士、谢福泉博士、关涛博士、项秀伟、张
2、伦锦、姜云卿、石碌、何德媛、黄珍珠、左娜、朱玉娜 2 一测评背景 中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构， 由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术（中国）有限公司五家单位共同发起成立。继 2008 年5 月份推出中国房地产上市公司测评榜单和报告并引起社会各界广泛关注之后，中国房地产测评中心本次全面启动“2008 年中国房地产开发企业 500 强”测评研究，为房地产行业整个产业链上各利益相关者提供一种决策基准点，重点评价和研究被测评企业在房地产行业中所处的相对位臵， 确定房地产开发行业的标杆企业，以满足各利益相关者决
3、策的需要。 中国房地产测评中心依托发起单位具备的核心优势， 试图建立 “科学、 公正、客观、权威”的房地产开发企业测评体系： （1）遵循专家委员会审核论证与多种评价方法并举原则，同时运用国际上成熟的 Borda 组合评价法对不同方法得出的测评结果进行综合，以保证科学性； （2）遵循非盈利原则，不牵涉商业利益，以保证公正性； （3）遵循测评中心主导原则和独立测评原则，对数据进行多层次审核校验，以保证客观性； （4）依托克而瑞（CRIC）决策咨询系统丰富而完整的数据资源和专业团队，强调多渠道数据，建立严格的审核机制，各个数据渠道相互验证，以保证权威性。 通过科学、 公正、 客观和权威的评价指标体系
4、和评价方法评估房地产开发企业的综合实力， 对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义。开展中国房地产开发企业 500 强测评，有助于开发企业了解本企业的相对实力，厘清自己在行业中的位臵，及时调整战略，建立、维持并发展企业的核心竞争优势；为政府、银行、消费者等市场参与方进行科学决策提供具有参考价值的企业信息；帮助投资者、消费者和相关投资机构评判房地产开发企业在行业中的地位和竞争力，做出正确的投资规划；加深社会各界对优秀房地产开发企业的认知度，提升优秀企业的品牌形象，彰显企业的品牌价值，构建诚信、有序的市场竞争环境。 3 二 测评榜单 20082008 年中国房地产开发企业年中
5、国房地产开发企业 500500 强测评研究强测评研究百强榜单百强榜单 万科企业股份有限公司 中国海外发展有限公司 绿地集团 广州富力地产股份有限公司 合生创展集团有限公司 碧桂园控股有限公司 世茂集团 保利房地产(集团)股份有限公司 华润置地有限公司 远洋地产控股有限公司 绿城中国控股有限公司 雅居乐地产控股有限公司 瑞安房地产有限公司 新世界中国地产有限公司 龙湖集团 鲁能置业集团公司 SOHO 中国有限公司 金地（集团）股份有限公司 上置集团有限公司 金融街控股股份有限公司 合景泰富地产控股有限公司 复地（集团）股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
6、 北京北辰实业股份有限公司 沿海绿色家园有限公司 首创置业股份有限公司 大连万达集团股份有限公司 北京首都开发股份有限公司 大华（集团）有限公司 仁恒置地集团有限公司 融侨集团股份有限公司 卓达集团 广州恒大地产 凯德置地集团 上实地产 北京市华远地产股份有限公司 上海城投置地有限公司 4 阳光 100 集团有限公司 泛海建设集团股份有限公司 亿达集团有限公司 新湖中宝股份有限公司 中华企业股份有限公司 卓越置业集团有限公司 上海中星（集团）有限公司 广州城建开发集团 重庆市金科实业（集团）有限公司 宁波银亿房地产开发有限公司 珠海华发实业股份有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司 厦门住宅建
7、设集团有限公司 广州市番禺祈福新邨房地产有限公司 中新地产集团(控股)有限公司 江苏新城房地产股份有限公司 鸿荣源房地产开发有限公司 雅戈尔集团股份有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 厦门经济特区房地产开发集团有限公司 上海新长宁（集团）有限公司 南京栖霞建设股份有限公司 农工商房地产（集团）股份有限公司 武汉福星惠誉房地产有限公司 厦门建发股份有限公司 浙江金都房产集团 北京城建投资发展股份有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 北京万通地产股份有限公司 苏州新区高新技术产业股份有限公司 上海市上投房地产有限公司 广东珠江投资有限公司 厦门宝龙集团发展有限公司 佳兆业集团控股有限公司 天
8、津市房地产发展（集团）股份有限公司 安徽元一集团 上海鹏欣（集团）有限公司 北京融科智地房地产开发有限公司 天津泰达集团 上海城开（集团）有限公司 建业地产股份有限公司 厦门明发集团有限公司 名流置业集团股份有限公司 5 三 测评分析 （一）（一）500 强企业强企业区域布局特点分析区域布局特点分析 经过 20 余年的发展，中国房地产开发企业规模日益扩张，全国企业（含各类项目子公司）总数达到近 6 万家，受房地产行业固定性特质的制约，大多数企业经营区域仍然表现出显著的地区性特点。 以开发企业的注册地作为划分标准，研究发现：500 强开发企业主要集中在华东、华北和华南地区，三大区企业总数占到 5
9、00 强的 64。其中，前 100 强的优秀企业也主要集中在华北、华南和华东，三大区企业总数占到 100 强的92，百强企业在这三区的分布呈现三分天下的格局。相对而言，华中、东北和西南区域的房地产企业在百强中的占比很低，分别仅为 4、2和 2，西北地区的开发企业则无缘百强。 上海静安置业（集团）有限公司 鑫苑（中国）置业有限公司 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 盛高置地（控股）有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司 上海市浦东新区房地产（集团）有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司 联华国际（集团）有限公司 北京建工地产 上海爱家投资（集团）有限公司 天津津滨发展股份有限公司 上海宝华企业集团
10、有限公司 浙江国际嘉业房地产开发有限公司 上海景瑞地产（集团）股份有限公司 青岛海信房地产股份有限公司 旭辉集团股份有限公司 众安房产有限公司 亿城集团股份有限公司 深圳华侨城控股股份有限公司 6 图 1 100 强企业区域分布图 在跨区域经营方面，处于综合实力前 50 强企业的跨区域经营水平最高，而且多数跨区域经营不限于所处省级区域范围， 实现了在全国几个省市间互动的局面，资源整合效率较高，在整个资金协调和调度方面成本较低，显现较强的竞争能力。 开发企业跨区域经营的另一个特点是呈现明显的梯级扩展模式， 处于综合实力前列的企业一般首先集中在一二线城市进行业务拓展， 即在一线城市发展壮大起来的开
11、发商往往率先实现跨区域经营，先行向其他一级城市拓展，然后再进入一些重要的二线城市。500 强企业中在二线城市运作较为成功、取得较丰富的开发经验后，通常会进入其他的三线等中小城市。这种梯级布局模式反映了通过优秀企业在一线城市积累的开发经验逐步向二、三线城市转移和扩散的态势，产生了行业技术外溢的突出效果，有效地促进了全国房地产开发水平的整体提升。 （二）（二）500 强企业强企业结构结构特特点点分析分析 在当前市场环境下， 开发企业优胜劣汰的速度明显变快， 行业内出现新一轮加速资源整合的局面。根据 500 强企业两年半的平均房地产业务销售收入累积百分比情况可以看出，10 强企业的同期平均房地产销售
12、收入在 500 强总收入中的占比达到 21， 50 强企业的同期平均房地产销售收入在 500 强总收入中的占比达到 45，100 强企业的同期平均销售份额占到 500 强企业的近 60。这一系列的数据充分表明，在目前开发企业生存环境逐渐恶化的情况下，综合实力百强企业的市场扩张和资源集中优势比较明显。 7 图 2 500 强企业房地产销售收入累积百分比 不过， 10 强企业 2006 年和 2007 年的销售总额在全国房地产销售总额中的比重分别仅为 6.1、7.9，根据经济学中公认的衡量行业集中度的指标来看，2006 年、2007 年和 2008 年上半年房地产市场集中度只有较小的变化，最大的四
13、家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重分别为 4.6%、5.2%、7.7%，显示出目前中国房地产行业集中度依然较低，但呈现逐年微量递增的态势。这主要是因为中国房地产行业市场准入门槛相对而言还是比较低的，除了受制于最低资本额壁垒、 土地资源壁垒外， 民营资本进入房地产行业基本不受限制，这种情况加剧了行业竞争程度，整个产业规模快速放大。房地产开发商主要依靠产品差异化和区域差异化等差异化战略赢取竞争优势， 单个房地产开发企业无法对整体市场定价产生显著的影响，房地产市场体现出典型的垄断竞争市场特征。 （三）（三）500 强企业强企业规模规模特征分析特征分析 至 2008 年上半年止， 百强企
14、业的总资产规模达到 500 强企业资产总量的三分之二以上， 50 强企业的资产总量占比更是达到了 56， 10 强企业基本实现了在全国范围内经营布局，总资产规模均达到 300 亿元以上，净资产规模则超过100 亿元，经营风险控制较为合理，成为目前中国房地产行业的领军企业。 8 图 3 500 强企业资产累积百分比 2008 年上半年，全国完成房地产开发投资 13196 亿元，同比增长 33.5%，住宅完成投资 9497 亿元，同比增长 36.5%，显示房地产开发投资并未减速，表明500强开发企业作为中国房地产行业的主力军在2008年上半年对房地产市场依然乐观，同时也显示了房地产投资固有的惯性特
15、征，至 2009 年上半年总体投资规模仍将维持在较高的水平， 这种情况下会对下一阶段房地产市场调整造成更加严重的困难。 （四）（四）500 强企业盈利特征分析强企业盈利特征分析 500 强企业在 2007 年的平均净利润比 2006 年增长 97，由于开发企业销售收入结转周期的影响，尽管 2008 年上半年受全球经济金融危机影响，房屋销售逐渐趋冷，500 强企业盈利水平却未出现大的波动。不过，面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低 2008 年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009 年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。 从 500 强企业两年半的平均净利润累积分布来看
16、，50 强企业的净利润总额占到500强净利润总额的53。 同期平均净资产收益率和平均销售利润率在500家企业中的分布呈现参差不齐的状况，规模实力居前的开发企业利润率较为稳定，部分规模实力居后的开发企业也具备较高的利润率水平。这种情况反映了两种趋势：其一是，尽管房地产开发企业盈利增长整体趋缓，但综合实力较强的开发企业依然能够通过提高产品附加值、 调整区域布局战略以及品牌优势等多种渠9 道获取较为理想的盈利。其二是，规模较小的开发企业债务负担较轻，资金压力较小， 同时限制企业业务调整的土地储备水平较低， 从而保持了较高的盈利水平。 图 4 500 强企业净利润累积百分比 （五）（五）500 强企业强企业资金链分析资金链分析 500 强企业测评中发现，中国房地产开发企业整体土地储备规模庞大，占用了企业大量资金，随着市场日趋低迷，销售回款速度明显放慢，多数开发企业放缓了项目开发进程， 资产周转速度减慢， 500 强企业平均总资产周转率仅为 0.53次，最大值为 2.94 次，最小值仅为 0.03 次。
