《易居中国—2008年上海10月月报-上海机构》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居中国—2008年上海10月月报-上海机构（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北路 333 号招商局广场东楼 1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 12008.10 上海房地产报告 SHANGHAI REAL ESTATE REPORT 市场报告 上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北路 333 号招商局广场东楼 1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 2易居视点 等待等待
2、 许多人都有等人的经验，有人会感到烦躁、焦虑、气愤；也有人会感觉温暖、期待、幸福。 无论感觉是前者还是后者， 行为都只有两种可能， 一种是放弃等待， 一种是继续等待。 回顾今年下半年以来的上海房地产市场，如果要把市场各方的状态用一个词来形容的话，或许“等待”会是最准确的一个词。 开发商在等待：等待市场的回暖 购房者在等待：等待房价的下降 不过，随着国际经济和国内经济形势的走弱，中央决策层、行业管理部门不再等待。9 月 17 日，国务院会议上透露出了“降低住房交易税费，支持居民购房”的讯息。然而，实际结果却是短期内加剧了市场各方的等待。 10 月 17 日开始，开发商和购房者都开始等待鼓励消费的
3、政策； 10 月 22 日晚，财政部、央行、上海市政府携手出台三份政策文件，不过，开发商和购房者又需要等待实施细则； 10 月 31 日晚，千呼万唤始出来的上海普通住房新标准落地，但银行信贷细则仍然待字深闺； 下一个需要等待的，又会是什么呢？ 各种等待的声音从市场上传出，有的提出第二套房贷政策应无疾而终；有的呼吁“98政策”需重出江湖；还有人认为，救市不如直接房价降三成。开发商等待需求解囊，购房者等待房价再降；开发商等待政府救市，购房者等待政策再惠 历史经验、市场调研和统计数据已经告诉我们，等待的两种结果会共存共生。但是，继续等待的人是否会等到期许的结果？放弃等待的人是否抄到了真正的底部？只有
4、经过之后的回望才能明了。 有两句投资的经典语录值得玩味。其一，熊市你应该进入，牛市你应该出来；其二，你永远不要指望在最低点买入，在最高点卖出。 上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 第一章 市场概况 第一章 市场概况 1、供求关系分析 1、供求关系分析 ? 全市商品房市场供大于求 全市商品房市场供大于求 08 年 10 月，上海房地产市场供求比值为 1：0.63。本月商品房供应较上月明显减少，成交量 6 个月来持续下跌，供求比虽然有所回升，市场依旧处于供大于求态势。 08 年 10 月，全市商品房新增供应量 173.95 万平方米，环比减少 52.86 万平方米，减幅23.31%；同比
5、减少 56.02 万平方米，减幅为 24.36%。全市商品房成交量 109.93 万平方米，环比减少 10.14 万平方米， 减幅为 8.45%； 同比大幅减少 168.32 万平方米， 减幅高达 60.49%。 图1-3-1 2007年10月-2008年10月商品房供求走势图05010015020025030007-10 07-11 07-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-10单位：万平方米0.00.20.40.60.81.01.21.4供应量成交量供求比数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2、供应量分析2、供应量分析 ? 本月动迁配套
6、供应大幅减少 本月动迁配套供应大幅减少 08 年 10 月，全市商品房新增供应量 173.95 万平方米，环比减少 52.86 万平方米，减幅23.31%；同比减少 56.02 万平方米，减幅为 24.36%。 10 月商品房新增供应中各属性物业所占比重的变化情况为：商品住宅所占比重为 62%，环比增长 15 个百分点；动迁配套物业所占比重为 7%，环比下降 27 个百分点；办公及商业类物业所占比重与上月相比均有所增长。 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北路 333 号招商局广场东楼 1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房
7、地产研究院版权所有 3上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 3、成交量分析3、成交量分析 ? 全市商品房成交市场继续下行态势 全市商品房成交市场继续下行态势 08 年 10 月， 全市商品房成交量 109.93 万平方米， 环比减少 10.14 万平方米， 降幅 8.45%；同比大幅减少 162.31 万平方米，减幅高达 59.6%。 全市各属性物业成交比重均有变化。其中商品住宅比重增长 4 个百分点，动迁配套物业所占比重下降 3 个百分点， 住宅类物业总体成交比重较上月有一定幅度减少； 商业类物业成交比重环比下降了 1 个百分点，办公类物业则与上月持平。 4、成交均价分析4、成交均价
8、分析 ? 商品房成交均价较上月略有上涨 商品房成交均价较上月略有上涨 图1-3-16 2007年10月-2008年10月商品房成交均价走势图300050007000900011000130001500007-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-10单位：元/平方米数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 08 年 10 月， 全市商品房成交均价较 9 月略有上涨， 为 10155 元/平方米， 环比上涨 9.15%。与 8 月均价基本持平。 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北路 333 号招商局广场东楼
9、1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 4上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北路 333 号招商局广场东楼 1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 5第二章 土地市场 第二章 土地市场 1、成交土地概述 1、成交土地概述 2008 年 1-9 月，全市共出让新增经营性用地 91 幅，本月新增 11 幅。土地面积 606.74万平方米，可建面积 974.81 万平方米，平均容积率 1.61。其中住
10、宅 31 幅，商业 28 幅，综合 27 幅，办公 4 幅，其他 1 幅。 2、成交地块的区域分布 2、成交地块的区域分布 2008 年 1-9 月，全市共有 16 个区县有新增经营性用地出让；其中出让土地面积居前三的分别是嘉定区、崇明区和宝山区，占全市的比重分别为 19.66%、19.23%和 11.65%；其余出现新增用地的区域出让土地面积均在 50 万平方米以下；累计出让土地幅数最多的依然是嘉定区，共出让 17 幅。 3、成交土地类型分析 3、成交土地类型分析 ? 住宅用地 住宅项目用地共 303 万平方米， 占总出让用地的 49.94%， 平均容积率为 1.22。 08 年 1-9月共
11、有 11 个区县有住宅用地出让，共 31 幅，各区中崇明县本月出让的住宅用地面积最多，共出让 7 幅，面积为 93.19 万平方米，占全市住宅用地面积比重的 30.76%；住宅用地比重在 10%以上的区域还有南汇区、宝山区、青浦区、浦东新区以及金山区；出让住宅用地面积最少的是奉贤区，仅出让 0.17 万平方米的土地面积，占全市的比重为 0.06%. ? 商业用地 08 年 1-9 月全市共有 28 幅商业项目用地出让，共 89.31 万平方米，可建面积 162.56万平方米，占总出让面积的 14.72%，平均容积率为 1.82。其中出让面积最多的是金山区，为 31.63 万平方米。 ? 综合用
12、地 08 年 1-9 月出让综合项目用地 27 幅，共 205.2 万平方米，可建建筑面积为 421.07 万平方米，占总出让面积的 33.82%，平均容积率为 2.05。其中嘉定区出让的综合项目用地面上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北路 333 号招商局广场东楼 1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 6积最多，达到 13 幅，共 104.18 万平方米。 上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司 上海机构 上海成都北
13、路 333 号招商局广场东楼 1104 室 邮编：200041 电话：021-52981155 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 7第三章 住宅市场 第三章 住宅市场 一、市场解析 一、市场解析 1、供求关系分析 1、供求关系分析 ? 住宅供求比有所提升，仅为 1：0.73 住宅供求比有所提升，仅为 1：0.73 2008 年 10 月份，住宅市场供求比在持续四个月出现下滑后出现首次上扬，本月住宅市场供应虽有持续下滑，在成交方面较上月小幅下滑，使得住宅市场整体供求关系有所缓解，供求比从上月的 1：0.51 上升到本月的 1：0.73。 2、供应量分析 2、供应量分析 ? 商品住宅供应小
14、幅回升，动迁供应持续锐减 商品住宅供应小幅回升，动迁供应持续锐减 10 月， 全市住宅市场新增供应量为 120.09 万平方米， 与 9 月的 184.89 万平方米的新增供应项目，减少了 64.8 万平方米，降幅为 35.05%。其中，商品住宅供应量 108.45 万平方米，环比增长 1.58 万平方米，增幅为 1.48%；动迁配套房大幅减少，本月仅为 11.64 万平方米，环比减少 66.38 万平方米，降幅达到 85.08%。 3、成交量分析 3、成交量分析 ? 住宅成交市场持续下滑 住宅成交市场持续下滑 10月， 上海市住宅市场成交量为88.15万平方米， 环比减少5.68万平方米，
15、降幅为6.05%。其中，商品住宅成交量为 49.9 万平方米，环比增长 1.31 万平方米，增幅为 2.69%；动迁配套房成交量为 38.25 万平方米，环比减少 7.00 万平方米，降幅为 15.46%。 上海市 10 月房地产市场研究报告（缩略版） 4、成交价格分析 4、成交价格分析 ? 成交均价持续下滑 成交均价持续下滑 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 10 月， 全市住宅和商品住宅的成交均价持续下滑。 10 月， 全市商品住宅成交均价为 12026元/平方米，环比下降 9.22%；全市住宅成交均价 8524 元/平方米，环比小幅下降 0.87%。 2007.10 -2008.10 网上交易价格走势9358843913248 120261355911460111021171411811120491280915692143051711613386859985249330849781677618877811286100361272792
