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1、 中 信 建 投 证 券 研 究 发 展 部中 信 建 投 证 券 研 究 发 展 部 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN上市公司简评报告上市公司简评报告 房地产开发房地产开发 世茂股份 2007 年年报简评 世茂股份 2007 年年报简评 2007 年度结算面积减少， 公司业绩平淡：2007 年度结算面积减少， 公司业绩平淡： 由于商品房结算面积减 少，公司 2007 年营业收入及净利润同比大幅下降，其中实现营 业收入 12.41 亿元，与上年同期相比减少 8.8 亿元，减少 41；
2、实现净利润 1.4 亿元，同比减少 37。截至 2007 年 12 月 31 日， 公司总资产 31.28 亿元，流动资产 21 亿元，其中存货 12.41 亿 元，占流动资产比重为 59，比较合理；流动负债 13.68 亿元， 其中预收帐款 3.5 亿元，绝大部分是南京世茂滨江新城项目的预 售款项，该项目也是未来 23 年公司利润的主要来源。 如资产注入成功， 公司转型为商业地产， 2010 年后业绩将有突破 性飞跃：如资产注入成功， 公司转型为商业地产， 2010 年后业绩将有突破 性飞跃：根据公司 2007 年 7 月和 10 月公告，公司拟向世茂房地 产（0813 HK）全资附属公司世
3、茂 BVI（商业） 、间接全资附属公 司北京世茂和第一大股东世茂企业非公开发行 69,224 万股 A 股 分别向世茂 BVI（商业）购买期持有的 9 家商业地产公司 100%股 权；向北京世茂发行购买北京世茂的华平大厦；世茂企业以现金 认购 6,224 万股。上述定向增发事宜已获得商务部批准，目前尚 在运行当中。如此次定向增发成功，公司基本面将发生实质性改 变，主营业务将由住宅开发转变为商业地产开发和经营。此次增 发向公司注入的 12 个商业地产项目建筑面积共计 400 余万平方 米，主要分布在上海、江苏、浙江、北京等大中城市，商业氛围 浓厚，升值空间大。鉴于待注入的商业地产项目除华平大厦外
4、， 大多处于在建和拟建阶段，未来 23 年无法产生规模效益，因 此，公司业绩有待在 2010 后取得突破性飞跃。 公司盈利预测：公司盈利预测：公司 2008 年2010 年的利润主要来源于南京世 贸滨江新城、昆山世贸华东商城、上海国际大都会项目。南京世 茂滨江新城建筑面积共计 150 万平方米，分三期开发，至今项目 仅结算了一期约 3 栋住宅。由于拿地成本较低（楼面地价 0.12 万元/平方米） ，南京世茂滨江新城盈利能力非常可观，为公司未 来三年收益提供保障。不考虑此次增发项目，我们预测公司 2008 年每股收益 0.33 元，2009 年 0.50 元，2010 年 0.69 元。不考虑
5、此次增发项目，公司目前 20.22 元的二级市场价格有所高估；如 此次增发成功，公司每股净值预测为 37.4 元，首次评级为增持。 预测和比率预测和比率 （不考虑此次增发）2,007A 2,008E 2,009E 2,010E 主营收入（千元） 1,241,483 1,995,245 3,003,7623,932,514主营收入增长率 -41.48% 61% 51%31%净利润（千元） 71,502 158,585 241,282330,987净利润增长率 -28.75 139% 52%37%EPS（元） 0.14 0.33 0.500.69PE 144 61 4029世茂股份（600823）
6、 世茂股份（600823） 首次评级 增持 张朝晖张朝晖 01085130972 陈莹陈莹 01085130989 分析日期：2008 年 2 月 5 日 目前股价：20.22 元 如增发成功 12 个月内目标价：37.4 元 主要数据主要数据 股票价格绝对股票价格绝对/相对市场表现（相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -2.1/14.6 -14.7/11.2 301.3/244.0 12 月最高/最低价（元） 35.20/0 总股本（万股） 47,836 流通 A 股（万股） 33,507 总市值（亿元） 96.01 流通市值（亿元） 67.25 近 3 月日均成交量（万
7、） 388 主要股东 上海世茂企业发展有限公司 37% 股价表现股价表现 1世茂股份世茂股份上市公司简评报告HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN附: 附: 评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。 买入：未来 12 个月内相对超出市场表现 15以上； 增持：未来 12 个月内相对超出市场表现 515； 中性：未来 12 个月内相对市场表现在-55之间； 减持：未来 12 个月内相对弱于市场表现 515； 卖出：未来 12 个月内相对弱于市场表现 15以上。 2世茂股份世茂股份上市公司简评报告HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CNHTTP:/RESEARCH.C
8、SC.COM.CN本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行或者财务顾问服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中信建投证券研究发展部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 我们的精神我们的精神 理念理念 追求追
9、求 ? 珍视客户利益 , 珍视公司利益，珍惜个人荣誉 ? 追求卓越的职业水准，追求最佳分析师的境界 ? 强调创新意识的培养，强调前瞻性的研究与判断 ? 注重研究、沟通、推介能力的全面发展 ? 发扬敬业精神，发扬团队精神 第一家与基金管理公司签约的证券研究机构 第一家与保险公司签约的证券研究机构 第一批与全国社会保障基金理事会签约的证券研究机构 第一批拥有博士后科研工作站的证券研究机构 2004 和 2006 年宏观经济预测所有机构第一名 2003-2006 年连续四年证券研究机构宏观经济预测第一名 2003 年投资组合收益率为 47.91%，超越上证综合指数 37 个百分点 2004 年华夏
10、50 组合收益率为 3.56%，超越上证综合指数 13 个百分点 2005 年华夏 19 组合收益率为 8.98%， 超越上证综合指数 16.32 个百分点 2006 年中信建投Top30 组合收益率为180%， 超越上证综合指数50 个百分点 张朝晖，房地产行业高级分析师张朝晖，房地产行业高级分析师 陈莹，房地产行业分析师陈莹，房地产行业分析师 北京北京 中信建投证券研究发展部中信建投证券研究发展部 上海上海 中信建投证券研究发展部中信建投证券研究发展部中国 北京 100010 中国 上海 200120 朝内大街 188 号 4 楼 浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 2601 室 电话：(8610) 8513-0588 电话：(8621) 6880-2288 传真：(8610) 6518-0322 传真：(8621) 6880-1551 重要声明 重要声明 中信建投精神 关于中信建投 证券研究发展部 地址 作者简介 中信建投精神 关于中信建投 证券研究发展部 地址 作者简介
