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1、谨呈：青岛胶建集团中筑置业蓝湾铭都项目蓝湾铭都项目 营销思路报告营销思路报告Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.方案整体结构方案整体结构在操盘战略和战术上的思路及汇报立足宏观和
2、微观市场，制定出项目开发战略对本项目产品在各要素上的定位及建议营销策略及计划纲要项目与市场分析项目定位与开发建议开发商的品牌目标、经济指标及核心问题提炼开发目标Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspos
3、e Pty Ltd.1 开发目标：项目开发目标概述塑造房地产开发塑造房地产开发 行业金字招牌行业金字招牌短时期内短时期内 博取利润最大化博取利润最大化在区域市场内在区域市场内 打造高口碑项目打造高口碑项目创造区域 价格标杆实现快速销售包装推广成 为精品楼盘客户信任 信服 信赖客户期望的我们永远超出客户的期望Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pro
4、file 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析在操盘战略和战术上的思路及汇报立足宏观和微观市场，制定出项目开发战略对本项目产品在各要素上的定位及建议营销策略及计划纲要项目与市场分析项目定位与开发建议开发商的品牌目标、经济指标及核心问题提炼开发目标Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created wit
5、h Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：地块现状一期地块已平整，周边目前尚为空地或耕地。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client
6、Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：地块属性地块位于胶州湾北岸的城阳区河 套街道办事处尚家沟居委会，胶 州湾高速南侧，毗邻出口加工区北靠尚家沟社区；西侧位出口加工产业区；东临35KV高压线；南临一号线；Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slid
7、es for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：区域概况目前荒芜的未来新城生活配套匮乏生活配套匮乏村改项目是主流村改项目是主流项目区域处于较原始的 乡村领地，周边仅有村 改社区，尚有大片空地 和耕地，生活配套设施 严重匮乏，生活环境氛 围差，且没有山海园滩 等自然资源借力。区域内大多是村改项目 商品房开发项目少。造 成整个片区开发不成熟 且区域内本地客户都处 于有房一族，刚性需求 有限。园区建设尚在初 始
8、阶段，企业和员工数 量较少。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：房地产宏观环境调控 政策打击投 资投机异地户籍 社保纳税房屋数量 家庭限购银行 加息提高首付
9、 提高利率大中城市 挤出效应投资需求改善需求刚性需求新政造成制约房产新政房产新政项目处于房产新 政调控区域之内，受 新政制约，异地投资 客和当地改善型需求 都被冲击，发展环境 和发展时机都存在不 利因素。区域内有限的刚 性需求也受到社保、 纳税、限购的制约之 下。要面对政策环境这个现实 必须实现成功突围Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profi
10、le 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：房地产宏观环境2011年2月份青岛各市区成交数据分析高端楼盘绝迹，刚需楼盘市场俏： 从2月成交的价格构成看，4000- 5000元的楼盘成交套数全市最高 占到32%。5000-6000价格区间的 住宅成交套数也占到了31%5000以 下的低价楼盘是市场的绝对主力， 高端楼盘2月份几乎绝迹。这也验 证了一个成交区域与新政下热点产 品的突出特点。新政影响非常显著，2月份除李沧区 成交一批保障房外，基本上不受政策 影响
11、的五市排在前位，城阳则以155 套的数据居以末尾第三的位置。可见政策的影响力和约束力。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：房地产宏观环境2011年2月份青岛
12、岛各市区成交面积积区间间分析市场刚需占主，初步改善稍有下降：从2月份成交面积构成上，60平到90平中小户型最受欢迎，成交数量占到50%，90平到120平户型居第二成交套数占36%。这两个面积占比与1月份有了进一步的增长。市场仍然是刚需和改善性人群的天下。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 200
13、4-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：核心问题提炼客户资 源少且 受政策 制约大居住环 境及自 然环境 不成熟吸引投 资型消 费的卖 点不足要正确认识和面对现实问题生活配 套及其 匮乏发现问题和面对问题 才能正确的解决问题Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Clien
14、t Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：市场机遇打造国打造国际际际际航空城航空城 2015 2015年建立完善城市体系年建立完善城市体系 根据总体规划，城阳把航空城概念扩大到全区，突出发展航 空产业、临空产业以及先进制造业，构筑“一港、九区、两带”城市 和经济发展新格局，力争到2015年建立起完善的国际航空城城市体系 。“一港”是空港核心区；“九区”是航空物流区、高新区配套产 业区、会议会展区、IT 和服务外包产业区、滨海休憩区、商务商贸
15、 区、文化创意产业区、先进制造业集聚区、出口加工区；“两带”是 生态旅游历史文化产业带、桃源河湿地休闲产业带。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：市场机遇
16、项目处于“环湾保护、拥湾发展”战略的核心地带地块周边为“出口加工区”、“高新产业区”及“文化创意产业区”三 区中间地带，临近“桃源河湿地休闲产业带”，紧邻高速路口，区位远景价值大。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2 项目与市场分析：市场机遇积木拼凑的水平产品设计规划落后、雷同大多不具备社区景观物业管理及服务匮乏产品增值点不足营销推广水平滞后小结：尚处于初级开发水平的 区域市场，很容易做出具有闪光点 的产品和项目。应该在这个黄金的 转折阶段，以品质化、科技化、档 次化来赢得引领市场和塑造企业品 牌的目标！Evaluatio
