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1、 目目 录录 第一章 市场背景.1 一、08 年 9 月热点评述.1 二、城市经济运行情况.2 三、房地产投资情况.4 第二章 土地篇.5 一、宏观政策与市场动态.5 二、土地供应情况.5 三、土地成交情况.5 第三章 商品房交易篇.8 一、商品住宅市场.8 1、供应情况.8 2、销售情况.8 3、供销对比情况.9 4、成交价格情况.10 5、市场结构分析.11 6、全市商品住宅销售面积楼盘排行榜.12 二 、别墅市场.14 1、供销情况.14 2、价格情况.15 3、别墅分类型情况.15 2008 年 9 月南京房地产市场研究报告 南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31
2、 楼 C1 座 02566670211 1 第一章 市场背景 第一章 市场背景 一、08 年 9 月热点评述 一、08 年 9 月热点评述 9 月，国际宏观环境进一步恶化，次信贷危机进一步加重，欧美众多金融机构出现不同程度的危机，美国开始救市。鉴于国际宏观环境和我国的国情，中央近期开始放松货币政策，各地方“救市”政策纷纷出台。 9 月 27 日，南京救市的“新政 20 条”正式出台。 南京市政府关于保持房地产市场稳定健康发展的意见南京市政府关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 易居点评：易居点评：南京新政二十条主要是指导性意见， 具体细则的出台还需要等待一段时间。易居认为，该政策出台的主要目的
3、有以下几点：首先，振奋低迷的市场信心；其次，增加需求的整体购买力；再次，缓解开发商的资金压力；最后，完善一些制度，适度放宽了各项要求。易居认为，该政策的出台能一定程度上改善当前房产市场的环境，需求会有所增加，但由于 07 年市场对需求过度的预支，市场回复 06-07 年时的繁荣尚需时日。从南京 9 月的成交数据和十一期间的市场表现看， 购房者观望情绪依然浓厚， 而高位运行的房价依然是阻碍自住型需求释放的主要因素。 该政策的出台使得房产市场的博弈关系变得更加复杂。 南京房产的回暖依然需要时间， 一方面是需要时间等待宏观经济好转以及老百姓购买力的集聚， 另一方面也需要时间来消化政策和回复信心。 对
4、于四季度的市场，易居认为市场交易规模会好于二、三季度，房价依然有较大下行的空间，市场活跃程度直接与房价调整的幅度有关。 2008 年 9 月南京房地产市场研究报告 南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31 楼 C1 座 02566670211 2 二、城市经济运行情况 二、城市经济运行情况 从影响房产长期指标看，1-8 月各项宏观指标保持持续向上的走势，房产市场长期预期依然存在向好的预期。但从短期来看，随然物价稳步回落、金融指标增速加快，各项指标好转迹象显著。 1、 宏观经济指标继续上扬1、 宏观经济指标继续上扬 1-8 月份累计完成工业总产值 4381.19 亿元， 比去
5、年同期增长 21.3%。1-8 月份全社会完成固定资产投资 1411.77 亿元， 比去年同期增长 20.5%，增幅较一季度回落 6.4 个百分点，较上半年回落 4.3 个百分点。今年以来，我市消费品市场总体发展平稳 1-8 月份全市累计完成社会消费品零售总额 1084.75 亿元，同比增长 22%，创下了今年来各月累计增幅的新高，比去年同期高出 4.9 个百分点。 表表 1-1 2008 年年 18 月南京市经济发展及居民收入情况月南京市经济发展及居民收入情况 指 标 单位 累计数值 同比增长（%） 规模以上工业总产值（现价） 亿元 4381.19 21.3 全社会固定资产投资 亿元 141
6、1.77 20.5 社会消费品零售总额 亿元 1084.75 22.0 进出口总值（按经营单位） 亿美元 277.02 19.9 财政收入 亿元 497.97 20.1 城市居民人均可支配收入 元 15948.68 14.2 居民消费价格指数 % 107.5 数据来源：南京市统计局，易居整理 2、人均可支配收入涨幅趋稳，物价逐步回落2、人均可支配收入涨幅趋稳，物价逐步回落 1-8 月份，我市城市居民人均可支配收入达 10557 元，比去年同期增长 14.2%，较上月回升 0.1 个百分点，依然低于去年同期水平。居民消费价格指数逐月回落，1-8 月份的居民消费价格指数为 107.5，比 1-7月
7、份回落 0.4 个百分点。 2008 年 9 月南京房地产市场研究报告 南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31 楼 C1 座 02566670211 3 3、银行存贷规模增速加快，逐步接近去年水平3、银行存贷规模增速加快，逐步接近去年水平 8 月末，全市金融机构本外币存款余额 8295.06 亿元，比年初增长16.3%，增幅与去年同期持平。储蓄存款达到 2298.41 亿元，比年初增长14.3%。金融机构本外币贷款余额 7103.43 亿元，比年初增长 12.2%。 2008 年 9 月南京房地产市场研究报告 南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31
8、楼 C1 座 02566670211 4 三、房地产投资情况 三、房地产投资情况 房地产开发投资增速出现明显的回落， 同期房地产开发投资的各项先行指标增幅也出现不同程度的回调， 但由于体量巨大， 未来房产市场的供应十分充足。 表表 1-2 南京房地产开发投资情况表南京房地产开发投资情况表 名 称 2007 年 1-8 月 同比 （%） 2008 年 1-8 月 同比 （%） 房地产开发投资（亿元） 295.73 33.2 342.88 15.9 土地购置费用（亿元） / / 83.44 -5.9 住宅开发投资（亿元） 205.82 32.3 277.51 34.8 办公开发投资（亿元） 11.
9、16 -21.3 14.55 30.4 商业产开发投资（亿元） 21.38 16.4 22.67 6.0 房屋在建施工面积(万) 3073.44 9 3610.17 17.5 房屋竣工面积(万) 261.71 -38.1 532.77 103.6 住宅施工面积（万） 2448.03 10.9 2819.5 15.2 住宅竣工面积(万) 223.24 -39.8 448.4 100.9 数据来源：南京市统计局，易居整理 1、房地产开发投资增幅连续回落1、房地产开发投资增幅连续回落 房地产开发投资额达到 342.88 亿元，相比去年同期增长 15.9，增速比上个月下滑 8.2 个百分比，增幅已经低
