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1、易居（中国）企业集团 易居营销 全国市场城市发展青岛土地青岛市场 2017预判 2017年1月 2 PART ：【全国市场总结】 PART ：【青岛城市发展】 PART ：【青岛土地市场】 PART ：【青岛商品房市场】 PART ：【17年市场预判】 目 录 3 1、经济走势 2、土地成交 3、城市表现 4、政策脉络 5、短期预测 全国 总结 4 PART 1 全国市场总结 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年前三季度 GDP(万亿元) 18.4921.6326.5831.4034.09
2、40.1547.1651.9556.8863.6568.5552.99GDP增速 11.3%12.7%14.2%9.6%9.2%10.4%9.3%7.7%7.7%7.4%6.9%6.7%0%2%4%6%8%10%12%14%16%0102030405060708020052016年前三季度全国GDP及其增速年度走势 全国经济增速企稳：因去产能及经济结构调整等原因，经济增长存在压力，经济增速进一步下滑，目前以6.7%低位企稳，全国经济平稳发展；而2016年房地产市场的火爆一定程度上成为全国经济的稳定器。 5 货币流动性加强，推动楼市量价齐升：广义货币增量的持续稳增长进一步加强货币流动性，新增个人
3、购房贷款和企业贷款均出现大幅增长，最终推动2016年楼市量价齐升。 2016年增速较2015年同期上升11.4%，与2014年增速基本持平，货币总量保持较快增长，为市场提供充裕的资金流量 货币政策的宽松+楼市的“去库存”政策，致使市场需求集中释放，并推动楼市量价齐升。 M2总额及同比增速（单位：亿元） 2010-2016年3季度金融机构新增人民币贷款及新增个人贷款 （单元：亿元） PART 1 全国市场总结 6 土地成交量下行，住宅用地受市场青睐：全国土地成交面积连续三年下行，热点二线城市成交规模位居前列；从用地性质分析，住宅用地仍是市场绝对主力，商业类用地比重下降1个百分点。 2016年，全
4、国土地市场成交规模连续三年收窄，同比降幅不断加大。在“去库存”大环境下，土地供地规模持续缩减，三四线城市缩量更为显著。 2016年各类属性用地成交占比变化不大。住宅用地占比持续保持在6成以上，是绝对主力。 PART 1 全国市场总结 7 土地成交金额、价格上涨明显：2016年，全国土地成交金额上涨23%，涨幅明显，成交楼板价连续攀升，达到4825元/平方米新高度，主要因为土地成交集中在部分地价较高的一线和热点二线城市。 2016年，土地成交面积缩水，成交金额不减反增。主要因为热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地王频出，区域地价屡被刷新。 2016年，土地成交楼板价涨幅明显，价格达4825元
5、/平方米，土地成交规模收窄及火热楼市推高地价。 PART 1 全国市场总结 8 土地购置“量跌价涨”，投资增速维持低位：全国土地购置面积累计同比降幅不断收窄，成交金额同比上涨21.4%；房地产开发投资增速缓慢回升至6.5%，维持相对低位波动。 2016年，全国土地购置面积累计同比降幅不断收窄，土地成交价款同比增速持续正增长，两者之间的“剪刀差”不断加大，土地成交结构变化，热点城市占比上涨。 2016年，房地产开发投资额在新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下，缓慢筑底回升，并维持低位。 PART 1 全国市场总结 9 成交量创新高 “去库存”效果显著：2016年全国商品房销售面积、金额再造行业
6、“高峰”，破15亿平方米、12万亿元大关；商品房待售面积连降9个月，住宅库存较年初高点去化13%。 2016年初，商品房销售面积、金额增速高开高走后，但随着基数效应不断抬升，增速逐步回落；9月末，多城密集出台调控政策、加强市场监管，增速下滑明显。 2016年，全国商品房待售面积连续9个月下降，整体减少3.8%。其中，住宅待售面积少6178万，下降13%，而商业和办公库存大幅增加。去库存依然是2017年的主基调。 PART 1 全国市场总结 10 房价快速攀升 诱发政策调控：2016年前三季度房价涨幅逐渐增快，房价的快速上涨导致矛盾不断显露和激化，最终引发了新一轮多城市的集中调控。 2016年初
7、，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。二季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快，并最终引发了9月底开始的多城市集中调控。 受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓。 从全年房价涨幅来看，热点城市依旧领先。深圳以51%的定基涨幅高居首位，合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后。 PART 1 全国市场总结 11 房价快速攀升因素：1、货币及行业政策利好；2、新客群及改善性需求集中释放；3、土地市场地王频出。 货币及行业政策利 好 开发商、购房者 贷款成本低 土地市场“地王”频 出 推高周边商品房成 交价格 新客群及改善性需求 集中释放
8、 房价快速上涨因素 PART 1 全国市场总结 12 前半场政策利好 四季度抑制调控：2016年前三季度，全国购房政策整体相对宽松，降首付、调契税、放宽落户限制等全面利好楼市，房地产市场整体上升较快；为抑制房价上涨过快，市场过热，四季度一线城市与热点二线城市陆续出台调控政策。 2016年9月，房地产调控工作专题会表明：中央对热点城市房价过快增长带来的泡沫风险表示担忧，短期内目标明确，“去杠杆”“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间，预示着楼市调控政策的集中出台； 11月份召开的部分城市房地产调控工作部署会强调“不能松动，继续严控”的会议精神，揭示出此时调整政策执行力度之严。
9、2月19日 调整房地产交易 环节契税和营业 税 1月22日 对首次城镇买 房农民给予财 政及税收支持 2月17日 三部门发文 上调公积金 存款利率 按 一年定期利 率执行 10月11日 国务院办公厅印 发 推动1亿非 户籍人口在城市 落户方案：推 动1亿非户籍人口 在城市落户 9月28日 张高丽主持关于 16热点城市的房 地产调控工作专 题会 十一假期期间 苏州、厦门、 杭州等19个 重点城市限购 9月30日 北京楼市调控新 政出台：二套房 首付提高至 50%，拉开重点 城市限购序幕 5月4日 国务院：实行 购租并举 允许 商业用房改建 租赁住房 2月2日 下调非“限购” 城市首套房和二 套房
10、首付款比例 至最低25% 2月21日 新建住宅要推广 街区制，原则上 不再建设封闭住 宅小区 3月24日 农民进城买房可 按年还贷，首付 比例最低20 7月26日 中央政治局会议 部署下半年经济 工作，强调抑制 资产泡沫 10月14日 住建部公布 关 于规范房地产开 发企业经营行为 维护房地产市场 秩序的通知， 严查九种房企不 正当经营行为 12月23日 国土部：住房 地权到期不需 申请、不用缴 费 自动续期 12月26日 住建部:抓好 房地产调控 抑制投资投机 性购房。 PART 1 全国市场总结 13 政策调控城市划分：从调控城市能级分析，可分为3类，第一为一线城市，如上海等购房认定极为严
11、苛；第二为合肥、郑州、厦门及福州等热点二线城市，此类城市侧重于首付及贷款条件收紧；第三为受一线城市外溢影响明显的城市，如苏州等；另外，嘉兴等三、四线城市限购力度也有所加大。 时间 政策 时间 政策 3月18日 苏十条：楼盘限价 9月28日 济南土地调控；福州土地调控，楼盘限 价 3月25日 深圳、上海限购收紧 9月30日 北京限购 4月1日 廊坊限购 10月1日 成都限购限贷 4月26日 宁十条：楼盘限价 10月2日 武汉、合肥、济南限购限贷收紧，郑州 限购 5月5日 北京通州商住限购 10月3日 苏州限购、限贷收紧，郑州限贷收紧 7月9日 厦门限贷收紧 10月4日 广州限贷收紧、佛山规范预售
12、证。南宁 规范售价 8月12日 南京限贷收紧、苏州限购 限贷 10月5日 南京、厦门限购限贷收紧 8月31日 厦门限购 10月6日 珠海、东莞、福州限购限贷收紧，惠州 预售证收紧 9月1日 武汉限贷收紧 11月10日 杭州限购收紧，上调公积金和商业贷款 首付比例 9月14日 郑州土地市场调控 11月14日 武汉限购收紧，上调公积金和商业贷款 首付比例 9月18日 杭州限购 11月15日 深圳调整公积金和贷款首付比例 9月25日 南京限购 11月29日 上海限贷收紧 9月26日 吴江限购 11月30日 天津限贷收紧 9月28日 杭州限贷、市区暂停购房 落户；昆山限购； 12月3日 嘉兴限购 一线
13、城市 购房资格限定严苛 合肥、郑州、济南等热点二线城市，调控手段多样 苏州等受一线城市外溢影响明显 政策调控城市划分 PART 1 全国市场总结 14 政策总结：调控政策出台后，楼市逐渐降温，致使投资客逐渐退出市场，新增客户及改善型需求受影响大，违规银行中介和开放商受到较强的制约。 限购 政策 限贷 政策 土地 政策 公积金政策 一线城市是限购的主力军； 限购政策主要针对非本地户籍投资及投机性需求； 限贷政策提高了二套房首付比例； 提高了购房者或投资客进入市场的门槛； 土地政策主要针对融资、配资拍地造成的非理性拿地行为； 土地政策多出台在热点一、二线城市； 2016年前三季度，购房公积金贷款的
14、过多使用，存在可调整空间； PART 1 全国市场总结 15 行业展望：今年销售面积15亿平、金额12万亿元，2017年将缓步下行。 在“去库存” 取得初步成效后，“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业政策新基调，未来调控政策仍有加码可能，相比2016年如此宽松的政策环境将不复存在。 2017年商品房销售面积的下滑毋庸置疑，预计总成交规模将保持在2015年的水平，约13亿平方米左右；销售金额全年维持在9-10万亿元，略低于2016年。 尽管房地产开发投资增速在2016年有筑底企稳迹象，但随着政策新基调的确立、需求端不利因素较多，预计2017年开发投资额仍保持低位。 PART 1
15、 全国市场总结 成交面积 （平方米） 成交金额（元） 2014年 12.06亿 7.63万亿 2015年 13亿 9万亿 2016年 15亿 12万亿 2017预计 13亿左右 9-10万亿 16 土地市场趋势：2016年地王频出，2017年热点地王将减缩甚至“消失”。 2016年，造成热点城市土地价格飙升、地王频出的主要因素： 1、宽松的货币环境，企业资金来源渠道广泛，且融资成本较低； 2、可深耕、投资前景向好的城市数量逼仄，热点一线和二线城市高看一线，且预期高度趋同； 3、行业集中度提升，企业业绩压力不断加大，规模诉求仍是企业投资策略的重心； 4、热点城市土地供应受限，供地规模持续走低，“
16、僧多粥少”导致过度竞争，陷入逢拍必出地王的窘境。 土地竞买资金监管更严苛 短期内热点城市供地有限 一线城市地王缩减甚至消失 2017年，货币政策将维持稳健偏中性，一旦资金“脱实就虚”愈发难控，“资产荒”愈演愈烈，不排除个别月份全面收紧的可能。 若盘活城市闲置和低效用地，需要经历较长时间，短期内热点城市土地供应量较难迈上一个新台阶。 一线城市，受制于供应不济，土地成交规模仍将维持在较低水平。土地竞买资金监管会愈发严苛，进一步过度竞争的空间有限，地王数量将明显缩减。 PART 1 全国市场总结 17 企业拿地趋势：2016年房企“热血”抢地破万亿；2017年公开拿地或将趋于谨慎，合作、并购规模将进一步扩大。 2016年房企拿地热情高涨，在地王频出市场高涨的形势下，为了抑制地价、房价的上涨，9月底，各地政府也相继出台了调控政策，此轮调控政策将在一定程度上增加企业拿地成本和难度，从而限制企业拿地。 在热点城市为遏
