美国四大房地产公司比较

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1、美国四大房地产公司 比较万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之1.6Pulte HomesCentexLennarD.R.Horton机密目录 现状介绍 发展历程 地域市场 并购历史 业务范围 土地储备 金融服务 红利政策 企业文化 运营模式1、美国四大房地产 公司现状介绍2003财务年度机密美国四大房地产公司的基本数据（2003财年）公司名称Pulte HomesCentexD.R.Hor tonLennar成立时间1956195019541978/199 1上市时间1972/198 3196919711992销售额 （百万美 元）$8,930$9,117$8,728$8,908净收益

2、（百万美 元）$454$ 795$625$751每股收益 (EPS) （美元）$ 7.50$ 8.83$2.73$5.10员工人数1，1001，700机密美国四大公司销售额和利润情况对比百万美元机密美国四大公司资产情况亿亿美元2、美国四大房地产 公司的发展历程机密Pulte Homes 公司的历史简介p18岁的公司创始人Bill Pulte 卖出自己生平第一套房； pPulte Homes 公司正式注册成立，业务主要集中在Detroit 郊区修建住房和部分 商业用房； 50年代末，Bill Pulte 调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发 上，并开设了第一家分公司。 p公司将业务成功拓展到华

3、盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐 成为公司主要业务来源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通 股20万股。70年代中期，公司股票在美国证券交易所（AMEX）上市交易， 股票代码是 PHM 。 1983年, 公司的股票开始在NYSE上市进行交易 ; p公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），以更好的管理整个住房 买卖过程，为客户提供优质购买服务; p在新任总裁Bob Burgess 领导下，在全公司以及服务/原材料供应商推广质量 领先计划（PQL），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的 房屋的结构和原材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先

4、河。 正是开始了精细化运营阶段； p公司实施战略扩张计划，在25个州、超过40个地区市场开展业务，包括在96 年进军 Mexico 市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细 分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理。 p现金收购Blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权； pPulte Homes公司与 Del Webb 公司 (NYSE: WBB)宣布完成并购，新的PULTE 公司成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过60亿美元的营业收入1950年1956年60年代 中期70年代80年代 中期90年代初1999年7月2001年7月机密Centex的历

5、史简介p开始涉足居民住屋建设领域；1963年开始了在建筑材料制造领域的运营,由 于在在这一领域的积极扩张与卓越业绩,1994年公司属下的建材生产集团又 独立上市,公司出售了该集团49%的股权,从而又融资18.6亿美元；1969年集 团上市。 p在并购了J. W. Bateson公司之后,进入建筑管理与服务领域。 随后，公司在 1978、1982、1987和1990年又先后并购了该行业的若干公司，使公司该项 业务成为全国行业内的领先者； p涉足房地产抵押贷款金融服务；在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分 公司之后,公司进入商业银行领域； p对公司发展有着重要意义的并购是1972年兼并Fox FO

6、RTUNE magazine, March 8, 2004）The “Centex Way”机密Lennar 关注消费者的语言 Lennar把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台，让所有的员 工随时把客户当作朋友和亲人。下面是Lennar自己的字典中的例子 ： 家园：1、舒适的居住场所；2、安全、和平的家庭居住所，充满了温 暖和美好的记忆；3、永远不要称呼为住房或者单元。 购买协议：1、用来描述Lennar为其朋友建筑家园的条款。2、个协条 款给我们的朋友来拥有他们的家园。3、永远不要把该协议称为合同 。 市场调调查：1、我们的朋友在来Lennar迎客中心来访时所填写的问卷 ；2、是我们的营

7、销人员和新房顾问们使用的一个重要工具。永远不 要把它称为一个注册卡。 Lennar生活：1、在一个家庭社区所享受的心灵安宁；2、享受舒适、 安全、作为业主的骄傲和富有的快乐。3、相信Lennar作为全美最大的 住房建筑商会永远和他们在一起，4、为Lennar 而骄傲，5、是极好的 感觉！第三部分:四大房地产公 司独特的战略安排 机密美国四大房地产公司独特的战略安排通过精确的客户细分和明确的市场定位，获得定位优势；同时 ，通过精细化生产提高为客户服务的质量和水平。赢得市场 。通过标准化的双市场营销模式（“应有尽有”和“设计工作 室”)，通过市场和市场上的并购，进行规模化的扩张。同时通 过加强营销

8、和服务，提高市场竞争力。生产外包。通过标准化生产和多元化经营，把握市场机会。通过整合的 业务模式（房地产经营和相关服务配套相结合），发挥资源整 合优势。分散化运营模式：通过专注的市场定位和内部的竞争机制 实现市场盈利。机密a)Pulte Homes的客户定位加精细化生产获得追加的效益 在市场划分上持续地贯彻目标客户群模型，开发新的产品：多元化的目标客户 群社区 全国范围内的标准化产品规范，检验一个模式：看住房标准化是否能够适应每 一个目标客户群 如果可以，就可以通过更有效的供应链管理来节省数以百万计的成本客 户 细 分 和 产 品 定 位 （ 多 元 化 的 市 场 定 位 ）供 应 链 管

9、理 （ 前 项 一 体 化 的 控 制 ）客 户 研 究精 细 化 生 产 （ 价 值 链 上 的 精 细 化 操 作 ）金 融 服 务 （ 降 低 购 房 门 槛 ， 给 客 户 提 供 购 房 体 验 ）客 户 服 务 物 业 服 务机密理解细分客户市场的力量：多元化的市场定位丁克家庭老年夫妇有婴儿的家庭单单身未婚人士成年人家庭Pulte Homes 的价值战略多元化的市场定位机密Pulte Homes 通过将客户研究融入精益生产过程 ，保证客户价值在产品中的体现宏观观市场场指标标客户细户细 分地域市场细场细 分供应应分析竞竞争分析OSP持续续改进进流程Floor Plan设计设计 流程土

10、地获获取过过程要素基于OSP 结结果的 战战略方向方阵设计阵设计将对对目标标客户户群的研究融入生产规产规 划的流程中去！流程信息更新在同一个社区中有不同 定位的产品供应！机密Pulte Homes 的战略安排通过精细化运营来实现战略目标毛利率目标标产产品的规规格化 、采购购流程化 、更先进进的系 统统整合顾顾客细细分流程 化、目标产业标产业 的垂直整合、 供应链应链 管理、 价值值工程平稳稳的生产产 流程、提高 物流管理水 平年份机密Centex的战略安排：专注于高质量的增长 高质量的增长：通过降低成本和提高运营效率来提高利润空间的同 时不断地通过市场渗透增加销售额 加强主营业务，不断减少其他

11、业务。居民住房业务将由现在的75% 提高到83%，金融服务业务由现在18%减少到14%，同时其他业务 由现在的7%减少到3%。提高利润润空间间市场场拓展市场场渗透控制建筑成本 提高客户满 意度 提高生产效率 加强市场调 研 平衡发展提高目前市场上的市 场占有率 选取新的市场进 入 增加新的细分市场参与市场竞 争 应对 市场竞 争 主动市场竞 争机密c) Lennar的战略安排双营销模型+并购扩张 在“应有尽有”的住房里，我们 把购房的过程变得简单而且有趣 。我们提供了高质量、高价值的 各种配置。 从1954年以来，Lennar一直致力 于我们传统的核心价值观：高质 量、关心客户并能够支付的起。

12、 我们的目标是提供各种价格范围 内的最大价值的住房。我们“应 有尽有”的方法让这个目标变得 更加容易实现。因为我们为客户 定制。我们研究他们建造梦想房 屋真正所需要东西。我们相信， 家是一切，所以我们让家包含一 切。 在我们Design Studio住房里，我们 提供个性化设计的住房、购买乐 趣和个人设计顾问服务，同时给 客户提供可供升级的选择和各种 选择。机密Lennar从购房过程和购房需求上满足客户的需求不同的房产产需求+不同的地域不同的购购房过过 程需求参见见Lennar的双营销营销 模型模式机密d) Horton公司的分散化运营模式 我们分散我们的建筑活动以 赋予我们的地方公司负责人

13、更多的经营自主权。我们有 48个单独的运营单元，有些 处于同一市场内。一般来说 ，每个运营单元有一个总经 理，一个办公室经理，一个 销售经理，一个建筑经理及 各部门雇员。 我们相信各地的总经理熟悉 各地的情况，能更好地决策 。区域的总经理根据所负责 的单元达到的运营水平获得 绩效奖金。 1、地块选择，包括： 可行性研究 土壤及周围环境调查 对目前所处区域的调查和政 府的规定 研究为了符合当地的需求还 需作哪些努力。 2、地块购买洽谈 3、土地发展预期 4、安排建设日程 5、挑选建设计划和建筑方案 6、活动所有建设所需批文 7、做出市场方案 各运营事业部的职责机密Horton公司的分散化运营模式1、融资 2、现金管理 3、风险管理 4、财务和管理报告 5、员工报酬和福利 6、最终的土地兼并批准 7、资本分配 8、监视库存成本管控 我们通过把行政和财务功能集中 于少数几个行政人员和中层管理 者来减少管理费用。 为了尽可能减少广告成本，公司 只在有限的报纸上作广告，或针 对承销商，抵押贷款公司和有效 的出版物，手册、新闻和广告牌 进行营销。 我们通过高效的房屋设计和批量 采购来控制建筑成本。还通过采 购订单系统来控制这部分成本。 我们利用管理信息系统来控制资 本成本和管理费用。 公司的管理机构负责控制