房地产开发业务所得税政策对比分析

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1、关于房地产开发业务所得税政策变化分析 关于房地产开发业务所得税政策变化分析 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631 号）解析房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。 但是，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题， 难以保证税基的完

2、整。 为此， 2003 年度，国家税务总局下发了国税发20038 3 号文。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，国税发200383 号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发200631 号文件就是在这个背景下出台的。 对新政策：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631 号）与旧政策：国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383 号）的主要变化对比分析如下表：第 1 页 共 16 页 一、关于未完工开发产品的税务处理问题一、关于未完工开发产品的税务处理问题 主要项目 主要项目 旧政策：国税发200383 号

3、旧政策：国税发200383 号新政策：国税发200631 号 新政策：国税发200631 号 主要变化 主要变化 1、当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税， 待开发产品完工时再进行结算调整。 2、预计营业利润额预售开发产品收入利润率 3、预售收入的利润率不得低于 15（含 15%） 1、预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 2、经济适用房项目：计税毛利率不得低于 3%(对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须

4、附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料)；非经济适用房开发项目：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 20， 开发项目位于地及地级市城区及郊区的， 不得低于 15%，开发项目位于其他地区的，不得低于 10。 1、将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率； 2、按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并调整了比例。 3、营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，计税毛利=收入-成本 一、关于未完工开发产品的税务处理问题一、关于未完工开发产品的税务处理问题1、 采用利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统

5、一计算缴纳企业所得税， 并在当初不再考虑期间费用支出的多少；而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加。 2、 利润率法在取得预收收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账“，从而给纳税调整会带来很多的麻烦；计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法。第 2 页 共 16 页 二、关于完工开发产品的税务处理问题二、关于完工开发产品的

6、税务处理问题 主要项目 主要项目 旧政策：国税发旧政策：国税发 200383 号 200383 号 新政策：国税发200631 号 新政策：国税发200631 号 主要变化 主要变化 二、关于完工开发产品的税务处理问题二、关于完工开发产品的税务处理问题 1、预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 1、 完工标准、 完工标准： A.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；B.已开始投入使用的开发产品；C.已取得了初始产权

7、证明的开发产品。符合条件之一，应视为已经完工。 2、开发产品完工后，开发企业应合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。 3、 该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 4、开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。 5、 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳

8、入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 1、83 号文无明确的完工标准。 2、完工情况报告、完工情况报告：开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴税务鉴定报告定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 3

9、、之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收 第 3 页 共 16 页 主要项目 主要项目 旧政旧政 策 策 新政策：国税发200631 号 新政策：国税发200631 号 主要主要 变化 变化 二、关于完工开发产品的税务处理问题二、关于完工开发产品的税务处理问题 2、 开发产品销售收入确 认 ：（略）开发产品销售收入确认： 1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价

10、款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议

11、，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定

12、的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的

13、名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。 开发企业将开发产品先出租再出售，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现； 凡未将开发产品转作固定资产的， 其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现， 出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 1 、 变化不大，新政策进行了细化。 第 4 页 共 16 页 三、关于开发产品预租收入的确认问题三、关于开

14、发产品预租收入的确认问题 主要项目 主要项目 旧政策：国税发200383 号旧政策：国税发200383 号新政策：国税发200631 号 新政策：国税发200631 号 主要变化 主要变化 三、关于开发产品预租收入的确认问题三、关于开发产品预租收入的确认问题 1、将开发产品先出租再出售的（略） 1、关于开发产品预租收入的确认问题： 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 1、变化不大，新政策进行了细化。 第 5 页

15、共 16 页 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 主要项目 主要项目 旧政策：国税发旧政策：国税发 200383 号 200383 号 新政策：国税发200631 号 新政策：国税发200631 号 主要变化 主要变化 四、关于合作建造 开 发产品 的税务处理问题四、关于合作建造 开 发产品 的税务处理问题 未单独明确的规定 1、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： (1)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计

16、税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 (2)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: A.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 B.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、 红利， 凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 1、 原政策未单独明确的规定。 第 6 页 共 16 页 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 主要项目 主要项目 旧政策：国税旧政策：国税 发200383 号 发200383 号 新政策：国税发200631 号 新政策：国税