金地物业工程管理服务策划

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1、全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 1.01.0 2.02.0 3.03.0 4.04.0 4.1 目的目的 本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。 范围范围 适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。 服务提要服务提要 工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。 内容内容 工程部组织结构图 维修员维修班长设备运行人员运行班长工程主管管理处主任4.2 岗位描述 序号 岗位 岗位职责 1 管理处 主任 1) 负责审批工程设备管理方案。 2) 负责检查、监督工程设备管理工作。 3) 负责对维修工辞退及辞职的审批。 4)

2、 负责对重大工程设备事故的处理或报告。 2 工程 主管 1) 执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任 下达的各项工作任务。 2) 管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常处于良好的技术状态，优 质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、 不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良 好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。 3) 做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 4) 做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发 生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。

3、5) 拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和 发放。 6) 做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件 情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审阅。 7) 不定期抽查巡视机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相 关表格。 全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 3 维修 班长 1） 负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。 2） 负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。 3） 负责工程遗留问题的协调处理。 4） 负责小区水电表的抄录统计。 5） 负责维修保养物料的统计。 6） 完成上级领导安排的其它工作。 4

4、 运行 班长 1） 按计划安排设备保养，及时做好保养记录。 2） 负责设备的维修指导、监督工作。 3） 负责设备运行工作的检查、监督。 4） 协助外包单位做好设备维修、保养工作。 5） 每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档。 6） 督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。 7） 完成上级安排的其它工作。 5 维修员 1） 负责小区业户的入户维修。 2） 负责小区的公共设施设备的维修养护。 3） 负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。 4） 负责小区内住户及公共水电表的抄录。 5） 装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。 6） 服从管理处调遣，参与抢修工作。 7） 负责责

5、任片区设备房的清洁工作。 8） 完成上级领导安排的其它工作。 6 设备运 行人员 1） 按规定及时交接班。 2） 定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。 3） 负责水景、环境照明等设备的开启工作。 4） 负责设备的日常维修及应急处理。 5） 按计划对设备进行保养。 6） 负责责任片区设备房的清洁工作。 7） 上级安排的其它工作。 全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 4.3 服务项目和标准 序 号 项目 频 次 标准 日 周 月 季 年 1 变 配 电 系 统 变配电房 2 次 1非工作人员，未经许可禁止进入变 配电房。 2 工作人员进入变配电房应保持头脑 清醒，服装整齐，纽扣扣紧，

6、严禁穿 拖鞋。 3变配电房内地面无易燃、易爆物品 及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配 电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、 无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘 蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、 明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、 干燥，严禁吸烟。 4 变配电房内无异常声响， 门窗完整， 照明、通风良好，温湿度正常，配电 设备电压电流表指示正常；雨天无漏 雨、积水现象，热天冷却装置和通风 设备运行正常。 5堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小 动物串入室内，造成设备短路，影响 供电。 6禁止带电检修，如在特殊情况下需 带电工作时，应做好防触电、防短路 等安全措施，并设专人监护。 7除紧急情况外，未经上级批准

7、不得 随意拉闸停电。 2 运行 2 次 见变配电系统运行操作规程 3 标识牌 2 次 合闸、分闸、启动、停止及其它具体 指示牌齐全 4 保养 1 次 见变配电系统维护保养规程 5 发 电 机 发电机房 2 次 1.机房内禁止存放易燃、 易爆物品， 严 禁吸烟、严禁明火。 2.地面无杂物堆放、 无明显灰尘、 无渍， 发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无 油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网， 日光灯。 3.发电机平时置于自动待发状态， 蓄电 池置于浮充电状态，须定期进行充放 电。 4. 机油箱内储备小时满负荷用油量 (750 公升左右)。 5机房及油库内消防须定期检查，确 保设施完好、有效。油库内应放置沙

8、 桶。 6 电机检查时须将主令开关掷于停止 档，以避免市电意外停电，导致发电 机运行，发生意外伤害。 全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 序 号 项目 频 次 标准 日 周 月 季 年 6 运行 2 次 按照柴油发电机维修保养规程的 要求及柴油发电机组操作规程程 序,每月试运行两次，每次手动启动机 组 10 分钟， 检查机组及各项运行中的 数据。 7 保养 1 次 见柴油发电机维修保养规程 8 巡视 2 次 观察分析运行中的各项数据，发现隐 患及时排除，重大异常情况如有危害 人身安全或造成严重设备事故应紧急 停机并及时报告，认真填写发电机 房巡视记录。 9 给 排 水 水泵房 2

9、次 1 工作人员进入水泵房须经工程主 管或管理处主任批准后， 由机电维 修工陪同，方可进入。 2 泵房的机电设备由运行人员负责 操作，其他人不得擅自操作。 3 控制柜上转换开关， 无特殊情况应 打在“自动”位置。生活水泵每隔 2 天进行轮换；消防水泵（消火栓 泵、 喷淋泵） 每半月应手动点动操 作一次， 确保消防泵在紧急状态下 的正常使用。 4 保持良好的通风及照明状况， 门窗 开启灵活，无破损。 5 不得擅自改动机房线路、 器材。 若 需改动， 须经工程主管批准后方可 进行。 6 消防设施应保持完好。 7. 保持机房干净整洁，无积尘，不得 堆放杂物。 8水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由 值班人

10、员专人管理；透气管（孔） 应用不锈钢网包扎，以防止杂物掉 入水中。 10 排污泵 1 次 1 排污泵控制箱上转换开关 SA，无 特殊情况应打在“自动”位置，排 污泵每月转换一次。 2 每月应手动点动操作一次， 检验其 信号控制器是否正常， 确保排污泵 在紧急状态下的正常使用。 3雷雨天气加强对排污泵、污水井的 巡视检查，确保其正常运行。 11 水池（箱） 2 次 下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二 次，清洗单位应持有深圳市水务局颁 发的二次供水设施清洗消毒许可 证，清洗后取水样送市卫生防疫检 测站化验取证。 全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 序 号 项目 频 次 标准 日 周 月

11、季 年 12 运行 2 次 设备运行正常，无大面积泛水、跑水、 停水现象。阀门、管网无跑冒滴漏、 锈蚀现象， 阀门转动灵活。 排水地沟、 污水井等排水畅通,地下室、车库、机 房、道路无积水、浸泡现象. 13 生活水泵保养 1 次 1 次 生活水泵每季进行一次一般性保养， 每年进行一次全面保养。 14 消防水泵、 喷淋 泵、 稳压泵保养 1 次 1 次 消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进 行一次试运行，运行时间 510 分钟， 每年进行一次全面保养，消火栓泵起 动时在管网顶部试消火栓出口喷水射 程达 6 米以上。 15 排水泵、 潜水泵 保养 2 次 排水泵、潜水泵每半年进行一次全面 保养。 16

12、 闭 路 监 控 系 统 摄像机镜头 1 次 1 次 进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭 干净镜头，清理降温风扇。 17 摄像机护罩 1 次 1 次 进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰 尘，并检查接插件是否松动。 18 消 防 设 备 设 施 消 防 联 动 台 各类指示灯 （含电 源、 信号） 1 次 指示灯指示正常 各类开关 1 次 处于开启或自动状态 各电器触点 1 次 触点完好，无烧损 各电器元件 接线端子及 端子排端子 1 次 各端子连接牢固，无烧伤 各电源、信 号线 1 次 导线无破损、烧焦现象 控制台内部 除尘 1 次 无尘 控制台表面 除尘 1 次 无尘 19 火 灾 报 警 器

13、指示灯 1 次 “Ac Power”（绿色）指示灯亮，其 余指示灯不亮 直流电源电 压 1 次 指针指示+24V（5V） 自检功能 1 次 主机上所有指示灯闪亮，回路工作电 流正常 内部各接线 端子 1 次 各端子连接牢固、不松动 信号 （电源） 线 1 次 导线无破损、老化 表面及内部 除尘 1 次 1 次 无尘 全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 序 号 项目 频 次 标准 日 周 月 季 年 20 火 灾 探 测 器 感烟探测器 1 次 用力吸一口香烟，在距探测器 20CM 处喷向探头.每次 2%比例，红色指示 灯亮 感温探测器 1 次 用 750W 电吹风，在距探测器 50

14、0MM 处，向探测器热风.每次 2%，报警指 示灯亮 手动报警按 钮 1 次 用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次 2% 比例，报警功能正常 控制器内部 各电器触点 1 次 触点完好，无烧伤 21 防 火 卷 帘 门 控制箱内部 各电器元件 接线端子 1 次 端子无烧伤或松动 机械部分 （齿轮、锋 条） 1 次 无锈蚀且表面涂有润滑油 卷帘门门体 1 次 无锈蚀 电机接线端 子 1 次 端子无松动 升降按钮 1 次 动作灵活，到位准确 22 防 火 门 防火门玻璃 1 次 完好无损 防火门弹簧 绞链 1 次 完好，弹性适度 消防通道、 防火门 1 次 消防通道畅通，防火门开闭自如 23 排 烟 系 统 排烟风机表 面除尘 1 次 无尘 控制柜内部 各电器触点 1 次 触点完好，控制启停正常 控制柜内各 接线端子或 端子排端子 1 次 端子无烧伤或松动 控制柜电源 指示灯 1 次 电源指示灯明亮 排 烟 阀 微动 开关机 内部接 线端子 1 次 端子无松动、微动开关固定良好 复位 按钮、 导轮、 钢丝、 转轴 1 次 复位按钮控制无误、排烟口开启灵活 风机、排烟 阀手动、自 动功能试验 1 次 手动、联动功能正常 全社区网 http:/ 全社区网 http:/ 序 号 项目 频 次 标准 日 周 月 季 年 24 加 压 送 风 系 统 加压送风机 表面除尘 1 次 无尘 控制柜