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1、三 一 商 贸 城建设方案（荷塘物流新城）企划书三一商贸城建设方案湘潭荷塘现代综合物流园位于岳塘区荷塘乡，一期核心范围为芙蓉大道以西，昭山二十三号路以南，团竹路以北区域，规划面积 4.78 平方公里。园区定位为综合型商贸物流园区，以机械物流、生鲜冷链物流和消费品市场为主导产业，以交易市场、展贸中心、信息服务为业态，以仓储、运输为配套。为实现市委建设“荷塘物流新城”的战略目标，已整合岳塘新城相关规划编制荷塘物流新城概念性规划，范围为西至湘江右岸、北至荷塘乡北界线、东至长潭高速、荷塘乡东界线、南至湘潭北二环的区域，规划面积约 26 平方公里。园区成立以来，通过一年多的招商引资和建设开发，依托得天独
2、厚的区位交通优势和湘潭市支持物流业发展的政策优势，引起了国内外广大实力雄厚的投资商的广泛关注，发展来势十分喜人。园区现有落地项目 30 个（已建成运营项目 3 个，在建项目 7 个，已报批回地项目 6 个），落地项目中产业项目 18 个，基础设施项目 12 个，正在洽谈入园的产业项目有世界五百强企业、全国物流龙头企业等，园区发展前景广阔。到“十二五”末，使开发规模超过 20 平方公里，实现总物流交易额过 1000 亿元，完成利税 20 亿元，建设成为“千亿销售、20 亿利税、规模经营、形象一流”的长株潭区域性商贸物流中心和中南地区重要的物流运营中心，争创成为国家级示范性物流园区，使之成为今后岳
3、塘乃至湘潭经济发展的重要增长极，努力实现市委建设荷塘物流新城、打造第二个千亿元产业的宏伟目标。项目背景长株潭城市群现有 1300 多万人，GDP 总量占全省的40%以上，有巨大的市场消费能力。根据长株潭城市群区域规划，需要稳固发展商贸流通业，打破行政分割和地区分割，促进功能互补、错位发展和差异化发展。加强交通物流基础设施一体化建设，大力提升交通运力，为三市一体化建设注入新的活力。政府取消地区内二级收费站，取消“进城费”，推进长株潭公交一体化体制，共同构筑围绕长沙形成的半小时消费圈。根据国家“十二五”规划构想，立足于中部崛起的背景，武汉城市圈、长株潭城市圈和环鄱阳湖生态经济区将共同打造中国区域经
4、济第四极。这是继长三角、珠三角、环渤海经济圈之后的中国第四极，发挥承东启西、连南接北的作用，广泛带动长江中游地区、我国中部地区全面崛起。该城市带以武汉、长沙、南昌三个省会城市为主要支点，实施经济整合和产业升级。长沙市综合性批发市场主要有高桥、红星、三湘南湖、下河街、马王堆等十多处，经营商户 2.6 万户，从业人员近30 万，其中邵东、涟源等省内商户与广东、江浙等外地商户各占 50%。市场主要辐射湖南省及江西、贵州、湖北等周边省份，年利税额约 2 亿元。近年来，长沙市商品流通市场发展迅速，集聚程度不断提高，经营体制逐步完善。2009 年全市共有各类商品交易市场 339 个，其中综合贸易市场 11
5、4 个，专业市场 225 个。全部市场中，常年营业的 329 个，季节性、间歇性营业的 10 个。2009 年末全市市场、摊位总数 88410 个。全市市场成交额885 亿元，其中综合市场占 25.0%，专业市场占 75.0%。各类专业市场中，以生产资料市场成交额最大，家具、五金及装饰材料市场次之，分别占全部成交额的 24.2%和 18.8%。生产资料市场 19 个，年成交额 214 亿元；家具、五金市场 21 个，年成交额 166 亿元；汽车及零配件市场 8 个，年成交额 135亿元；农产品市场 72 个，年成交额 60 亿元。全市市场总营业面积 576 万平方米，其中综合市场占 20.96
6、%。在全部市场中，以批发为主的 58 个，以零售为主的 296 个，分别占成交额的 55%和 45%。长沙市商贸流通业的问题主要是：（1）社会消费品零售总额还比较低，对经济发展的贡献率不够高。 （2）商业网点分布不均衡，尤其是空间结构不合理，现有专业批发市场主要分布在二环线以内，不利于市场拓展和货流运输。 （3）所经营的商品本土化率不够，本地产业支撑能力明显不足。 （4）从长沙市流通业整体来看，信息化建设水平还比较低，中小企业电子商务发展尤为滞后。 （5）连锁企业经营规模小，规范化程度低，多数企业没有自己的配送中心，缺乏创新和品牌意识。（6）流通业在拉动和促进地方经济发展方面仍需加强。 （7）
7、消费信贷规模偏小，2009 年长沙个人消费贷款 586.6 亿元，仅占全部贷款额的 1/10 左右，占全市商品零售总额的 38.5%。 基于基于长长沙市商沙市商贸贸市市场发场发展的种种局限，各种大型市展的种种局限，各种大型市场场的整体外迁拓展已成定局。三一集的整体外迁拓展已成定局。三一集团经过团经过近近 2 年的全国市年的全国市场场调调研和省内各地考察，依据国家和湖南研和省内各地考察，依据国家和湖南“十二五十二五”的宏的宏观发观发展展背景，从全省乃至全国商背景，从全省乃至全国商贸产业战贸产业战略布局考略布局考虑虑，已，已组织长组织长沙沙市内高市内高桥桥、南湖、三湘、南湖、三湘、红红星等市星等市
8、场场商会及商会及经营户经营户代表多次代表多次商商议议，整合邵商、，整合邵商、涟涟商、浙商、粤商等商、浙商、粤商等资资源，源，计计划建划建设设一个服一个服务长务长株潭三市人民群众生株潭三市人民群众生产产生活、生活、辐辐射全国消射全国消费费市市场场的的综综合合商商贸贸新城，目前各市新城，目前各市场业场业主均表主均表现现出在荷塘出在荷塘现现代代综综合物流园合物流园内建内建设设三一商三一商贸贸城的城的强强烈愿望，烈愿望，积积极敦促加快极敦促加快项项目建目建设进设进程。程。建设方案项目名称：三一商贸城建设单位：三一集团 荷塘现代综合物流园建设投资有限公司投资规模：150 亿元占地面积：13857 亩（含
9、道路、公共设施、预留发展用地）建设地点：荷塘现代综合物流园内建设期限: 5 年（2012 年至 2017 年）用地用地规规划划本方案选址于荷塘现代物流园，西向紧邻芙蓉南路。项目用地总体规划 13857 亩，其中：综合商贸区 5922 亩、现代仓储区 2088 亩、高端生活区 1985 亩、预留发展用地 3862 亩。近期项目用地 3000-4000 亩（其中酒店用品、办公用品、糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品及医药材及医疗器械、茶叶和花卉苗木等十几大专业市场占地2000-3000 亩，物流占地 500 亩，配套占地 500 亩），计划分三期三年建成：第一期 1000-1500
10、 亩，2012 年下半年开工建设，2013 年下半年建成营业；第二期 1000-1500 亩，2013 年下半年开工建设，2014 年下半年建成营业；第三期 1000 亩，2014 年下半年开工建设，2015 年全部建成营业。中期项目用地规模 3000 亩，大致范围为现状荷塘现代综合物流园的南部区域。远景开发用地规模 3862 亩，西至规划的芙蓉大道复线，东邻京珠高速，南靠湘潭市北二环，北接荷塘乡界。功能分区功能分区国际商贸城项目一期方案建设三个主要功能区：物流仓储区、商贸服务区、居住生活区。1物流物流仓储仓储区区物流仓储区的发展定位是：建设服务范围覆盖环长株潭城市群的大规模、高水平、综合性的
11、物流配送与物流服务中心，为三一商贸城提供全方位的物资集散、分类仓储和包装加工服务。侧重发展酒店用品、办公用品、糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品及医药材及医疗器械、茶叶和花卉苗木等特色物流，并依据重点部门确定其主导功能。此区域承担货物流通与中转、货物仓储与堆放、货物加工与包装、物流信息平台功能。2商商贸贸服服务务区区商贸服务区的发展定位为：立足于长沙城市国际化建设背景，依托周边重大交通设施，建设服务范围覆盖长株潭城市群，与国际市场保持密切联系，具有世界影响力的国际化、大规模的高端商贸中心，作为长株潭商贸城的商贸服务功能区，为长沙市及周边地区提供综合商业、批发贸易、商务洽谈、高端
12、酒店等服务功能。在此定位下，商贸服务区应注重开发的国际化和高端性，积极建设成为长沙市国际化建设样板区和长株潭核心区域重要的综合性商贸中心。建设过程中应突出特色，坚持高端商业和批发贸易共同发展。在充分考虑长沙市近年来商贸业发展趋势以及国际化建设背景的情况下，将商贸服务区的主导功能确定为综合商业、现代商务、批发贸易三个方面。3居住生活区居住生活区居住生活区的发展定位为：立足于三一商贸城，建设国际化、生态化、智能化的高尚住区。在此发展定位下，居住生活区应具备高档次的住宅、齐全的生活服务设施、精致的绿化景观和丰富的居民娱乐设施。必须充分考虑到各种收入层次的工作者、长株潭本土市民以及外籍专家的居住需求，
13、建设类型多样、生态宜居的居住建筑。根据居住生活区的发展定位及三一商贸城的整体功能配置，将居住生活区的主导功能确定为高端居住、一般居住两个方面。主体建主体建设设建设五个主体中心，全方位响应三一商贸新城的各服务职能，打造城市建设新景观。1.高端商高端商贸贸中心中心 位于商贸城芙蓉路沿线。该中心集聚了商贸城的高端商贸、现代商务等功能，布局了许多高端百货商场、世界名品专卖店、服装饰品专卖店、大型超市、shoppingmall 以及供现代商务发展的写字楼群。通过芙蓉路、京珠高速、上瑞高速实现与长沙、株洲、湘潭 CBD 的联系，重点发展高端商品销售、金融证券、投资理财、保险信托等一系列商贸职能。绿化广场附
14、近设有一栋高层建筑，作为三一商贸城的地标塔。2.批批发贸发贸易中心易中心 位于高端商贸中心东部，由一个批发贸易会展中心和一个批发贸易信息中心共同构成。该中心集聚了商贸城批发贸易行业的会展、销售、洽谈、信息交流等功能，作为集聚批发贸易产业相关服务职能的中心，该中心定位为全国中部区域重要的批发贸易中心和信息平台。3.物流信息中心物流信息中心 位于商贸城中部偏东北，由一个物流商务中心、一个仓储调度中心、一个运输服务中心组成。该中心集聚了商贸城物流仓储行业相关的信息交流、仓储调度、信息平台等职能，定位为长沙市南部重要的物流产业服务中心，与金霞物流中心的职能具有互补性。4.商商贸贸城管理中心城管理中心
15、位于商贸城西北部，沿芙蓉南路，由一栋综合管理大楼、两栋商用办公楼和一些酒店式公寓组成。该中心集聚了商贸城的行政办公职能，定位为领导和管理商贸城各类产业的核心所在。5.宾馆宾馆酒店中心酒店中心 位于商贸城西部，沿芙蓉南路，由若干栋高端酒店和餐饮、会议、娱乐、休闲等服务设施组成。定位为三一商贸城的商务服务、对外接待以及国际会议中心。建建设设思路思路立足于中部崛起、长株潭“两型社会”建设的背景，结合长株潭三市及周边地区商贸市场发展实际，切实关注市场需求和商户需要，力求通过本项目来破解长沙市场发展的瓶颈，促进商贸流通发展迈上新台阶，培育新的区域经济增长极。本项目以长株潭各大传统市场的批发业务为基础，以
16、湖南产业资源为后盾，以市场建设和整合第三方物流企业为突破口，抓住长株潭一体化建设的契机，顺应湘潭市发展战略，兴建一个年营业额逾 500 亿元的特大型商品集散中心和商品交易市场。立足于大交通、大市场、大产业背景立足于大交通、大市场、大产业背景。建设现代物流基地，积极开发综合物流，大力发展集装箱运输，构建布局合理、配置高效、功能完善的现代物流网络，提高物流信息化、网络化、标准化和专业化水平。建设好国际物流中心、仓储基地、加工基地和路网系统，加强物流企业与其他产业的联系。充分借重当地的交通运输条件和地理区位优势，尽量依托高速公路、城区主干道和黄花国际航空港。统一规划，分期开发。统一规划，分期开发。用地规模较大并保留进一步拓展的空间。用地总体规模要达到一万亩甚至更多，这样才能合理配置商贸流通项目。以商务商住、仓储配送、餐饮娱乐、文化产业为配套重点，为进驻商户提供良好的经营和生活氛围，以及多样化的专业服务。培育产业集群和长株潭商贸物流城品牌，包括商业文化、生态人居、环境绿化、科技文教、信息产业、商场地标等方面的建设。优化市场功能分区，协调处理功能区发展关系。优化市
