嘉里桦枫居一期销售策略

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1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！让金装生活醇香杭州！嘉里嘉里 桦枫居一期销售策略汇报桦枫居一期销售策略汇报地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！汇报内容竞争市场分析1一期销售策略 3项目客户分析2开盘前销售策略 4地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！市场分析1.1 宏观市场1.2 竞争市场地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p标志性事件1：1010月月1313日晚杭州推出日晚杭州推出2424条救市新政策！条救市新政策！入户政策调整：范围扩大至主城区，即购买住房满80万（上城区100万）即入户：放宽住房公积金：最高

2、额度由50万元上调到60万元，首付比例降至20%；契税、印花税、交易税等：地方部分全额减免放宽地价款支付期限及比例政府全力救市政府全力救市p标志性事件2：1010月月1919日国务院要求降低住房交易税费日国务院要求降低住房交易税费 支持居民购房支持居民购房p标志性事件3：1010月月2222日晚财政部发出契税下调至日晚财政部发出契税下调至1%1%，降低自住普通，降低自住普通 商品房的房贷成本商品房的房贷成本降低首付比例：首付款比例下调为20%：下调贷款利率：贷款利率下调为基准利率的0.7倍，即可低至5.229%；契税下调至1%、免征印花税，地方政府可自行制定税费减免政策十月楼市 “主旋律”地产

3、江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！十月楼市 “主旋律”1010月月1 1日日-10-10月月2323日成交住宅日成交住宅10711071套，环比套，环比9 9月基本持平，同比下降月基本持平，同比下降 39.3%39.3%；黄金周后短暂回升，随后大幅度下滑，特别是新政出台后，下滑趋势更黄金周后短暂回升，随后大幅度下滑，特别是新政出台后，下滑趋势更 加明显，政策出台反而加剧了观望气氛。加明显，政策出台反而加剧了观望气氛。p政策推出加剧观望气氛单位：套地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p标志性事件滨江金色蓝庭低价入市滨江金色蓝庭低价入市低价入市：滨江金色蓝庭定

4、于10月底11月初开盘，从内部途径了解到，该盘开盘均价约在 15000元/平米。目前周边的几个竞争项目金都城市芯宇毛坯报价24000元/平米，梧桐公寓 毛坯20000元/平米，今日嘉园毛坯20000元/平米。金色蓝庭之前的报价也在18000元/平米 ，跌幅22%；开始城西高端居住区降价的先例：一直以来，市中心区域由于房源的稀缺性，价格相对 坚挺，而这次金色蓝庭的低价入市，将迫使周边楼盘打折销售，市中心的价格坚冰出现松动 ；整个市区楼盘都将受其影响：从更深层次的角度来看，滨江的这次低价行为将成为又一 次标志性事件，将进一步加深客户的观望，其价格的影响将不仅仅局限在城西的文教申花等 板块，也将影响

5、到桥西、拱北等板块，间接也会影响到华丰等板块项目名称：滨江 金色蓝庭区域位置：西湖区文教板块发 展 商：滨江房产产 品：高层优 势: 文教板块文化底蕴/成 熟的生活商业配套/开发商品牌降价风潮向城西高端居住区蔓延降价风潮向城西高端居住区蔓延十月楼市 “主旋律”地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！未来市场供应分析存量巨大，供应密集，供大于求局面已持续存量巨大，供应密集，供大于求局面已持续j j加剧加剧截至目前，杭州存量商品房2.672.67万万套，其中住宅是1.681.68万万套（截至10.24日数据），如果住宅房源以1-9月平均1564套的平均销售进度，至少需要1 1年以上

6、年以上才能销售完毕；2008年主城区商品房时间上市住宅成交住宅供销比1月324415851：0.492月3118761：2.813月322013841：0.434月181117861：0.985月351528291：0.806月137115941：1.167月323016071：0.498月228711231：0.499月433012921：0.3010月219710711：0.48p目前存量住宅数据来源：透明售房网 截至10.24日地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！存量巨大，供应密集，供大于求局面至少延续存量巨大，供应密集，供大于求局面至少延续1 1年以上年以上近期杭城

7、楼“势”据统计，10月底11月初，主城区有近20个楼盘可能开盘，估计上市新房45-5045-50万；万；其中均价在8000-12000元/方段的楼盘约12个左右，基本确定开盘的约占2/3，据此推算该价位段房源约24-3024-30万万 ，近3000套左右。2008年10月2009年6月，主城区将有58个楼盘有新增供应量，其中新盘约20个，由此可估算未来半年内供应量在180240万，新增套数在2万套左右，也就是说到明年6月份需要去化套数将达到4.7万套 ；楼盘名称位置开发商开盘时间预计均价 (元/ 平方)开盘套数户型面积 (平方)柏悦轩滨江丽晶置业10月下旬75009950100多70、135金

8、色蓝庭西湖滨江房产10月下旬15000300多90180西溪风情西湖大华房产10月下旬28000未定280400江南文苑滨江兆祥房产10.24900030690、120、130、新西湖小镇余杭华门房产10月下旬550012890以下p近期上市楼盘一览表地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！近期杭城楼“势”p近期上市楼盘一览表楼盘名称位置开发商开盘时间预计均价 (元/ 平方)开盘套数户型面积 (平方)联合麦田江干联合房产10月底未定未定4070伊萨卡下沙理想置业10月底6500100多90方西溪里西湖坤和房产10月下旬未定未定139、180上东城江干广宇房产10月下旬7000未

9、定44130金溪园西湖中海地产10月下旬未定未定主力90方翡翠城余杭绿城房产10月下旬未定未定180200风景蝶院滨江华荣房产10月下旬未定未定85140西城时代拱墅恒策房产10月下旬未定未定5070视界之窗滨江川海置业10月底未定400多4060观谰时代下沙北京金隅10月底未定200多80、130、180连园滨江云厦集团10月底8000未定89138东方一品萧山锦润房产10月底未定100多160450金色蓝庭西湖滨江房产10月底15000未定90180和家园西湖坤和房产10月底未定100多140地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！市场分析1.1 宏观市场1.2 竞争市场地

10、产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目周边板块走势华丰板块桦枫居1、元都新景报价8000元/，明折 97折，部分房源价格起价在7000元 /；2、本板块桦枫居、亿城雅苑将陆续 上市，邻近板块联合格里、天阳关 筑等楼盘也即将上市，总供应量超 过100万方，其销售压力将剧增；3、9月、10月成交量仅为6套和2套 ，成交疲软，回款压力大；4、丁桥板块的上东城已分流其部分 客群；元都新景： 8000元/， 销售缓慢市场价格均已有调整，但近期成交量仍难以支撑现价，价格有进一步下降的可能市场价格均已有调整，但近期成交量仍难以支撑现价，价格有进一步下降的可能 性。性。地产江湖 数十万份专

11、业资料任你下载，资深操盘手随时交流！竞争个案分析一期：7086元/平米，4 个月去化100%，市场接受二期：8271元/平米，4 个月去化56.3%，市场不 接受元都新景两次开盘去化分析元都新景两次开盘去化分析地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目周边板块走势丁桥板块：成本价开盘桦枫居1、该板块楼面价在38004200元/平方 ，对外报价7300元/平米，订房可95折， 实际成交价7000元/平米，接近成本价；2、上东城10月20日推出453套，预定 100套左右，暂无成交。3、联合格里、天阳观筑等将陆续上市， 板块总供应量近100万方，后续供应量充 足；4、综上，丁桥板

12、块7000元/已到板块 价格顶点，在后续供应压力下，该板块价 格将进一步拉低；上东城：7000元/联合格里颐景园天阳观筑市场价格已低于预期，但后续供应量集中，价格有进一步下降的可能性。市场价格已低于预期，但后续供应量集中，价格有进一步下降的可能性。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！上东城上东城70007000元元/ /成本价销售成本价销售竞争个案分析p代表个案：区域位置：江干区丁桥板块发 展 商：广宇房产产 品：高层优 势:CLD大型中央生活区/秋石高架/绕城高速注：截至10.24日数据鸟瞰效果图开盘 套数预定 套数户型面积（m2 ）套 数户型 比例预定套 数去化率453

13、9940.6965.819019.9%3033.3%76.8287.2230767.8%4615.0%128.98133.315612.4%2341.1%p从供应来看，90方以下小户型占87.6%，大户型仅占12.4%；p从预定来看，预定了99套，预定率21.8%，其中预定量 中90方 以下小户型占76.8%；p从预定客群来看，基本以丁桥本地居民为主，外加少量其它区 域首次置业者；广宇上东城桦枫居地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目周边板块走势市场价格均已有调整，但近期成交量仍难以支撑现价，价格有进一步下降的可能性。市场价格均已有调整，但近期成交量仍难以支撑现价，价格有

14、进一步下降的可能性。桥西板块：11000元/平米，成交乏力南北西岸（7折）： 880011450元/，9月成交 63套，10月仅成交4套1、该板块楼盘众多，有凯德视界、 风景大院、尚品庭院、银树湾、南 北西岸、上河、燕园等楼盘；2、南北西岸、名城燕园9月份推出 79折的优惠，分别成交了63套， 而进入10月份，成交迅速回落至个 位数；3、该板块竞争区域众多，如滨江板 块、城东板块、九堡板块等；4、综上，桥西板块价格降至11000 元/平米的价格未得到消费者的认同 ，在成交乏力的情况下，该板块将 进行新一轮的降价促销；名城燕园（9折）： 1215012600元/，9月 成交63套，10月仅成交1

15、 套天阳上河9月15日已领 预售证，至今未开盘地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！南北西岸：高开市场不接受南北西岸：高开市场不接受竞争个案分析p代表个案：区域位置：拱墅区桥西板块发 展 商：新南北置业产 品：小高层、高层、排屋优 势: 运河文化底蕴/周边生活配套齐全开盘均价 （元/）成交均价 （元/）总套数成交套数去化率13600113123747520.1%p南北西岸8月3日一期开盘，以13600元/的板块均价开盘 ，当天几乎无预定；p在万科带头降价打折后，南北西岸推出7折优惠，截至10.24 日，也仅成交75套；鸟瞰效果图注：截至10.24日数据地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p