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1、正韬顾问承德县房地产市场2011年8月市调报告2011/08目录一、土地市场分析二、住宅市场分析三、商业市场分析contents 一、土地市场分析2011年8月，承德县县城区域共推出商品房开发土地两幅，合计推出土地0.5602万，土地推出量不大。土地成交价格在60万元/亩的低位运行。土地供应量及供应价格：时间：2011年8月7日位置：下板城镇杨树林村购买人：承德聚鑫房地产土地用途：住宅土地面积：0.4741万成交单价：866.9元/ 成交总价：411万元容积率：1.7建筑面积：0.8060万 楼面地价：509.95元/ 土地现状：未动已供土地情况：时间：2011年8月10日位置：下板城镇中磨村
2、购买人：承德县荣益达房地产土地用途：商服住宅土地面积：0.0861万成交单价：905.9元/ 成交总价：78万元容积率：1.62建筑面积：0.1395万 楼面地价：559.21元/ 土地现状：未动承德县县城下半年商品房用地供应不大，仅在6月和8月有少量供应土地成交价格低位运行，在57万元/亩-77万元/ 亩之间波动，下半年土地交易呈现量价齐跌的局面。土地市场总结：二、住宅市场分析中道山水御园 金牛华府 中盛花园 景泰花园 朝阳花园 大路乾元小区住宅市场： 调查楼盘数量（9个）依水家园 水岸新苑 新基家园待售楼盘3个在售楼盘6个在售楼盘中道山水御园l基本资料：总占地面积:20.34万（约304亩
3、）总建筑面积:50.85万总套数：3843套项目形式：26栋多层，10栋17板式高层层，3栋33层；车位比例：33.67%商业面积：1.2万2011年6月推盘量：425套2011年8月销售量：25套中道山水御园l中道山水御园价格变动：（80#、81#、59#）6月19日前6月20日至8月25日起价2998元/2998元/最高价3738元/4958元/均价（全部）3560元/3778元/均价（不含景观房）3697元/去化分析：一期销售98%，二期6月19日开盘销售170套，销售40%，6月20日提价后至8月25日共计销售75套，日均销售1.15套。目前新开楼栋销售率：47%左右基本资料：占地面积
4、：约30亩总建筑面积:10万住宅建筑面积:5.4万总套数：约416套项目形式：3栋26层高；2011年6月推盘量：104套2011年8月销售量：18套金牛华府在售楼盘金牛华府l项目成交价格：（华字单元）起价：3058元/最高价：4018元/平均价格：3704元/去化分析：6月19日前日均销售1套，6月20日-8月25日，中道山水御园开盘后，共计销售63套，日均销售0.97套中盛花园l基本资料：总占地面积: 6.25 万（93亩）总建筑面积:13万项目形式：7栋多层，2栋21层，4栋17层；商业面积：1.68万2011年推盘量：165套中盛花园l项目成交价格：起价：3200元/最高价：3800元
5、/平均价格：3560元/l在售楼盘户型配比：一室：58.63%二室：16.28%三室：57.35%四室：21.13%l公摊比例：22%l销售率：总套数165套，销售100套左右，销售率60%l项目小结：位置较为偏远，项目缺乏统一规划物业类型：商住混建，小区环境缺乏户型区间：面积90-120 二室四室为主，少量一室户型设计不合理，阴面户型比例过多（占60%）景泰星河国际l 尾盘，住宅仅剩3套，本月销售一套景泰 星河国际大路乾元l基本资料：总占地面积: 2.0496万总建筑面积:3.48万项目形式：6栋6层，1栋2层；1栋15层在售楼盘户型配比：二室：80% 三室：20%商业面积：0.16万底商2
6、011年8月推盘量：280套l项目价格起价：3050元/平均价格：3200元/大路乾元l 项目小结：项目采取低价倾销策略，吸引力强没有任何宣传推广策略推出280套20天即售罄朝阳花园l基本资料：总占地面积: 4.85万（约72亩）总建筑面积:约8万项目形式：12栋6层（4栋返迁），8栋3层；3栋别墅商业面积：无可售商业2011年推盘量：48套l项目价格起价：2500元/最高价：2860元/平均价格：2670元/朝阳花园未开盘在售楼盘户型配比：三室：100%物业费： 600元/年/户l 营销推广策略：新民居置换用地没有任何宣传推广策略l 项目小结：地处承德县郊外朝梁子村与新民居返迁房混居户型单一
7、：只有93.76位置偏，品质差、价格低待售楼盘1、依水家园 总建筑面积: 4.37万2011年推盘量：4.37万预计推盘时间：9月份施工进度：主体已基本封顶2、水岸新苑总建筑面积: 约11万预计推盘时间：2011年9月份施工进度：地上2层3、新基家园l基本资料：总占地面积: 0.5971 万总建筑面积: 2.5936万总套数： 136套项目形式：车位比例： 70 %2011年推盘量：0.5971万预计推盘时间：2011年11月施工进度：挖槽住宅市场总结2011年下半年承德县市场供应量为 33.05万l 61.2%（20.24万）的供应集中在新城区沿滦河一线，其余在老城区及城外零星散布l 8月份
8、在售项目市场均价为3605元/ ，相比7月份价格下降明显l 除中道山水御园外，该区域产品品质普遍不佳，销售差异不大2011年下半年区域住宅供应量分析编 号楼盘名称区域类别供应量 （万平方米）1中道山水御园新区存量11.92水岸馨苑新区新增5.8 3金牛华府新区存量2.5 4滦河湾新区新增4 5中盛花园北部存量1 6依水家园北部新增4.377大路乾元小区老城区新增3.48合 计33.05三、商业市场分析1、景泰星河国际l 基本资料：商业面积：1.2万商业性质：独立产权商铺结构：砖混面积区间：单层商铺：80 -90 共10套 已销售7套二层独立商铺：105 -290 共51套 已销售23套面积区间
9、：200 左右，200 以上销售 速度缓慢l 销售价格：成交单价10000元/ -11000元/ ，l 销售率：49%左右，l 宣传卖点：准现房、周边居住人口多、未来步行街2、中盛花园l基本资料：商业面积：1.68万商业性质：二层独立产权商铺开间：5.1米-6.9米结构：框架面积区间：304 -442 l 销售价格：成交单价6800元/ l 销售率：目前商业只剩一套l A座8000整体出售l 宣传卖点：准现房中道山水御园l基本资料：商业面积：1.2万商业性质：二层独立产权商铺开间：6.6米进深：9米结构：框架面积：120 左右 未开盘销售2、金牛华府l 基本资料：商业面积：2000商业性质：一
10、层商场结构：框架未开盘销售3、水岸新苑l 基本资料：商业面积：5000商业性质：二层独立产权商铺未开盘销售4、花都小区l基本资料：商业均为200左右独立门市，未定价未推出，面积约1万左右未开盘销售5、新基家园l基本资料：商业面积: 约5000商业性质： 商场结构：框架未开盘销售2011年下半年商业区域供应量分析编号楼盘名称区域类别独立商铺 （万 ）商场 （万 ）供应量 （ ）1中道山水御园新区新增12000120002水岸馨苑新区新增50005000 3金牛华府新区新增20002000 4滦河湾新区新增40004000 5中盛花园北部存量800800 6景泰星河国际新区存量800080007新
11、基家园老城区新增50005008花都小区老城区新增1000010000合计398007000468002011年8月在售商业均价编号楼盘名称区域类别平均价格 （元/ ）1中盛花园北部独立商铺62802景泰星河国际新区独立商铺11000平均8640商业市调总结2011年下半年承德县商业市场供应量为4.68万,其中商场0.7万，独立商铺3.98万l 66.2%（3.1万）的供应集中在新城区沿滦河一线，其余在老城区及城外零星散布。l8月份在售商业项目市场均价为8640元/ ，价格下降原因是中盛花园价格降降带动所致l本地一层独立商铺的二手市场租金水平为300元/-500元/,商业租售比为1:22-1:35，租售比过高，商业投资价值小。结束/谢谢！
