《对当前房地产宏观调控的反思——一个理论分析框架及经验分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对当前房地产宏观调控的反思——一个理论分析框架及经验分析（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、对当前房地产宏观调控的反思 个理论分析框架及经验分析李宏瑾R e - t h o u g h t so nt h eG o v e r n m e n tI n t e n e n t i o no nt h eH o u s i n gM a r k e t 一一At h e o r e t i c a lf r a m e w o r ka n de m p i r i c a la n a l y s i s联系方式：中国人民银行营业管理部，中国人民大学财政金融学院，北京月坛南街7 9号，10 0 0 4 5 ，010 6 8 5 5 917 5 ，13 3 6 615 6 3 61 ，
2、1 e e i ! o n 西i n 16 3 c o m 。对当前房地产宏观调控的反思 个理论分析框架及经验分析内容提要虽然具有行业的许多特性，但是房地产市场仍然服从供求规律的支配。本文 借鉴货币交易方程，形成了一个分析房价和供求关系变化的理论分析框架，并运用2 0 0 1 年以来的数据进行了实证分析，在此基础上通过梳理三年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出，各项政策基本上都是从控制供给的角度进行的而对需求的抑制效果非常有限，这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷，反而加剧了市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨。最后，提出了一些促进我国房地产市场健康发展的政策建议。关键词房地产供求宏观调控R e
3、- t h o u g h t so nt h eG o v e r n m e n tI n t e r v e n t i o no nt h eH o u s i n gM a r k e t一一At h e o r e t i c a lf r a m e w o r ka n de m p i r i c a la n a l y s i sA b s t r a c tT h o u g hw i t hm a n ys p e c i a li n d u s t r i a lc h a r a c t e r i s t i c s ，t h eh o u s i n gm
4、a r k e ts t i l lf e l l o w st h ef o r c eo fd e m a n da n ds u p p l y B a s e do nt h em o n e t a r yq u a n t i t yF i s h e rE q u a t i o n 、 eu s eat h e o r e t i c a lf r a m e w o r ka n a l y z i n gt h er e l a t i o n s h i p sb e t w e e nt h ec h a n g e so fh o u s i n gp r i c e
5、w i t hm a r k e td e m a n da n ds u p p l y , a n dd oa ne m p i r i c a lt e s tw i t ht h ed a t as i n c e2 0 01 T h e n w et a k er e t h o u g h t so nt h em a c r o a d j u s t m e n t sa n dp o i n to u tt h a tm o s tp o l i c i e sj u s tm a k e st h em a r k e tm o r ev o l a t i l eS Ot
6、 h a th o u s i n gp r i c eg r o w sr a p i d l y L a s t ，w ep u tf o r 、_ v a r dt h es u g g e s t i o n sf o rt h eh e a l t h ) d e v e l o p m e n t so f h o u s i n gm a r k e t K e yW O r d sH o u s i n gm a r k e tD e m a n da n dS u p p l yM a c r o a d j u s t m e n t s一、引言2 0 0 3 年以来，针对
7、钢铁、水泥和电解铝等行业的低水平快速扩张和经济过热的势头，我国及时进行了宏观调控，而此次宏观调控首先就是针对快速扩张的房地产业开始的虽然宏观调控的目标很多，但不可否认的一点是，防范房地产市场泡沫，抑制房价过快上涨，无疑是当时政策的一个出发点然而，如果从2 0 0 3 年6 月中国人民银行发布中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 印1 2 1 号文件) 算起，当前针对房地产业的宏观调控已经持续了三年，调控的具体效果到底怎样，平抻房价的目标是否实现了呢?显然，无论是从切身感受，还是从正式的统计数据上看，广大居民对这三年来房地产市 场最深刻的印象就是房价的飞速上涨如果我们仔细观察一下
8、全国和北京的房地产统计数据，会吃惊地发现，在宏观调控政策出台之前，房价的涨幅远远低于调控之后，房地产宏观调控的政策效果似乎并不是平抑价格而是在推动房地产价格的上升。图1 宏观调控前后我国房地产价格和指数情况数据来源：中国人民银行中国经济统计数据库1 如果我们以2 0 0 3 年6 月作为一个分界点，大部分房屋均价和指数的指标数值均远远大于2 0 0 2 、2 0 0 3 年当季指标数值2 0 0 3 年6 月之前，房屋销售价格指数和住宅价格指数最高为1 0 5 ( 2 0 0 3 年2 季度) 和1 0 5 7 ( 2 0 0 2 年1 季度) ，最低为1 0 1 8 ( 2 0 0 1 年4
9、 季度) 和1 0 0 8 ( 2 0 0 1 年1 季度) ；在2 0 0 3 年6 月之后，房屋销售价格指数和住宅价格指数最高达到1 1 0 8 ( 2 0 0 4 年4 季度) 和1l1 1 ( 2 0 0 4 年4 季度) ，最低为1 0 4 1 ( 2 0 0 3 年3 季度) 和1 0 5 9 ( 2 0 0 3 年3 季度) 故此，我们可以有十分充足的理由说，房价在房地产宏观调控期间的走势是快速上升的，并且房价上升幅度要远远大于宏观调控之前，因此我们有必要对当前的房地产宏观调控政策进行反思。根据经济学最基本的供求原理，价格是由商品的供求决定的，如果商品供大于求，那么价格就会下降，
10、若供不应求，价格就会上涨，价格的交化将促使厂商和消费者调整各自的生产和消费行为，从而促使市场达到平衡，这个原理适用于所有的商品，房地产商品也不会例外。 回顾此次宏观调控，一个鲜明的特征是，调控的政策大部分都是针对限制房地产供给的政策，限制房地产需求的政策非常少，即使有政策的效果也非常有限。因此，我们认为当往不做特殊说明的情况下，本文数据均来自于中经网、中国人民银行、中国经济统计数据库t移前房价的上涨很大一部分原因就是由于房地产宏观调控政策的失当所带来的，如果当局要想 实现市场价格稳定的目标，在当前我国居住性真实需求依然强劲的大背景下，就必须采取扩大房地产市场供给和抑制有效抑制投资性需求的政策，
11、切实化解房地产市场的供求矛盾，从 而促进房地产市场的稳定、健康发展。本文的结构安排如下：除引言外，第二部分将借鉴货币数量理论的基本模型形式，说明房地产市场供求的变化- 9 房价变化的关系，并结合宏观调控以来我国房地产市场供求变化的实际情况，说明房价上涨的主要原因就是市场供求关系恶化的必然结果；第三部分利用我国房地产市场数据进行实证分析；第四部分将通过回顾此次房地产宏观调控的各项政策，说明房地产市场供求矛盾的转化很大程度上就是政策效果的体现；最后是对我国房地产市场健康发展的总结性评论。二、基本分析框架我们都很熟悉传统货币需求理论中货币数量论，其具体的表达形式即为著名的费雪( I F i s h
12、e r ) 交易方程式：以M 代表货币数量，V 代表特定时间内每一单位货币周转或流通的速度，P 代表一般物价水平，T 代表社会产品数量，则有交易方程式：M V = P T 。一般来说，受社会惯例、技术和制度等因素的影响，流通速度在一定时间内是不变的。显然，这个方程 在会计意义上讲就是一个恒等式，而这个等式用以说明的是全社会商品数量和货币数量及价格的关系。事实上，不难看出，在引入供求关系之后，我们完全可以将这个总量表达式套用于具体产品市场的分析，我们将以此来分析房地产市场的供求。根据微观经济学的定义，需求是指消费者有支付能力的且已经实现的需求，而在房地产市场中，商品房屋销售额正好是表达这个含义的
13、变量消费者只有对购买的房屋进行了实际的支付，才是我们分析的市场需求，而那些尽管想要改善自己的居住条件但由于收入等原 因没有进行实际房屋交易的愿望，一方面无法进行精确的度量，更主要的是不符合我们经济学意义上对需求的定义，因而只能算作“潜在需求”的范畴。同时，由于销售额最终是以货币单位进行表示的，这正好是交易方程中M 所代表的含义。对于市场实际交易的商品数量，在经济学定义中即指所有厂商生产的产品，这个变量是一个没有货币因素的实际变量，而房地产商提供的产品就是房屋的数量，故此，我们用“房地产竣工面积”来反映房地产市场的实际供给情况，而这正好是交易方程式中变量T 所代表的含义。同样，交易方程式中变量V
14、和P 分别代表房屋的交易速度和房价。对于变量V ，我们可以这样理解，即单位房屋交易和周转的实际时间，根据制度经济学的观点，这主要是受市场交易成本的影响，而在短期内，同样市场的交易成本是不变的。这样，我们在货币交易方程的启发下，建立了一个用于分析房地产市场供求关系的模型如下( 为了符合一般表达的习惯，我们用D 代表房地产市场需求，用S 代表房地产市场供给) ：D V = P S ( I )对( 1 ) 式两边取金微分有：V d D + D d V = S d p + P d Sf 2 、又由( 1 ) 对( 2 ) 式两边分别除以D V 和P S 得到：d Dd f d Pd S百+ 丁一下+
15、了又根据前面的分析短期内V 的变化为零，即d V = 0 ，同时对该式移项计算即得：户。d j ，即价格的变化率等- t - - 需$ 变化率与供给变量率之差。也就是说，当房地产市场的需求增长快于供给增长时，房地产市场的价格就会上升，反之则房地产价格就会下降。同时，当需求增长快于供给增长时，价格上涨的速度就会加快，反之价格的增长速度就会放慢。通过这个分析框架，我们可以得到这样一个先验的结论：近年来我国房地产价格的飞速上涨，其原因就是市场供给的速度远远落后于需求的速度。那么，这个先验的判断是否符 合事实呢? 让我们实际观察一下我国和北京市房地产市场的运行就可以看出。仝嗣商品坊供求变化( )r -
16、 - - “ 3 商晶房销售额与竣工面积增速之麓+ 商品房销售额增速+ 商品坊本年竣：1 二孺税j 速全圉住宅供求变化( 1 )暑革军军号军晕车每军寻吾寻号军军掣号辱辱号寻= t M 弓辱军军军 萎蚕誊蚕蚕蚕簧嚣量量量薹蓦量蓦量詈蚕吾吾吾吾羹誊鸯詈誊詈 呈曼焦塞塑售额与竣工面积增速之差一住宅销售额增速- 一住宅竣工面积增速图2 全国商品房屋和住宅销售额增速、竣工面积增速及供求变化数据来源：中国人民银行中国经济统计数据库从图中可以非常明显的看出，2 0 0 3 年6 月房地产宏观调控以来，全国商品房屋和住宅的市场需求增长( 房屋销售额增速) 始终大于市场供给的增长( 房屋竣z - i i i 积增速) ，而且，市场供求的矛盾在2 0 0 5 年8 月以来呈现激化的态势，供求增速差额迅速上升了近1 0 倍，到年底矛盾才得到一定的缓和，但仍然相差近6 0 个百分点如此巨大的供求矛盾，势必会对房 地产价格带来强大的上升压力事实上，从图l 的情况可以看出，2 0 0 3 年6 月以来，
