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1、1某新型养老社区可行性研究报告目目 录录第一章 总论1.1 项目概况1.2 报告编制依据和内容1.3 问题与建议第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性第三章 市场需求分析3.1 项目定位3.2 人口老年化趋势3.3 我国养老事业现状及对策3.4 中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析3.5 河南省老年人口和老龄事业发展概况3.6 项目发展的前景3.7 运营方案分析第四章 项目建设规模与内容4.1 建设规模4.2 建设内容第五章 场地选择与建设条件5.1 项目地块概况25.2 项目建设条件第六章 总体规划6.1 规划指导思想与目标6.2 规划原则与理念6
2、.3 总体布局6.4 消防6.5 竖向设计6.6 技术经济指标6.7 项目区设计意向图第七章 建筑结构7.1 建筑方案7.2 结构方案第八章 公用工程8.1 电力工程8.2 给排水工程8.3 供热工程第九章 节能、节水措施9.1 设计原则9.2 设计依据9.3 节能措施9.4 节水措施9.5 能源管理3第十章 环境保护与消防10.1 环境保护10.2 消防第十一章 组织机构及劳动定员11.1 组织机构11.2 机构设置11.3 人力资源开发第十二章 项目管理与实施进度12.1 项目建设期管理12.2 项目实施进度第十三章 项目招投标方案13.1 招标依据13.2 招标组织原则13.3 招标范围
3、13.4 招投标程序13.5 招标的具体情况第十四章 投资估算与资金筹措14.1 投资估算14.2 资金筹措方式与来源第十五章 财务评价15.1 财务评价依据15.2 营业收入估算和成本费用分析415.3 财务评价指标计算15.4 财务评价结论第十六章 社会评价16.1 社会影响分析16.2 互适性分析16.3 社会风险分析第十七章 结论与建议17.1 结论17.2 建议第一章第一章 总论总论1.11.1 项目概况项目概况1.1.11.1.1 项目名称项目名称河南省某市某新型养老社区建设项目1.1.21.1.2 拟建地点拟建地点本项目拟址于河南省某市市东北方向，项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建
4、设在优雅山林之间，临近主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，5是老人居住、活动的理想之地。1.1.31.1.3 项目建设规模项目建设规模河南省某市某新型养老社区建设项目总投资额为 31100.50 万元，规划用地约 350 亩，规划总建筑面积 71000.8 平方米，项目建成后可满足 2500 名不同年龄老年人居住、医疗、保健、学习教育、娱乐休闲需要。1.1.41.1.4 项目整体定位项目整体定位本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的标志性工程，国际一流标准的养老服务社区专为老年人设计的独立公寓、护理院、康复中心、健康会所和公共服务中心群落。为住
5、户提供高档的养老住房、养生餐饮及专业的医疗服务；本着“快乐健康养老”的理念，致力推动养老事业的发展，倡导养老新理念，突出规模优势，以超前的规划设计，为中原地区乃至全国的老年朋友打造一个快乐、健康的乐园。创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的“社会养老示范工程” 。1.1.51.1.5 养老服务内容养老服务内容1、医疗保健服务，指为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、建立健康档案、定期进行健康宣传教育、开展医疗保健上门服务；6针对生活半自理和不能自理的老人提供医护人员 24 小时
6、巡诊制度和护理人员 24 小时特别看护服务。2、文化服务，指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书阅览等服务。3、餐饮服务，为老年人上门送餐，定期举办食品卫生及膳食营养讲座。4、体育健身服务。为老年人提供活动场所、体育健身设施等服务。1.1.61.1.6 项目的实施进度项目的实施进度根据现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，整个项目从初步设计到竣工交付使用，拟计划建设期 31 个月,前期准备 6 个月，开工到竣工验收时间为某年 10 月至某年 10 月，建设周期为整 2 年，因此后期做财务分析按照建设期 2 年计算。1.1.71.1.7 总投资及资金筹措总投资及资金筹措1、总投资本
7、项目总投资额为 31100.50 万元，其中工程费用 23000.00 万元，其他费用 6700.00 万元，预备费用 1500.00 万元。2、资金筹措本项目总投资 31100.50 万元，项目所需资金拟全部由项目单位自筹解决。71.21.2 报告编制依据和内容报告编制依据和内容1.2.11.2.1 编制依据编制依据1、 中华人民共和国老年人权益保护法 ；2、 社会养老服务体系建设规划(2011-某年) ；3、 中国老龄事业发展“十二五”规划 ；4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 ；5、 河南省老年人保护条例 ；6、河南省老龄委等部门关于加快发展养老服务业
8、意见的通知 ；7、 河南省社会养老服务体系建设规划(2011-某年)8、河南省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知 （豫民福（1998）19 号） ；9、 老年公寓和养老院设计指南10、 无障碍设计规范;11、 老年人建筑设计规范;12、 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范 ；13、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；1.2.21.2.2 编制内容编制内容本项目是主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公8用工程和辅助设施、环境保护与 消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资
9、估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方 面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。1.31.3 问题与建议问题与建议1、虽然本项目拥有良好的经济与社会效益，但项目建设主要通过自有资金解决，管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，我过老年住宅行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达 城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年公寓主要为中高经
10、济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养 老观念的改变，老年住宅行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营 与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑9设施，在建筑物的通道及边缘 应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距 离，但距
11、离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。4、该项目社会效益显著，建议各级政府在政策和资金上给予扶持，使项目能够尽快实施，早日完成，以便更好地发挥作用。第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 宏观政策背景宏观政策背景中共中央、国务院于 2500 年 8 月发出关于加强老龄工作的决定 ，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。决定指出，我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。今后一个时期我
12、国老年人口还将以较快速度增长。采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战 略任务。党和人民政府历来十分关心老年人。新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教 育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、10教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进 展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为
13、人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。正确处理和解决人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展具有重要意义。决定指出，全社会都要依据中华人民共和国宪法和中华人民共和国老年人权益保障法等法律法规，切实维护和保障老年人的合法权益。要加强法制 建设，进一步完善有关维护老年人权益的法律法规，加大执法和监督力度，依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷 信邪说、侵害老年人合
14、法权益的非法组织。要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加强老年人法律服务工作。要大 力弘扬中华民族传统美德，在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育，并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来，在全社会树立尊重、关 心、11帮助老年人的社会风尚。决定指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能。各地要充分利用现有设施，积极兴办不同形式、不同档次的 老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等，为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老 年医疗保健服务，
15、逐步建立起完善的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网络，提高服务质量。各级文化、体育、广播电视等部门和工会、妇联等群众团体要 进一步加强老年文化体育工作，发展老年文化体育事业。要建立社区老年活动中心或活动站，满足老年人的精神文化需求，丰富老年人的精神文化生活。各地要重视 发展老年教育事业，发展广播、电视、网络和函授教育，鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。要培育和发展老年消费市场，引导老年人合理消费， 满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。决定要求，各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好“十五”期间社区建设规划。要坚
16、决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策，确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放，不得拖欠，并随着经济发展合理增长。要进一步完 善农村“五保”供养制度，提高供养水平，扩大农村敬老院的服务范围。要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。12决定最后要求，加强老龄工作，发展老龄事业，是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神，在以江泽 民同志为核心的党中央领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，努力开创我国老龄事业的新局面，为实现社会主义现代化建设的宏伟目标作出更大贡献。国家为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十八大确立的“老有所养”的战略目标， 根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和中国老龄事业发展“十二五”规划 ，制定了“社会养老服务体系建设十二五规划” （以下 简称规划 ） 。规划
