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1、孝感南方国际物流商城建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1.1 项目简要1.2 项目建设单位概况1.3 研究的依据和范围1.4 研究结论概要第二章 项目建设的背景及必要性2.1 孝感市简介2.2 项目提出的背景2.3 项目建设的必要性第三章 需求分析3.1 湖北省、武汉市、孝感市 2009 年经济发展情况3.2 湖北省、孝感市 2010 年以及近 23 年经济发展目标3.3 市场需求分析 3.4“孝感南方国际物流商城”的现代经营模式3.5 招商策略第四章 总体规划方案4.1 规划依据4.2规划原则4.3规划指导思想4.4规划目标4.5 功能定位4.6 规划用地范围及用地规模4.7 拟建规
2、模4.8 规划建设期限第五章 项目区域地理位置及建设条件5.1 项目选址5.2 建设条件5.3 项目区域社会经济环境条件5.4 项目区公共设施依托条件5.5 征地、移民、拆迁安置条件第六章 建筑方案及设备方案6.1 建筑方案6.2 设备方案第七章 总图布置及经济技术指标7.1 总图布置7.2 主要经济技术指标第八章 公用工程8.1 供配电8.2 给、排水8.3 自动控制、弱电工程第九章 节能措施9.1 设计依据9.2 节电措施9.3 节水措施第十章 环境影响分析10.1 环境保护法规及标准10.2 项目建设和生产运营对环境的影响10.3 生态影响减缓措施分析第十一章 劳动安全、卫生与消防11.
3、1 劳动安全11.2 劳动卫生11.3 消防第十二章 组织机构、运营与管理12.1 组织机构12.2 运营12.3 项目管理措施第十三章 实施进度及工程招投标13.1 实施进度13.2 工程招投标第十四章 投资估算及资金筹措14.1 建设投资估算14.2 建设期贷款利息14.3 流动资金估算14.4 总投资估算14.5 资金来源14.6 资本金14.7 用款计划第十五章 财务效益评价15.1 财务评价的依据15.2 房产销售收益测算15.3 租赁经营营业收入、税金测算15.4 租赁经营总成本费用测算15.5 利润测算 15.6 项目清偿能力测算15.7 财务效益评价第十六章 不确定性分析16.
4、1 盈亏平衡分析16.2 敏感性分析第十七章 结论与建议17.1 结论18.2 建议第一章第一章 总总 论论1.11.1 项目简要项目简要1.1.1 项目名称:“孝感南方国际物流商城”建设项目1.1.2 建设性质：新建1.1.3 建设单位：湖北寰城投资有限公司1.1.4 建设地点：湖北省孝感市孝南区北京路南段、老环河以西1.21.2 项目建设单位概况项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是 2010 年 7 月成立的有限责任公司，公司注册资本一亿元人民币，注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路 316 号，法定代表人为秦洪波先生。公司经营范围为：商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售，房地
5、产策划、咨询服务，金属材料，五金工具、交电、机电产品（不含小汽车） 、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售，产业投资，普通货物仓储。湖北寰城投资有限公司股东共 3 人：湖北锦怡实业有限公司，地址：湖北省孝感市孝南区城站路 227 号，法人代表：秦应武；武汉勇立经贸发展有限公司，地址：湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南区广场街 200 号，身份证号码：422201198607030876。各股东出资方式、出资额及持股比例见表 1-1。表 1-1 持股情况表持股情况表股东姓名出资方式出资金额（人民币）持股比例%湖北锦怡实业有限公司货币出资4800 万元4
6、8武汉勇立经贸发展有限公司货币出资3000 万元30秦洪磊货币出资2200 万元221.31.3 研究的依据和范围研究的依据和范围1.3.1 研究的依据a.中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；b.国务院关于促进流通业发展的若干意见 ；c.中华人民共和国城乡规划法 ；d. 国务院物流业调整与振兴规划 ；e. 商务部国内贸易发展“十一五”规划 ；f.国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 ；g.湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；h.湖北省“十一五”现代物流业发展规划 ；i.湖北省物流业调整与振兴实施方案 （2009-2011 年） ；j.孝感市国民经济和社会发展第
7、十一个五年规划纲要 ；k.孝感市城市总体规划 ；l. 建设单位提供的基础资料。1.3.2 项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p 不确定性分析1.41.4 研究结论概要研究结论概要1.4.1 建设目标贯彻国家物流业调整与振兴规划 、 国务院关于促进流通业发展的若干意见和湖北省物流业调整与振兴实施方案 （2009-2011
8、 年） 精神，建设具有现代化意义的“孝感南方国际物流商城” 。1.4.2项目功能定位“孝感南方国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于孝感市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西，根据孝感市孝南区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北
9、。第二期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。1.4.4 拟建规模a.建筑物本项目规划总建筑面积 1078781m2，其中：专业市场建筑面积420672m2(占总建筑面积的 39%)；大型卖场建筑面积 251335m2(占总建筑面积的 23.30%)；仓储设施建筑面积 39401m2(占总建筑面积的 3.65%)；会展中心建筑面积 20361m2(占总建筑面积的 1.89%)；写字楼建筑面积170500m2(占总建筑面积的 15.80%)；配建商业网点建筑面积 31852m2(占总建筑面积的 2.95%)；配建住宅楼建筑面积 1
10、44660m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场：拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14 亩)。c.绿化率：20%(绿化占地面积 133333m2，折合约 200 亩)。1.4.5 公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电力增容 40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水增容 1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6 项目建设期本项目规划建设工期 3 年（36 个月），从 2011 年 1 月动工至 2013年 12 月竣工。1.4.7 项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资 231743 万元，其中：建设投资
11、 220225 万元，建设期贷款利息 9824 万元，流动资金 1694 万元。总投资构成见表 1-2。表 1-2 总投资总投资构成表构成表1建设投资22022595.031.1设备购置9124.511.2建筑工程123056.571.3公用工程25531.451.4总图、运输5612.971.5环境保护、消防、安全卫生11199.201.6其他费用35213.171.7基本预备费10487.132建设期利息98244.243流动资金16940.734总投资合计231743100b.资金来源项目建设投资 220225 万元中，计划向银行申请长期贷款 100000 万元，项目建设单位自筹资金 1
12、20225 万元。建设期贷款利息 9824 万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金 1694 万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8 主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份：营业收入： 26188 万元利税总额： 12861 万元其中：营业税： 1309 万元附加税： 157 万元房产税 2919 万元利润总额： 8476 万元b.财务效益评价指标：总投资收益率（ROI）： 6.11%；项目资本金净利润率（ROE）： 7.62%；项目投资回收期： 3.91 年(融资前税前,含建设期 3 年)；财务内部收益率： 22.57%(融资前税前所)；项目财务净现值
13、（i=10%）：53900 万元(融资前税前)。1.4.9 本项目主要技术经济指标见表 1-3。表 1-3 主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表序 号指 标 名 称单位数 据备 注1建设规模1.1大型卖场m2251335 1.2专业市场m2420672 1.3仓储设施m239401 1.4会展中心m220361 1.5写字楼m2170500 1.6商业网点m231852 1.7住宅楼m2144660 2项目总投资万元231743 2.1建设投资万元220225 2.2建设期贷款利息万元9824 2.3流动资金万元1694 3建设投资资金来源万元220225 3.1申请银行贷款万元100
14、000 3.2企业自筹资金万元120225 4建设期贷款利息来源万元9824 4.1企业自有资金万元9824 5流动资金来源万元1694 续表 1-3 主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表序 号指 标 名 称单位数 据备 注5.1申请银行短期借款万元5.2企业自有资金万元1694 6劳动定员人180 7建设期年3 8租赁营业收入万元26188达到经营目标年份 9租赁利税总额万元12861正常经营年份 9.1营业税万元1309 9.2附加税万元157 9.3房产税万元2919 9.4利润总额万元8476 10租赁所得税万元2119正常经营年份 11租赁所得税后净利润万元6357正常经营年
15、份 12房产销售部分效益按全部效益计算 12.1房产销售营业收入万元216314 12.2房产销售营业税金及附加万元12114 12.3房产销售利润总额万元70507 12.4房产销售应纳所得税万元17627 12.5房产所得税后净利润万元52881 13评价指标所得 税前所得 税后13.1总投资收益率(ROI)%6.11 按平均数据计算 13.2项目资本金净利润率(ROE)% 7.62按平均数据计算 13.3项目投资回收期年3.915.26含建设期 3 年 13.4项目内部收益率%22.5716.66 13.5项目财务净现值万元5390029775i=10% 13.6资本金内部收益率%21.10 14盈亏平衡点%47.36 15贷款偿还期年8.65含建设期 3 年第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性2.12.1 孝感市简介孝感市简介2.1.1 综述湖北省孝感市位于湖北省东北部，长江以北、汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州、荆门、天门、仙桃等市，东连黄冈。孝感市是湖北省管辖的地级市之一，现辖孝南区和云梦、大悟、孝昌 3 县，代管汉川、应城、安陆 3 个县级市。现有国土总面积 89
