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1、目目 录录 第第一一章章 项项目目单单位位基基本本情情况况第第二二章章 项项目目基基本本情情况况第第三三章章 项项目目市市场场分分析析第第四四章章 项项目目设设计计方方案案第第五五章章 项项目目总总投投资资估估算算、融融资资方方案案及及财财务务评评估估第第六六章章 项项目目风风险险分分析析及及控控制制风风险险措措施施第第七七章章 项项目目招招标标内内容容附件：1. 企业法人营业执照2.湖南省发展和改革委员会文件关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园 建设项目的批复3.湖南省建设项目选址意见书4.娄底市国土资源局关于娄底湘中综合物流园建设项目用地的预审意见和项目用 地相关资料。5.娄底市环
2、境保护局文件关于湘中综合物流园项目（一期）环境影响报告的批复6.中国建设银行贷款意向书7.娄底市湘中综合物流园项目资金到位和支出专项的审计报告和工程进度全景照 片8.娄底市人民政府关于湘中综合物流园暨娄底东车站战略装车点建设有关事项的协 调会议纪要和娄底市人民政府办公会议纪要9.声明第一章第一章 项目单位基本情况项目单位基本情况1.1公司简介公司简介娄底市经建贸易有限公司是该项目的主建单位，该公司成立于 2002 年 3 月，注册资金 1160 万元，总资产 3415 万元。法人代表李益中。公司位于娄底市乐坪东街 13号。娄底市经建贸易有限公司是 2003 年由湖南省经委、发改委核准成立的集钢
3、材、水泥、制冷设备、煤炭、矿产品、政策允许的有色金属等资源、能源销售的贸易企业，公司已与国内山西省、贵州省及本省的大中型能源企业建立了战略合作关系，是一个集经营管理、运输、销售为一体的现代化贸易企业。公司现有员工 86 人，其中大专以上学历的 45 人，高、中级经营管理人员 32 人。公司长期以来，坚持“以人四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。四川省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我
4、省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。张学忠书记、张中伟省长对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001 年四川机电行业进出口比例达到了 50%以上，2002 年四川机电进出口首次突破 10 亿美元，名列全国十强。这
5、样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。为本，科学管理”的企业宗旨，公司于 2007 年以来由单一的贸易企业逐渐向物流建设及贸易一体的多元化企业转变，依托本市的资源优势及铁路企业的运输优势，公司拟与广州铁路集团湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中综合物流公司，以娄底东火车站为基地，将湘中物流园打造为湖南省同行业先进的具有现代物流信息平台的企业。公司一直坚持现代化企业管理的模式，狠抓经营管理及售后服务，并积极纳税，先后荣获湖南省“守信用企业”和湖
6、南省“质量信得过单位”等荣誉称号。1.2 生产经营情况及生产经营情况及“十一五十一五”发展目标规划发展目标规划七年来公司经营管理能力和营销水平处于不断提高和不断完善的成长过程，从单一的贸易企业逐渐向多元化企业转变，不但培育了一支优秀的员工团队，而且铸就了企业的无限生机，使企业的经营管理充满了活力。在整个经营管理过程中，公司坚持现代化企业的先进管理模式，对每个岗位、每个站点，直到每一个营销环节进行全程有效的控管，从而确保了商品销售的稳步提升。2003 年至今，公司销售收入连年翻番，至 2007 年底，公司商品销售收入 11205 万元，净利润 593 万元，上交税金 300 万元。随着湘中综合物
7、流园项目的逐步运营，计划2009 年生产销售突破 2 亿元。公司秉承“以人为本、科学管理”的企业宗旨，创建了公司网站，并以此为平台真诚服务于用户，公司的服务信息、营销政策和营销理念都及时发布在网站上，加强了公司和用户之间的沟通和了解，同时也扩大了公司的知名度。六年来，不仅与国内的大中型能源企业建立了良好的战略伙伴关系，而且随着湘中综合物流园的建设与逐步完善，公司的综合实力得到了不断提升。“十一五”期间，公司发展规划是从单纯的贸易企业成功转型为集能源贸易、物流、房地产业为一体的多元企业，到“十一五”末力争经营收入达到 20000 万元，将公司打造一个有品牌、上规模的处于国内同行业领先的多元企业。
8、第第二二章章项目基本情况项目基本情况2.1 项目建设背景项目建设背景在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉” ，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器” ，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。娄底市位于湖南省域中心，东邻湘潭、株洲，北连长沙、益阳，西抵邵阳、衡阳。湘黔、洛湛两条铁路干线在此相交，南北东西通达，是湘中地区唯一的铁路枢纽。辖
9、区内国道、省道纵横。上瑞、二广高速公路穿越境内；东部有涟水，西部有资水。全市拥有铁、水、公交通网辐射四面八方，通达全国各地，形成处湘中而达边际的交通优势。娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有“湖南的鲁尔区”和“世界锑都” 、 “十里钢城” 、 “百里煤海” 、 “热电明珠” 、 “有色金属之乡” 、 “建材之乡” 、 “农机之乡”的美誉。娄底是湖南省的能源原材料制造业基地，物流量十分巨大。娄底市政府十分重视发展物流业，在娄底市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出：“发挥区位独特、交通便捷、物流量大的优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范
10、的现代流通服务体系。娄底市政府于 2006 年 9 月委托湖南大学交通运输与物流研究所编制了娄底市现代物流业规划（20062020） ，并于 2007 年 9 月评审通过了该规划。该规划确定了辐射和带动能力强的湘中综合物流园选址在娄底市火车东站附近。近年来，随着市政府推进新型工业化战略的实施，产业结构和产品结构进一步调整和优化，进出口贸易也有了跨越式的发展，2008 年娄底市进出口贸易达 11 亿美元。娄底市政府十分重视对外开放经济的发展、铁路口岸的设立与建设，于 2007 年 11 月，专门成立了娄底铁路口岸筹备办，并请求省政府同意设立娄底铁路口岸，至 2008 年11 月 17 日，省政府
11、湘政函2008226 号批复了同意娄底铁路口岸开放，娄底市相关政府随即展开了娄底铁路口岸筹建工作，并确定铁路口岸选址也为娄底市铁路东站附近。根据娄底市现代物流业规划（20062020） ，娄底市铁路站场能力严重不足，对娄底市铁路东站的扩能改造方案已通过论证，根据娄东改造方案，铁道部和省政府将投资 1.2 亿元用于娄底火车东站的扩能改造。同时，根据娄底铁路口岸和综合物流园项目建设的需要，娄底市人民政府与广铁集团合作，将追加投资 2.0 亿元，在娄底东车站组建湘中地区规模最大、功能最全的湘中综合物流园。为顺应娄底经济社会快速发展和铁路运输体制改革的需要，同时尽可能优化物流组织，减少城区交通、环保的
12、压力和影响，广铁集团公司拟逐步将娄底站区范围内茶园、双板桥、娄底、娄底东、胜昔桥的货运组织给予相应调整。娄底火车站将主要承担客运和编组的功能，今后将不再办理站内货物业务。娄底火车东站作为湘中地区唯一的铁路口岸和功能最全的综合型物流基地，将主要承担涟钢的薄板和精品钢材、冷钢的精品钢材、开发区的精加工工业产品、锡矿山的锑品、冷水江金鹰的出口服饰、涟源五江的化轻产品、新化的电子陶瓷、双峰的农机、各县市区的出口禽兽、农产品的出口报关、检疫、集装箱业务，粮食农产品储运，日用品工业品储运等。并同时承担城市配送服务。随着娄底市纳入省委、省政府 3+5 城市群大战略发展，娄底湘中综合物流园暨铁路口岸建设已进入
13、市委、市政府 2009 年重点项目工程，要求该项目要以“3+5”城市群建设为依托，力争把娄底建设成为全省乃至更大范围内的物流园。2.2 项目建设内容项目建设内容整个园区一期按 500 万吨设计规模，二期按 1000 万吨设计规模，建设采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。园区内建设现代仓储区、中央商务交易区、物流信息科创开发区、铁路货运码头、产品运载、配送作业区、产品包装加工区、拆迁安置区、公寓区及水、电、道路等配套服务设施。2.3 建设规模建设规模（1） 总体建设规模根据本项目的主要功能和生产纲领，总体建设规模的主要技术经济指标为：占地面积为 86.33 万 m2（共需征用土地 1295
14、亩，其中近期 406 亩，中远期889 亩）建筑物：198,000 m2，占地 128,522 m2堆场、作业场：116,000 m2道路、停车场：137,660 m2建筑系数：0.523绿化面积：169,190 m2绿化率为：19.6%场地利用系数：0.86主要机械设备：500 台（套）本项目主要建、构筑物工程量见表 2-1。 主要建、构筑物工程量汇总表 表 2-1序号工 程 项 目单位工程量1货运交易市场m247800 2各类仓库m2111000 3生产辅助建筑m23800 4生活辅助建筑m214000 5维修加工车间m25700 6综合办公楼m215700 7道 路m297200 8停车
15、场m240460 9作业场m284500 10堆 场m231500 11绿 化m2169190（2） 一期拟建规模：按照项目滚动开发、分期实施的战略思想，其主要技术经济指标为：占地面积为 27.07 万 m2（已有 86 亩，新征 320 亩）建筑物：75,902 m2，堆场、作业场：15,006 m2道路、停车场：60,780 m2建筑系数：0.525绿化面积：56,615 m2绿化率为：21%场地利用系数：0.88主要机械设备：142 台（套）本项目主要建、构筑物工程量见表 2-2。 主要建、构筑物工程量汇总表 表 2-2序号工 程 项 目单位工程量1货运交易市场m218922 2各类仓库
16、m242095 3生产辅助建筑m2990 4生活辅助建筑m25673 5维修加工车间m23389 6综合办公楼m24633 7道 路m246780 8停车场m214000 9作业场m233000 10堆 场m212000 11绿 化m2566152.4 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源娄底湘中综合物流园(一期)规划总用地 406 亩(其中既有土地 86 亩，新征土地320 亩)，总建筑面积 12.5 万平方米，该项目总投资 22130 万元，其中娄底市经建贸易有限公司自筹 15491 万元，占总投资的 70%；申请银行贷款 6639 万元，占总投资 30%。项目资本金占投资比例为 70%。2.5 建设条件落实情况建设条件落实情况（1）该项目已立项核准，批复文号为：湘发改财贸【2009】8 号关于核准娄底市
