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1、第一章第一章 项项目概况目概况一、一、项项目地理位置目地理位置本项目用地，地处乌鲁木齐市新市区四平路，是乌鲁木齐市城北开发热地，地理位置优越，交通便利，非常适合住宅小区的开发。二、二、项项目四至目四至东东： ：东临乌鲁木齐市橡胶厂（已破产拟建乌鲁木齐公务员小区），河滩快速路。西西：西接四平路。南南：京疆路，中石油拟建总部基地，该基地占地 300 亩，属于中石油西北总部。北：北：北接乌鲁木齐市 24 中学及新疆华源房产开发的博雅馨园高档住宅区（项目销售均价 4700 元/平方米）。三、三、项项目概况目概况本项目土地属于乌鲁木齐市“撤村建居”改造工程，在撤村后留给原乌鲁木齐二宫乡八家户村七队的余留
2、建设用地，该队在撤村后，已经更改为乌鲁木齐市富民强商贸公司。宗地兰线面积约 95 亩，因在项目范围内有城市规划主干道穿过，预计建筑红线面积约 75 亩，合 50000 平方米。宗地范围内有村民自建无产权厂房及库房总计面积约 40000 平方米，该宗土地现状性质为建设用地，尚未缴纳土地出让金。四、四、项项目目进进展展已经和该宗土地使用权的所有者乌鲁木齐市富民强商贸公司签订土地征迁补偿协议，并获得了市政府、市土地局、新市区政府等主管部门及相关领导的大力支持，土地获取条件如下：1、地面附着物补偿费：地面附着物总建筑面积约 4 万平方米，补偿单价 1100 元/平方米，总计补偿金额 4400 万元；2
3、、土地补偿金：预计 1500 万元，实际金额按土地最终红线面积计算，20 万元/亩，预计红线面积 75 亩；3、其他费用：预计 1800 万元；4、土地出让金：25-35 万元/亩；综上，75 亩建设用地获取总成本为 10017.5 万元，折合每亩土地成本 134 万元/亩。五、五、项项目周目周边边交通交通1、外出交通：从项目用地可直接上乌鲁木齐市河滩快速路，可直达市区各个区域，非常便捷。2、航空：距离乌鲁木齐市国际机场 8KM，开车 15 分钟可以达到。3、铁路：距离乌鲁木齐市动车组火车站 10KM。4、商业中心：距离商业中心 5KM。5、医院：距离新疆军区总医院 3KM。6、学校：紧邻乌市
4、 24 中学。第二章第二章 乌鲁乌鲁木木齐齐市房地市房地产产市市场场概况概况一、一、乌鲁乌鲁木木齐齐市概况市概况乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，全疆政治、经济、文化中心。地处天山中段北麓、准噶尔盆地南缘,是世界上距海洋最远的城市，著名的亚洲地理中心就位于乌鲁木齐市南郊 30 公里处。市区三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔 800 米。属中温带半干旱大陆性气候,寒暑变化明显，昼夜温差较大，年平均气温 6.4 摄氏度，降水 236 毫米。现辖 7 区 1县,总面积 12000 平方公里,其中规划区面积 10800 平方公里，建成区面积166.8 平方公里。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等
5、 49 个民族、总人口 250.68 万人(截至 2009 年 12 月),其中少数民族人口占 24.6%，市区人口占 83.5%。 乌鲁木齐有着特殊的地缘和区位优势，自古便有“开天辟地之门户”之称，是连接天山南北、沟通新疆与内地的交通枢纽。 乌鲁木齐市无论是从地理位置还是资源优势都有着其他城市不可比拟的优势。特别是进入随着近年国民经济的稳健增长，对外经济交流活动的日益频繁，乌鲁木齐的城市建设发展是日新月异，城市固定人口激增至 250 万人，流动人口 120 万（截至 2009 年 11 月），预期十二五期间乌鲁木齐的固定人口增幅将达到 100 万以上。二、宏二、宏观经济观经济与与乌鲁乌鲁木木
6、齐齐市房地市房地产产市市场场1、乌鲁木齐宏观经济的趋好，2010 年中央确定的中国 19 省市对口支援新疆建设计划，2011 年计划援疆资金将超 100 亿元，为乌鲁木齐房地产行业的高速发展创造俱佳条件。2010 年随着西部大开发战略的继续深入实施，新疆在西部地区乃至是全国范围战略地位日益突出，正是基于此点，中央确立了重点发展新疆的战略规划，中央治疆策略由“稳定压倒一切”转为“经济发展促稳定”，此次中央对新疆工作的重视及力度是历届政府前所未有的。2010 年 4 月底中央对新疆政策做出了重大调整，确立了以“援建汶川模式”支援新疆建设，举全国之力来支援新疆建设，并迅速进入了实施，预期 2010
7、年全国19 省市政策性援建资金将超百亿元。乌鲁木齐做为新疆的首府城市，同时也是新疆经济的带头羊，随着中央及 19 省市对疆援助投资持续到位势必拉动乌鲁木齐市的经济建设，促进乌鲁木齐市流动人口及固定人口的高速增长，从而为城市的房地产市场发展创造良好的条件。相应地，房地产业做为第三产业的领头羊，将为乌鲁木齐市城市经济增长贡献重要的力量。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为乌鲁木齐市房地产业不断带来新的增长点。随着，西部大开发战略及对疆对口援助计划的进一步实施，乌鲁木齐市正在朝国际化大都市的目标迈进， “十二五”计划开局新一轮投资和投资结构的调整，乌市固定资产投资出现了新一轮高潮。由于乌
8、鲁木齐市老城区的建设是沿着原乌鲁木齐河河谷逐年建设而成的，形成了典型的“两山夹一沟”地形。随着城市人口的逐年递增，中心城区的房地产开发项目基本已经覆盖了所有可以从事房地产项目开发的土地，中心城区的人口负荷已经达到了上限，特殊的地形，密集的人口导致了中心城区一直以来都被环境污染问题所困扰。因此近几年来，各界乌鲁木齐市政府均限制中心城区的开发，逐步引导把开发区域向北扩展。因此形成了“南控、北扩”的发展战略。近年来，市政府已经完成了 80%的老城区改造工作，并彻底解决了“城中村”的问题，投入了巨额资金对全市范围内的道路修建、扩建、改造工作，以及对有“乌鲁木齐之肺”之称的和平渠进行了全面的改造等一系列
9、市政规划建设的启动，为乌市房地产业的高速发展提供了坚实的后盾。3、 “乌昌一体化”建设深入，为乌鲁木齐市房地产业的腾飞提供了足够的动力。做为新疆维吾尔自治区两个最重要的经济强市的经济联合（乌鲁木齐市、昌吉市），带来了城北房地产投资热点。 “乌昌经济一体化”建设的深入，极大地带动了乌鲁木齐城北片区房地产开发的发展，尤其是去年的“7.5 事件”以后，乌鲁木齐城北的房地产项目更是一路看涨，价格从 09 年初的均价 2500 左右直逼均价 4000 元大关。4、政策管理体制逐步完善，乌市房地产市场更趋成熟、规范。三、三、乌鲁乌鲁木木齐齐市房地市房地产产市市场场分析分析1、2010 年政府对房地产市场多
10、轮的政策调控，给“发烧”过度的全国房地产市场降了温，百姓均处于政策观望期，导致了一、二线大城市的交易量大幅萎缩，价格逐步下滑，全国的房地产市场面临重新洗牌。乌鲁木齐做为三线城市，由于这几年房价的增长属于合理的、理性的增长，主要消耗的是逐年递增的刚性需求，房价未偏离正常轨道，而且随着国家对新疆战略政策的调整，19 省市对口援疆项目、资金的逐步落实，势必带动新疆的首府城市乌鲁木齐的高速发展，因此从 2010 年这几个月的房地产成交量看来，乌鲁木齐市并未出现类似全国范围内的购房者恐慌和降价行为，价格反而出现了稳步上升的局势。表 3-1 2010 年 4 月-6 月新房成交走势图上表数据来自乌鲁木齐上
11、表来自乌鲁木齐市房产局官网数据。2010年 4 月乌鲁木齐新房成交套数 3321 套，5 月成交套数 3401 套，6 月上半月成交套数 1947 套，平均月成交套数在 3400 套左右，平均月成交面积超 30 万平方米。上述数据与去年同期相比均略有下降，但与市场供应量同比减少有关，相对于总人口只有 250 万的乌鲁木齐而言，每月 30 多万平方米的新房消费量，显示出新疆市场强劲的购买力及老百姓对未来乌鲁木齐房地产市场价格坚挺的信心。表 3-2 上表来自乌鲁木齐市房产局官网数据。2020 年 5 月乌鲁木齐二手房成交总量为 1406 套，总成交面积 150178.34 平方米，显示乌鲁木齐市二
12、手房成交量较为活跃。2、未来房地产市场将持续稳中上升。乌鲁木齐房地产市场未来几年的发展将持续稳中上升的良性发展势头，主要有如下几个强大的支撑因素： 城市扩张。经济的持续强劲上扬，乌昌一体化进度的加快，乌鲁木齐市新增人口数量迅猛，就近 5 年新增的 70 万人口带来的需求就将近增加 1000 万平方米的住宅需求量，其中还不包括改换居住环境的更换需求。 旧城改造、城市基础设施建设日益完善。 旧城改造拉动住宅市场的需求。城市公共交通系统的不断优化和完善，给乌鲁木齐的城市边缘地段的发展带来了机遇。 中央及 19 省市对口援疆，将极大地拉动新疆的经济建设发展，势必提高新疆的购买力水平，大规模的援疆工作同
13、时将带动流动人口及固定人口的高速增长，拉动乌鲁木齐市住宅消费的刚性需求。 做为新疆维吾尔自治区的首府，乌鲁木齐市的平均房价 3500 元/左右，相对其他省会城市而言，这个价格并不高，还有一定的价格空间。 乌鲁木齐城市发展规划遵循的“南控、北扩”策略，主要基于乌鲁木齐城市的地形特征规划的，乌鲁木齐城南是传统的水源地且地域狭窄，不利于城市的发展，而乌鲁木齐城北不仅地域宽阔，而且与昌吉市、米泉市、五家渠市等卫星城市相接，有利于打造“乌昌城市一体化概念”，目前，自治区及市政府机关驻地也逐步向北推移，特别是 2010 年 6 月 3 日乌鲁木齐市委九届十次全委（扩大）会议上，市政府提出了在城北地区，用
14、5-10年时间新建一座总人口超 100 万的新城，为乌鲁木齐特别是城北地区房地产的发展带来了新的契机。3、乌鲁木齐房地产市场特点分析相对于其他同等级别和经济水平的城市，乌鲁木齐的房地产市场起步晚、起点低，但近年来随着一些高水平开发商及代理商的进入，市场发展迅速，出现了一批经典之作。根据近年推出的同时代的房地产项目的特点和销售情况分析，我们认为乌鲁木齐房地产市场体现如下特点： 房产项目品质不断提升，项目综合竞争力所产生的效应逐步取代单一竞争优势的效力。 “乌昌经济一体化”（乌鲁木齐市和昌吉市简称“乌昌”）及“7.5 事件”的影响，将城北房地产项目的地理位置优势又一次推向了高处。 整体来说，乌鲁木
15、齐现有房地产市场属于比较初级的阶段，高尚、有品位的项目不多，和其他同等城市尚有一定的差距。 市民消费品位不断提高，对项目的细节要求越来越严格，消费者对住宅的消费理念已经从“单纯为解决一个住的地方”发展到了“买房是为了享受生活”的阶段。 相对较低的价格，还有一定的升值空间。第三章第三章 项项目开目开发发研究和研究和预测预测一、一、项项目目环环境分析境分析1、项目周边商业配套：项目往西 5KM 是传统的商业区-铁路局商圈。2、文化配套：项目北接 24 中学。3、交通条件：项目交通条件较优，可直接上四平路、河滩快速路都属于城市主干道，联通城市各个区域。4、环境卫生、社会治安情况：项目周边均已不同程度
16、地得到了开发，该区域社会治安情况良好。二、二、项项目地目地块块 SWOT 分析分析1、 、优势优势分析分析1）交通便利：上文已经阐述；2）周边环境较好：上文已经阐述；3）文教条件较好：上文已经阐述；4）项目本身地块优势：距离中心城区较近近，地块平整，拆迁简单，项目周边均是拟建及在建的开发项目等；5）周边经济未来前景好：“乌昌经济一体化”建设的深入，中心城区的限制开发，本项目用地具有不可预估的升值潜力和空间。2、劣、劣势势分析分析1）紧靠原八家户村的居民点，在项目用地周边有一定的村民自建房，比较杂乱，不利于营造高尚品质氛围。2）项目土地不太规整，不利于规划，项目内有规划主干道，把土地进行了不规则分割，影响土地的使用。3、机会分析、机会分析1）市场尚属于竞争初期，竞争对手不多。2）通过内部环境和园林的规划营造高尚豪宅具有先天的优越条件，实现错位开发。4、挑战分析1）竞争楼盘开始增多，客户选择面大。2）目前政策对房地产市场影响较大，如何使本项目最后成交价格达到 3800 元/平方米以上，并在一定销售周期内快速回笼资
