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1、中南国际商城中南国际商城可行性研究报告可行性研究报告咨询资质：甲咨询资质：甲 级级发证机关：湖南省科技咨询协会发证机关：湖南省科技咨询协会国家商业网点建设开发中心市场建设研究所国家商业网点建设开发中心市场建设研究所湖南省新世纪经济专家咨询有限公司湖南省新世纪经济专家咨询有限公司年月年月目目 录录第一章第一章 总总 论论一、项目名称二、项目的由来及背景三、项目概况四、项目投资单位基本情况五、项目可行性论证的主要依据六、项目建设的原则七、项目的主要经济技术指标第二章第二章 长沙市商贸发展概况长沙市商贸发展概况一、长沙商贸发展的现状 二、长沙商贸发展目标第三章第三章 投资项目的战略可行性研究投资项目
2、的战略可行性研究一、项目的经济地理位置选择二、项目在长沙商贸发展中的战略定位三、项目建设的主要目标第四章第四章 中南国际商城可行性分析中南国际商城可行性分析一、中南国际商城的含义二、中南国际商城建设的可行性三、中南国际商城的商圈分析四、政策环境分析第五章第五章 项目的市场前景预测项目的市场前景预测一、投资环境二、市场现状分析 三、长沙市居民消费需求分析 四、价格走势分析第六章第六章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措一、投资估算范围二、估算依据三、投资概况估算四、资金筹措第七章第七章 经济分析与评估经济分析与评估一、经营收入及税金估算二、总成本费用估算三、利润估算四、财务盈利能力分析五、综合
3、经济效益分析第一章第一章 总总 论论一、项目名称一、项目名称中南国际商城二、项目的由来及背景二、项目的由来及背景大型购物中心，这种被认为 21 世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，他包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区 20以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪 90 年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈
4、兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等.中南国际商城同样是一个复合商业业态，位于雨花区境内，与芙蓉区交界。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点 3 公里的区域内，有长沙市常住人口约 50 万；位于京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，地处进出长沙最快捷的交通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、
5、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的“扎堆效应“，周边是收入水平较高的居民小区。三、项目概况三、项目概况该项目占地 270 亩，总投资 12 亿元，有效用地总面积 227.1 亩,地上总建筑面积 45.46 万平方米，其中，百货 32024.6 平方米,沃尔玛超市裙楼 39697.17 平方米，商铺 150338.59 平方米，酒店、餐饮楼 46431.84 平方米，公寓、办公楼 186128.47 平方米。地下总建筑面积 15.71 万平方米，主要为，地下车库地下车库、地下发电机机房、变电房、空调房、消防控制室等。集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造中南地区目前规模最大、
6、功能配套齐全的现代化商业中心。该项目由国际知名的美国 JWDA 公司设计，该公司专业从事商业地产设计，其设计效果将是长沙市第一流的。第一期工程为沃尔玛大型超市和公寓及商铺，建筑面积 92667 平方米及地下停车场和机房 42944 平方米，计划由国际国内知名商家经营，现已与沃尔玛、中国银泰等商家达成了初步协约，这将为项目的成功打下品牌基础。第二期工程开发步行区主要商铺、百货商场、复式公寓。第三期工程开发高层住宅、餐饮楼、酒店、娱乐、夜总会。四、项目投资单位基本情况四、项目投资单位基本情况本项目由湖南天润五江置业有限公司投资开发。公司注册资本5180 万元，其中湖南天润房地产开发有限公司 217
7、6 万元,娄底亨瑞特房地产开发有限公司 1450 万元,长沙市城市建设开发公司 1554 万元.五、项目可行性论证的主要依据五、项目可行性论证的主要依据1、项目所在地长沙的战略定位及发展目标2、项目所在区域的发展定位及制约3、长沙市民的收入情况及投资能力和意向4、相关专业市场及其经营户的现实要求5、国家、省及长沙市有关城市建设的法律、法规、条例、文件等。6、 中南国际商城规划设计六、项目建设的原则六、项目建设的原则中南国际商城要集“商业购物、娱乐文化、体育健身、餐饮美食、建筑品味、名牌名店、人文景观、精神文明”等于一身，将成为长沙市的风景线，其商业布局功能定位依据“突出品牌、整体定位、功能互补
8、”的原则。七、项目的主要经济技术指标七、项目的主要经济技术指标1、规划总用地面积：15.14 公顷2、规划总建筑面积：611745.01 平方米3、地上建筑面积 454620.67 平方米.其中：百货 32024.6 平方米,沃尔玛超市裙楼 39697.17 平方米，商铺 150338.59 平方米，酒店、餐饮楼 46431.84 平方米，公寓、办公楼 186128.47 平方米。4、地下总建筑面积 15.71 万平方米，主要为，地下车库、地下发电机机房、变电房、空调房、消防控制室等。5、建筑密度 39.9%6、容积率 3.027、绿化率 33.5%8、主要交通技术指标:道路面积 23779
9、平方米，地上道路面积9728 平方米，地下道路面积 14051 平方米,停车位 3098 个.第二章第二章 长沙市商贸发展概况长沙市商贸发展概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积 1.18 万平方公里，市区面积 556 平方公里，建成区面积 158 平方公里；总人口 595.5 万人，其中市区人口 189万人。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有
10、在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛” ，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。2002 年，全市实现国内生产总值 812.9 亿元，人均 GDP 达 1656 美元。长沙商业繁荣兴旺,自古以来商贾云集，交易兴旺，教育科技发达，交通通讯便利。一、长沙商贸发展的现状一、长沙商贸发展的现状 建国以来特别是改革开放以来，长沙的商贸得到了飞速的发展。一是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中的作用和贡献进一步凸现。2002 年全市社会消费品零售总额跃上了 400 亿元的新台阶，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式的三级跳。全
11、市商贸业从业人员达 33 万人，占全市从业人员的 22%，为增加就业特别是解决下岗职工再就业作出了显著的贡献。二是发展思路进一步提升，奠定了长沙市流通现代化的思想和理论基础。顺应全球经济发展趋势，全面推进长沙商贸流通现代化的战略问题，理清了长沙商贸流通发展的战略思路、举措与目标，形成了加快长沙商贸流通现代化发展的共识与合力。三是坚定不移地推进企业改革改制，根除了制约商贸流通发展的体制障碍。为消除体制性障碍，促进商贸流通加速度发展创造了条件。四是网点建设和市场培育充满活力。黄兴南路步行商业街建成开业，三湘南湖市场整合提升，家乐福、沃尔玛等外资商业加快进入，使长沙市商业标志性项目涵盖的范围更宽更广
12、，商业发展的品位更高更精。五是“三绿工程”深入实施，肉菜消费更加安全放心。通过加强法制建设，规范市场经济秩序和加强质量监督管理，菜篮子商品质量不断提高，基本保证了人们的食品消费安全。六是会展经济发展势头良好，有力地拉动了经济增长。2002 年成功地举办了中国首届箱包皮革展销会、长沙（昆明）商品展销会、秋季糖酒商品交易会、全国煤交会等一系列区域性、全国性的大型会议，取得了很好的社会效益和经济效益，产生了巨大的社会影响。七是物流工作有了一个良好的起步，已组织完成了全市物流发展战略研究，正在进行规划衔接和配套政策措施的制定。总之，长沙市商贸流通业在构建“大市场、大商业、大流通”格局的过程中，通过加快
13、商业结构调整，大力推进社会商业的发展，使商贸流通业活力更足，优势更优。目前，在按照建设现代化商贸中心的战略目标，确立了新世纪商贸流通发展的目标，加快改革，调整结构，培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建设，提升商业文化品位，努力推进长沙大市场、大流通、大贸易的现代化商贸中心建设。统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中，用于商业品位提升的占；近两年，长沙固定资产投资每天高达一亿元，其中打造商贸中心的占。尽管近些年长沙的商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化的要求相比，尚有不小差距。主要的问题是：千店一面布局不够合理千店一面布局不够合理。目前长沙市的大型商场相对过于集
14、中，网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先进业态发展不够、功能不全，有待进一步改进。 大型百货店总量仍过剩大型百货店总量仍过剩。提及百货店，人们自然会想起多年前的“五虎闹长沙” 。尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有的已转向经营，但在总量上仍相对过剩。 商网周边缺乏停车场商网周边缺乏停车场。市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场，长沙各商业网点周边的停车设施十分缺乏。 二、长沙商贸发展目标二、长沙商贸发展目标根据规划，到 2005 年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均增长 13，力争达到 600 亿元，跻身全国十强行列；建设年成交额50 亿元以上的批发市场 8 个，与国
15、际互联网相连的全国性批发交易市场 2 个，商品交易批发市场年成交额突破 1000 亿元；友谊阿波罗、通程、饮食、蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列；全方位引进国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。通过 10 至 15 年的努力，将长沙建设成为南至广州、北抵武汉、东达江西、西及重庆之间，并能辐射西南、西北及长江流域部分区域的现代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。 首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈的外沿地带，在东、中、西部三大板块中处于连南接北、承东启西的位置，这为长沙实现这一目标提供了较好的基础条件。其次，近几年长沙市利用规划的杠杆，对商贸中心进行布
16、局，将一批马路市场迁出城外，用大市场、大流通的格局取代。长沙商业从上世纪年代初的“五虎”闹长沙，到年代后期的四大国有商业集团，再到现在的购物中心、连锁、超市、仓储式大市场到目前为止，长沙市形成了以五一路、黄兴路、韶山路、芙蓉路、东二环线为轴线，以五一广场、袁家岭、伍家岭、火车站、东塘、溁湾镇为中心的遍布整个市区的四纵一横五条主线、六大商圈点缀其间的商业布局。这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。第三章第三章 投资项目的战略可行性研究投资项目的战略可行性研究一、项目的经济地理位置选择一、项目的经济地理位置选择1、项目经济位置中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级
