《土地增值税特殊事项的处理》由会员分享,可在线阅读,更多相关《土地增值税特殊事项的处理(47页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、土地增值税特殊事项的处理1、转让或接受投资,但未办理转让手 续的土地是否征税? 就投资来说,只要工商局有登记备案, 所有权就应当是转移,尽管法律规定不 动产转让是以房管局登记为准。 转让虽没办理转让手续的,但按关于 未办理土地使用权证转让土地有关税收 问题的批复(国税函2007645号 ) ,要按规定征收。因为已经取得实际 利益。在租入的土地上盖房出租出售是否属征 税范围 在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租, 是否征税范围。 租入土地时限可能超过政府出让土地的年限,租出土地 也可能超过商品房的使用年限。能否视同销售、能否根 据合同法规定的超过20年合同无效,认定签订的合同无 效?
2、解读:土地增值税宣传提纲(国税函发(1995) 110号)第四第规定:根据条例的规定,凡转让国有 土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行 为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土 地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体 土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收 土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然 取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于 土地增值税的征收范围。 转让土地中的绿化道路地价如何扣除? 国税函1999112号 全文有效 成文日期:1999-03-05 广西壮族自治区地方税务局: 你局关于转让土地计算土地增值税问题的请示(桂地 税报
3、199917号)文收悉。对来文请示的土地增值税暂行条 例实施细则(以下简称细则)第九条“纳税人成片受让土 地使用权后,可转让土地使用权的面积占总面积的比例 分摊”中“总面积”的含义,现答复如下: 根据土地增值税立法精神,细则第九条的“总面积”是指 可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中,因道路、绿 化等公共设施用地是不能转让的,按细则第七条法规,这 些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项 目。因此,在计算转让土地的增值额时,按实际转让土地的面 积占可转让土地总面积来计算分摊,即:可转让土地面积为开 发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积 。 出售无产权车库是
4、否征收? 车库的建造费用,有些开发商当成基础设施,摊入上 部商品房可售面积成本中。 这些车库由于没缴地价,或当成人防设施,不能办理 产权。 但开发商取得收入。争议的焦点是是否属于国有土地 的地上附着物?车库在地下,按字眼是不能征。 大连根据(大地税函2008188号)物权法与是否公建 配套设来判定 南京根据是否出售或出租来判断。 国税务局答复厦门关于长期租赁不可视为转让不动产 及转让土地差额计税问题(国税函200583号已经 作废),这虽是营业税的回答,但法理是一样的。一 般当成上部附着物的附着物征税。总局网站上对出租车库的回答 房地产开发公司出租地下车位使用权,与业主签 订合同约定使用年限为
5、20年,使用费一次性收取 。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税? 发布日期:2009年06月29日 2010年02月11日 来源 : 国家税务总局纳税服务司 答:根据土地增值税暂行条例及其实施细则 的有关规定,土地增值税是对出售或者以其他方 式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办 理相应产权为标志,产权未发生转移就不构成出 售或转让。只出租地下车位的行为,因为没有发 生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税,应按 照“服务业租赁业”项目,以5%的税率缴纳 营业税。房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费,在土地 增值税清算中如何扣除?发布日期:2010年
6、08月23日 来源 : 国家税务总局纳税服务司 字体:【大】【中】【小】 问:房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,在土地增值 税清算中如何扣除? 答:房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,应分不同情 况处理: 一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、 样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除 。售楼部、样板房内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售 费用中列支。 二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的,其发生的设计、 建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。 三、房地产企业利用规划配套设施
7、(如:会所、物业管理用房),发生 的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理:1.建成后 产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政 府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 项目营销设施建造费能否扣除? 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法的通知(国税发200931号 )规定,开发间接费包含项目营销设施建造费, 在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营 销设施建造费? 答:根据土地增值税暂行条例实施细则的规 定,开发间接费用,是指直接组织、管理开
8、发项 目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费 、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转 房摊销等。 因此,计算土地增值税时,项目营销设施建 造费不能包含在开发间接费里。以项目换地的土地成本如何计算 房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地, 土地增值税暂行条例实施细则(财法字(1995) 6号)第七条第一款规定:取得土地使用权所支 付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考 虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土 地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府 工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修 建道路和政府工程成本作为取得土地所支付
9、的金 额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成 本的真实性,并有相关的政府文件或者合同(协 议)为依据。 购地支付的中介费能否扣除 省局领导:你好。A公司通过中介公司介绍 购一地块成交价300万元,支付中介公司中 介费50万元(无关联交易),并已在税务 机关开具发票。请问:该地块开发的项目 土地增值税清算中介费能否在土地增值税 税前扣除。谢谢。 该中介费应作为期间费用,计算土地增值税 时在房地产开发费用已经有所体现,故不能 另行再计入扣除项目. 违约金是否可以作为土地增值税扣除项目? 答:企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等, 其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因 此在会计处理上应计入
10、营业外支出,企业发生的 上述支出时,借记营业外支出,贷记银行存款 等科目。土地增值税暂行条例实施细则规定 :开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地 产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销 售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对 违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税 政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目。 但超容积率,造成补交地价,同样有两种可能, 一种是处罚性地价,有些补交现实地价,这就有 两种处理可能 不同核算单位增值额的正负数能否相抵 细则第第八条:土地增值税以纳税人房地 产成本核算的最基本的核算项目或核算对 象为单位计算。 财税200621号:纳税人既建造普通住宅 ,
11、又建造其他商品房的,应分别核算土地 增值额。 企业自行分期开发地增税核算单位如何划分 房地产开发企业有一项建设工程,在工程项目登 记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企 业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清 算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位 进行汇算? (南京)答:根据国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国 税发2006187号)的规定,土地增值税以国家 有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 ,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算 。因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行 划分的工程建设项目为单位进行清算。 土地使用权评估增值是否可
12、以作为成本扣除?纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评 估增值额可能在企业所得税上确认收入, 计提折旧,也可能在会计算做投资性房地 产收益等,但无论会计上如何处里,在土 地使用权转让计算土地增值税时,不应作 为土地增值税扣除项目。 工程应付尾款能否当成扣除项目金额 根据土地增值税清算管理规程(国税 发200991号)第二十一条第一款规定 :在土地增值税清算中,计算扣除项目金 额时,其实际发生的支出应当取得但未取 得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以 部分工程款作为质量保证金,符合合同法 规规定的比例要求,并且开具了发票,应 当作为房地产开发成本按规定扣除。甲供材料能否直接作为扣除项目 南京处理
13、:某房地产企业开发房地产时,发生甲 供材行为,所用300万材料包括混凝土、水泥等 ,取得了增值税销售发票;700万工程施工款取 得了建筑业发票。在土地增值税清算时,300万 材料款能否作为开发成本扣除? 答: 300万材料款应归集在建筑安装工程成本中 ,作为开发成本进行扣除,但不得重复扣除。 事实上可能造成施工企业。 这种处理欠缺:施工企业营业税可能少缴。税务精装修商品房的装修费如何扣除 房地产开发企业将所建商品房装修后销售 的,如果在计算转让收入时,向购房方收 取的装修费用计入计算土地增值税的转让 收入的,装修成本可以计入房地产开发成 本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除 金额的基数。如果向
14、购房方收取的装修费 用不计入房地产转让收入,则装修费用不 可以作为土地增值税的扣除项目。 土地增值税扣除项目的凭证或资料不符 合清算要求或不实的如何计算 条例第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价 格计算征收: (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的; (二)提供扣除项目金额不实的; (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当 理由的。 根据江苏省地方税务局转发的通知(苏地税发 200775号)第一点的规定,对房地产开发企业办理土地增值税 清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开 发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市 地方税务局可参照当地建设工程
15、管理造价部门最新公布的建安 造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四 项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。所以,如 果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费 等开发成本的凭证或资料由各省辖市地方税务局核定四项开发 成本的单位面积金额据以计算扣除。 普通住宅不享受减免能否与商业用 房合并计算 这要通过计算才能确定谁吃亏,其次是考虑税法是 否允许。 一般来说,如果是纳税人提出的,基本是税务机关 吃亏,因为纳税人已经匡算过才提出的。财税 199548号:不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八 条(一)项的免税规定。国税发2006187号 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应 分别计算增值额。 安徽关于土地增值税有关问题的通知(皖地税 函2007311号)规定:纳税人开发项目中同 时包含普通住宅和非普通住宅,不分别核算增值额 或不能准确核算增值额的应以整个开发项目(包含 普通住宅和非普通住宅)为基准,计算征收土地增 值税。 房地产开发项目未竣工中途转让的 ,其成本是否允许加计扣除?从事房地产开发的纳税人的房地产开发项目 未竣工中途转让的,其开发成本中发生的 取得土地所支付的金额、开发土地和新建 房及配套设施的成本,符合政策规定的, 可以加计扣除。 仅取得土地,未进行开发