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1、近期房地产金融政策近期房地产金融政策国务院出台八项房地产调控新措施国务院出台八项房地产调控新措施进一步落实地方政府责任。于一季度公布各地新建住房价格控制目标加大保障性安居工程建设力度调整完善相关税收政策，加强税收征管。购房不足五年转手交易者，按销售收入全额征税强化差别化住房信贷政策，二套房首付款比例不低于 60%严格住房用地供应管理合理引导住房需求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制坚持和强化舆论引导新华社北京 1 月 26 日电国务院总理温家宝月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年 4 月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印
2、发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住
3、房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的
4、家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。五、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位
5、普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居
6、民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导
7、居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。第一节第一节 个人一手住房贷款个人一手住房贷款一、概念一、概念个人一手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性 贷款；贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力 的自然人。 “理想之家易居宝”是个人一手住房贷款业务的营销品牌。二、贷款原则二、贷款原则商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借 贷双方应依法签订有关合同。 一手住房公积金贷款按当地住房公积金管理中心相关规定执行。2、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
8、 3、已经签署购买住房的合同或协议。购买期房（建筑工程进度必须符合当地政府和金 融监管机构的相关规定）应同时提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件（项目与贷款人 有按揭合作协议的除外） ； 4、必须支付不低于所购住房全部价款30%以上的首期购房款。 5、提供经贷款人认可的有效担保； 6、贷款人规定的其他条件。四、贷款币种、限额、期限与利率四、贷款币种、限额、期限与利率（一）贷款币种 个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借款人应具有外汇还款来源。目前， 外币贷款的币种为美元。 （二）贷款成数 一手个人住房贷款的最高成数不得超过所购住房价值或评估价值的80%，单笔贷款最终成数由贷款人根据借款人
9、的还款能力和信用记录确定。 （三）贷款期限 人民币个人住房贷款最长期限不得超过30年，外币个人住房贷款最长不得超过8年。 （四）贷款利率 贷款利率分为浮动利率和固定利率两种。 1、浮动利率：人民币个人住房贷款浮动利率是指以中国人民银行公布的同档次商业贷 款利率为基准，在其规定的范围内进行浮动。外币个人住房贷款按中国银行总行规定的同 档次外汇贷款利率执行。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。 贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，在次年的1月1日或按贷款合同生效日相应档次 的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款 利率确定下一年（半年）度
10、利率。2、固定利率：目前固定利率包括 3 年期和 5 年期固定利率。 （1）三年期固定利率： 指在借款期的首3年，利率固定不变；若借款人申请的住房贷款期限超过3年，则3年后 借款人可选择剩余贷款期限使用浮动贷款利率或固定利率，并以书面形式向银行确认。即 固定利率固定利率/浮动利率模式。 借款人在签署借款合同的同时，可向中国银行购买利率选择权，以使自己有权利选择 在第二个3年期（即贷款期46年）继续按照前一个三年期的利率执行或按照选择权执行日 当天的挂牌利率执行（此选择权不可提前执行） 。即固定利率固定利率期权模式。 （2）五年期固定利率： 指在借款期的首5年，利率固定不变；若借款人申请的住房贷
11、款期限超过5年， 5年后 借款人剩余贷款期限使用浮动贷款利率，并以书面形式向中国银行确认，即固定利率浮 动利率模式。五、贷款发放与偿还五、贷款发放与偿还借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人（包括财产共有人） 、保证人及其它 有关当事人在约定的时间与贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款账户。（一）贷款发放 在抵押合同 、 质押合同或保证合同生效后，贷款人应按借款合同约定 将款项直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户内。 （二）贷款使用 借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款 和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用
12、贷款的部分，按中国人民银行的有 关规定加收利息。 （三）贷款偿还 贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在 约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的， 可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自 使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。 （四） 还款方式 偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。 在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法。借款人可与 贷款人协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意
13、不得擅自改变还款方式。一次性还款法、月均还款法、等额本金还款法及灵活还款方式的计算公式分别如下： 1、一次性还款法到期还本付息额本金本金利率 2、月均还款法（等额本息还款法） 。月均还款额111 还款月数还款月数月利率）（月利率）（月利率贷款本金3、等额本金还款法：即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。设贷款总 额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：k期还款额 = iynk ny)11 (每期应还本金= ny每期应还利息= iynk)11 (首期还款额的计算公式： （1）第一期利息=贷款本金贷款月利率（当放款日与还款日相同） （2）第一期利息=贷款本金计息天数贷款
14、日利率 当放款日与还款日不相同，首期计息天数=应还款日上次计息日（天） ，即放款日到 扣款日的前一天。 4、灵活还款方式 专门针对中长期贷款客户推出的一种优惠还款方式，此种还款方式是将贷款期限划分 为两个还款阶段： 第一还款阶段：也称灵活还款阶段或称宽限期。指自贷款发放之日起，最长至贷款发 放后第三年末的36个月内，借款人在此期间每月只需付息不用归还贷款本金。 第二还款阶段：即正常还本付息阶段。指在灵活还款阶段结束以后的剩余贷款期限内， 借款人开始按月还本付息。 例如：某借款人贷款20万元20年期，如选择此灵活还款方式，首3年只还息不还本，第 4年起采用等额本金还款法，则借款人的还款如下： 第
15、一还款阶段136月：每月还息=贷款本金贷款月利率； 第二还款阶段37240月采用等额本金还款法，则：K期还款额= ik200000)21411 (2142000005、还款方式变更。借款合同生效后，若借款人有充足还款来源或其他原因，需要变更 还款方式的，可提前30个工作日（或借款合同约定日）向贷款人提出书面申请，经贷款人 审查同意后，借贷双方签订还款方式变更协议。贷款人可按合同约定收取相应费用。 （五）提前还款 借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前30个工作日（或借款合同约 定日）向贷款人提出部分或全部提前还款申请，经贷款人同意后还款，贷款人可按合同约 定按提前还款金额收取一定比
16、例的费用。 （六）贷款展期 贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的 期限偿还贷款本息，应提前30个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按中国银行的有关文件规定执行。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须 经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记手续；对以分期付款方式 偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。 （七）贷款重整 借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前30个工作日向贷款人申请进行 债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。重整期限和已还款期限之和不得超过30年。 贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款余额，贷款利率执行原贷款 发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。如贷款重整涉及贷款期限的变更，除非 担保合同另有约定，应取得担保人的书面同意。 （八）贷款逾期 贷款逾期是指借款人未按借款合同的约定在规定的时间内归还当期贷款本息。贷款逾 期的，贷款人
