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1、宁波老外滩市调报告 -潘海松,版权声明：本文仅供宁波迪赛地产内部使用，版权归宁波迪赛房地产代理销售有限公司所有，未经宁波迪赛房地产代理销售有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,本次市调试图解答的几个问题,老外滩承载着宁波城市的历史记忆老外滩的项目总体概况老外滩商圈基础数据老外滩经营分析老外滩商业业态分析老外滩典型商家分析老外滩项目运营不佳的原因分析老外滩项目后期运营的几点建议,老外滩 -承载着宁波的城市记忆,唐朝：四大港口1、泉州港；2、广州港；3、明州港(宁波三江口)；4、扬州港。 宋朝：宁波最早设立了市舶司，专门管理对外贸易。在清代实
2、行全面闭关之时，宁波外滩是唯一一个保留了对外贸易的特殊港口。这种特殊的港口地位从1644年到1684年左右，时间长达约40年。 1844年，鸦片战争后，宁波老外滩成为中国最早的开埠港。沿甬江展开，江边天主教堂、外国领事馆、海关、银行、邮政局、轮船码头一字排开。这里几乎记录了宁波开埠的整段历史。20世纪初，这里更发展成为盛极一时的十里洋场，这里诞生了中国最早的轮船公司，出现了中国第一家外资银行无数的宁波人从这里起航，走向了上海，走向了香港、走向了全世界，成就了辉煌的“宁波帮”。,老外滩项目总体概况,开发商： 宁波城建投资控股有限公司。 “宁波城投”是由宁波人民政府授权设立，负责宁波城市建设、融资
3、和城建国有资产授权经营的国有独资有限责任公司 。 地址：宁波市解放南路208号建设大厦22楼 传真：87191251 邮编：315000 电话：87191088开业时间：2005年1月1日。项目地址：座落于宁波市核心区域三江口北岸，东临甬江、南依甬江大桥、西接人民路、北界轮船码头。占地面积：48,000余平方米；总建面积：80，000平方米。周边楼盘：大时代、同方杰座、外滩花园、海顿公馆、外滩风景项目规划：城建展览馆、国际酒店、城市公寓、行业会馆、生活天地(特色商业街，本次商业项目市调目标区域)项目定位：带历史遗存的，宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的商业街区,老外滩商圈基础数据,四至道路
4、：东临甬江、南依甬江大桥、西接人民路、北界轮船码头。(东西南北界)四周建筑：住宅-大时代、同方杰座、外滩花园、海顿公馆、外滩风景、茗雅苑、雨辰文星、槐树小区 非住宅-金港大酒店、江花宾馆玛瑙大厦、兴邮大酒店、汽车北站、丰华大酒店、银亿外滩大厦、宁波港客运站、宁波第三医院、宁波外代大厦项目地段概述 ：宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，为三江口商圈中北端唯一节点。衔三江之灵气，收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城市动力。 小结：老外滩项目坐拥宁波三江口黄金地段，商业潜力巨大。,距G92高速宁波出口7公里车程，行车20分钟；距G92高速大朱家出口7公里车程，行车20分钟；距G15高速宁波东出
5、口9.5公里车程，行车22分钟；小结：老外滩商圈跟外部交通畅通无助，半小时行车圈覆盖宁波三个高速出口及四区大部分地区，交通便利。,老外滩商圈基础数据,周围地铁出口及步行时间距规划建设中轨道2号线”桃度路”站800米，步行10分钟；距规划建设中轨道1号线”天一广场”站800米，步行10分钟；小结：老外滩商圈15分钟步行圈覆盖宁波两个主要地铁出口，交通便利。,老外滩商圈基础数据,途经老外滩的公交线路：1、4、8、13、18、19、20、341、380、508、541路，公交路线颇多。小结：老外滩商圈11条公交线路途经，辐射宁波市区四区，交通便利。,老外滩商圈基础数据,老外滩商圈基础数据,银行： 交
6、通银行24小时自助银行-52米、中国农业银行宁波市江北支行新江储蓄所-252米、中国农业银行江北支行营业部-260米、宁波银行24小时自助银行-360米、中国招商银行江北支行-441米、交通银行宁波江北支行-441米、招商银行外滩支行-441米、中国工商银行股份有限公司宁波江北支行-451米、宁波银行中马支行-603米、中国工商银行宁波市江北支行槐树路分理处-624米、兴业银行江北支行-673米、中国建设银行宁波第二支行-676米、中国建设银行宁波市分行营业部-676米、中国建设第二支行大庆路储蓄所-740米、中国工商银行槐树路分理处-867米、中国人民银行宁波市中心支行-962米、深圳发展银
7、行宁波支行-987米医院：东方专科医院-342米、宁波光明眼病医院-721米、宁波第三医院-971米购物： 宁波市江北干水产市场-358米学校： 宁波外事学校-664米公园广场： 外滩公园-669米、安庆公园-833米小结：周边商业网点及公共配套完善成熟。,老外滩商圈基础数据,周边商圈分析1，天一广场：大型城市综合体，大型商贸休闲广场；2，沿和义路商圈：国际一线精品购物中心；3，沿中山东路商圈：高端生活配套商业，较杂较分散；4，鼓楼商圈、城隍庙商圈：市井化消费场所；5，盛园商圈：个性时尚生活街区；6，日湖商圈：婚庆主题商业业态；老外滩：以“建筑、人文、历史”集合商业经营的历史街区，塑造城市时尚
8、新生活地标；小结：从商业项目定位来看，周边商圈对其不构成直接冲突。,老外滩商圈基础数据分析小结,宁波老外滩项目雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，交通便利，辐射整个宁波老三区，区域潜力巨大！老外滩街区已成为众多商家、外国商会的云集之地。充满异国情调的特殊餐厅、国际著名的咖啡连锁、同步上海的时尚酒吧等，国内外高端品牌汇聚，成为宁波市最具时尚魅力的城市名片。,老外滩经营分析 -商业业态组合,主要的商业业态为：休闲娱乐+特色餐饮。业态组合休闲娱乐：餐饮：零售=35%：39%：10%。怪相：居然出现10家办公企业，占总量的14%，跟整体的商业氛围格格不入。五家关门转租，占总量的7%。,老外滩经营分析
9、 -商业业态规划：“休闲娱乐”,老外滩商业项目中的休闲娱乐业态主要分为：酒吧、咖啡馆、茶馆和SPA馆，总共26家商家，是老外滩商业业态里面非常重要的一块内容(占35%)。酒吧：贝斯酒吧、搭界原创音乐酒吧、老渡船酒吧、我的真爱酒吧、丽江火堂酒吧、Wonderland酒吧、70音乐酒吧、shamroek三叶草-爱尔兰酒吧、EASYS调酒师俱乐部、The office bar 、波体街酒吧。咖啡：星巴克、Caf Lumiere 、爱.咖啡、意卡菲。茶馆：善品精舍 、颐和茶楼。SPA：四季会、甬商养生会所 、丽人水阁、皇子美容美发、汉方洲顶级足疗 、一茉水镜会所、蒂梵尼。其他：宏昌源(糕点老铺)、TE
10、ST休闲小憩。,小结：风格多样的格式酒吧迎合了各种性格爱好的年轻人的社交需求；高档次的咖啡馆和茶馆营造出了高端商务会谈的优雅气氛；各种高档次的SPA会所、足疗会所满足了人们休闲享受的需要。-各种休闲娱乐项目充分体现了老外滩的高档次、多元化的社交平台功能。,老外滩经营分析 -商业业态规划：特色餐饮,老外滩商业项目中的特色餐饮业态主要以国外特色餐厅为主打，总共22家商家，是老外滩商业业态里面所占比重最大的部分(占39%)。国外特色餐厅：MEXICAN TAPAS墨西哥风情餐厅、DaBossi意大利自在餐厅、 TOPIT意大利餐厅 、蕉叶咖喱屋 、印度小厨 、萨拉伯尔韩国料理 、 ZORBA希腊餐厅
11、 、斗牛士牛排馆 、 SPICES印度餐厅 、寿鲜亭日本料理 、大长今 韩国料理。概念中餐厅：有暇创意中餐、天城府邸、宫园前烧烤 、甬府壹号 、善水阁素食馆 、外滩48 、百间草堂私人会所 、半岛御膳 、老O港饭店 其他：幸福飞休闲餐厅、肯德基 、,小结：风格多样的各式国外餐饮迎合了各种层次在甬工作生活的外国人士的社交需求；各种高档次的概念中餐馆成为高端人群各式宴请的首选之地；-高端的特色餐饮吸纳了宁波各区的中高端人士前往消费，再次体现了老外滩的高档次、多元化的社交平台功能。,老外滩经营分析 -商业业态规划：不该出现的身影,老外滩作为一个特色商业街，项目定位为带历史遗存的，宁波最顶级的社交平台
12、，高档次、多元化的商业街区。很难想象，在这样一个特色商业街内居然会出现几家公司在里面办公的场面，而且某些公司还占据着商业街最显眼的位置。据调查，这些公司要么是项目的开发商：宁波城建投资控股有限公司，要么是早前买下商铺的自用房屋，如：英利贸易、启路文具、良思设计等 这些办公用房的使用破坏了老外滩整体的商业氛围！,老外滩业态分析,宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，为三江口商圈中北端唯一节点。衔三江之灵气，收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城市动力。 宁波老外滩目前集中了大、中、小商铺近100家，其中国外特色餐饮和酒吧在宁波极具特色，迎合了在甬工作生活的外国人士的社交需求，同时也提供了宁波中
13、高端人士的宴请、休闲、娱乐一条龙高端享受的服务，是宁波市中心最具活力、最时尚、最具特色的商业街区，是宁波最具人文价值的旅游景点。,商业业态组合情况表,典型商家：天城府邸(粤菜) -哥吃的不是菜，哥吃的是文化！,老外滩的天城府邸不像一个纯粹的食府，倒更像一个经典的文化符号。门边余秋雨题写的对联、店堂内悬挂的陈逸飞油画、书柜中典藏的线装名著，无不显示着，这是一个不寻常的去处。西式洋房传统的大门，没有连篇累牍的点缀之物，简约而不简单。一楼大厅,装饰风格中西合璧，既有壁上交叉悬挂的两把西洋剑，又有枯藤绕成的几个抽象之物，并有两汪水潭，清清一碧。另一侧的沙发、茶几、书柜、线装书自成一个小天地。在这个小小
14、的天地里，就着壁灯的光芒，手握卷轴，虽是青灯黄卷，却非美人迟暮你看，你一转头便能见了旗袍加身的迎宾小姐对着你笑。去二楼，目光被墙上几幅精美的陈逸飞油画吸引。朋友说，一幅是玉堂春暖，一幅是浔阳遗韵，皆可以细细品味。“天城府邸”四个字，裱了同样挂在墙上，是余秋雨的真迹。还有一台古老的留声机，硕大无朋的扬声器.,营业面积：1200平米,300人可同时就餐经典菜肴：鲍鱼翅、红烧河豚、招牌鸡日人流：150客单价：REM150.00消费年龄：25-45岁产品档次：高员工配比：3个管理+20个服务员+10厨工员工素质：较专业租金状况：3元/平米/天,合约9年，每3年曾10%物业管理费：每年80000元,经核
15、算只要每天超过130人来消费，餐厅就可保本经营。按照市调情况每天150人次客流，人均消费150元计算，每天营业额22500元，除去固定成本9326=13000万，18个月后收回投资成本。,餐饮业成本核算计算方法(天城府邸),启动资金：一年的房租：3x1200x30x12=1,296,000元设备投入500,000元装修投入：硬装2000x1200+软装1,000,000=3,400,00元周转资金：2,000.000元总计6, 700,000元。即投资670万可以开这家店天城府邸档次的酒菜毛利在80%左右。即20成本的酒菜售价100元。以4年翻修一次作为节点来计算其盈亏点。即4年后回收670万为持平节点(不赚不亏)。4年运营的固定成本：13,616,000元(每天9326固定成本)4年房租3x1200x30x12x4=5,184,000元设备假设4年后报废500,000元一次性装修3,400,000元人工工资：管理人员80000x3x4=960,000元 厨工(20000X3+2500x7)x12x4=372,000元 服务员2000x20x12x4=1,920,000元人工工资总计3,252,000物业管理费80000X4=320,000元水电煤气等杂项20000x12x4=960,000元,
