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1、2016 长沙房地产市场预测报告长沙房地产市场预测报告摘要：摘要：2015 年新政对长沙房地产市场的利好作用初步显现，整体呈现量升价稳的态势，以消化库存为主，新增供应同比下降 22%，成交创近五年新高。预测 2016 年商品住宅总供应量达 2938 万，同比 2015 年再次下降，受二孩政策、长沙棚户改造等利好因素激发需求，预测成交企稳，房价稳中有升，供应量巨大是导致长沙房价目前偏低的重要原因之一，但更关键的是项目品质。而土地市场在短期内难有明显改观。2015 年土地市场回顾2015 年土地市场回顾受楼市及宏观经济环境趋紧影响，土地市场表现冷清受楼市及宏观经济环境趋紧影响，土地市场表现冷清20
2、15 年长沙内六区土地供应宗数同比下降 6 成，供应面积下降 7 成；成交宗数下降 4 成，成交土地面积及建筑面积分别仅为 2014 年的 34%、30%，成交金额仅为 2014 年的 24%。价格方面，整体楼面地价 1433 元/，同比下降 365 元/；基本以底价成交，仅 2 宗成交地块有溢价。长沙整体土地市场表现冷清，供地节奏放慢，为楼市去库存留下喘息空间，开发商拿地谨慎，土地成交量急剧萎缩，基本维持零溢价，政府土地收益锐减。受限于长沙楼市供需矛盾未根本改善，宏观经济增长疲弱，固定资产投资明显趋缓，土地市场在短期内难有明显改观。基本以底价成交，零溢价成常态，卖地收入明显减少基本以底价成交
3、，零溢价成常态，卖地收入明显减少2015 年长沙土地市场 48 宗地块以底价成交，仅 2 宗地块有溢价，整体溢价率仅 1%。2015 年内六区土地成交价 240 万元/亩，楼面价 1416 元/（从 2013 年起地价大幅下滑）。2015 年内六区土地成交金额约 62 亿元，同比下跌 76%。伴随着土地成交量的下跌，卖地收入也明显减少。政府推地节奏放缓，2015 年推出的地块相对质量一般，对企业的吸引力不大；同时，受楼市高库存影响，企业不太愿意去竞争，土地成交面积及成交价格双双大幅下跌。万宗成交持续低迷，房企有库存压力谨慎拿地成交持续低迷，房企有库存压力谨慎拿地2015 年长沙土地市场持续低迷
4、，一路走低，无复苏迹象。延续 2014 年底行情，2015 年 1 月成交相对较好；2-3 月成交弱势；二季度全国（包括湖南在内）陆续出台了一些救市政策，促成了 5、6 月楼市的明显回暖，刺激企业拿地积极性，土地成交相对活跃；9 月为空窗期无土地成交。政府的推地节奏明显放缓。目前长沙房地产市场库存量太大，市场行情欠佳，若土地供应量增加，可能会加剧市场不景气的现状，因此政府倾向于通过控制土地供应来调节市场。另一方面，房企考虑到自身存量还比较大，有一定的库存压力，拿地的积极性也减弱。单位：亿元望城、岳麓、雨花区为主要成交区域，开福、芙蓉、天心区后劲不足望城、岳麓、雨花区为主要成交区域，开福、芙蓉、
5、天心区后劲不足望城区为主要成交区域，成交地块 29 宗，110 万，建筑面积 257 万，分别占比 58%、64%、59%。岳麓区、雨花区土地成交较稳定。岳麓区成交地块 7 宗，32 万，建筑面积 63 万。雨花区成交地块 7 宗，16 万，建筑面积 76 万。开福区、天心区、芙蓉区成交地块少。万2015 年长沙内六区各区域土地成交走势110411016322571771876632921477050100150200250300岳麓区雨花区开福区芙蓉区天心区望城区宗05101520253035土地面积建筑面积宗数商业用地唱主角，成交占比达六成商业用地唱主角，成交占比达六成2015 年长沙商业
6、用地成交唱主角，成交 31 宗，土地面积 110 万，建筑面积 249 万方，分别占比 64%，57%，62%。城市多中心格局的发展需要新的商业商务配套，成交区域主要为望城区；岳麓区市府、大王山区域；雨花区南城省府；天心区滨江；开福区金融街、金霞等商业发展较快区域。其次为商住用地，成交 10 宗，土地面积 37.66 万，建筑面积 120.02 万。纯住宅用地成交 6 宗，成交土地面积 18.98 万，建筑面积 60.62 万。万宗土地零溢价成常态，基本以底价成交，卖地收入明显减少土地零溢价成常态，基本以底价成交，卖地收入明显减少2015 年长沙 48 宗地块以底价成交，仅 2 宗地块有溢价。
7、整体溢价率仅 1%，2015 年内六区土地成交价240 万元/亩，楼面价 1416 元/，至 2013 年起地价大幅下滑。内六区土地成交金额约 62 亿元，同比下跌76%。伴随着土地成交量的下跌， 卖地收入明显减少。 政府推地节奏放缓，2015 年推出的地块相对质量一般，对企业的吸引力不大；另一方面，受楼市高库存影响，企业不太愿意去竞争；结果，土地成交面积及成交价格双双大幅下跌。望城区成交金额最高，天心区楼面地价最高，5 个区域溢价为零。望城区成交金额最高，天心区楼面地价最高，5 个区域溢价为零。受成交量影响，望城区土地成交金额最高为 23.2 亿元，占内六区总成交金额的 37%。其次为雨花区
8、、岳麓区。天心区楼面地价受华融湘江银行地块拉升，达到 3899 元/。雨花区、芙蓉区的楼面地价超过 2000 元/；岳麓区、开福区的楼面地价在 2000 元/以下。望城区楼面地价最低，为 904 元/。除了雨花区 2 宗地块有溢价、溢价率为 4.6%，其他 5 区溢价均为零。宗万土地市场小结土地市场小结土地市场持续低迷，供地节奏放慢；开发商拿地谨慎，土地成交量急剧萎缩；底价拿地成常态，土地收益锐减；湘江新区三大板块土地市场降温明显；受限于长沙楼市供需矛盾未根本改善，宏观经济增长疲弱，固定资产投资明显趋缓，土地市场在短期内难有明显改观。房地产投资进一步走弱房地产投资进一步走弱2015 年 1-1
9、0 月长沙房地产开发投资 852 亿元。房地产投资进一步走弱。2015 年商品住宅市场回顾2015 年商品住宅市场回顾商品住宅市场新增供应量罕见小于销售量，库存有一定减轻商品住宅市场新增供应量罕见小于销售量，库存有一定减轻2015 年 1-11 月内六区商品住宅供销比 0.83，是近 5 年来首次内六区商品住宅新增供应小于需求，供销比回落，市场存量减少，存量压力进一步得到减轻。亿元万近十年长沙内六区商品住宅供销情况近十年长沙内六区商品住宅供销情况66776010067721218 111597412801501116859410181482105889011939591466804 6250.
10、941.060.591.321.22 1.051.091.071.570.8003006009001200150018002006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80供应成交供销比受宏观楼市影响，整体供应下滑受宏观楼市影响，整体供应下滑2015 年 1-11 月内六区商品房供应 1465 万， 同比下滑 16%。 其中住宅供应 1097 万，同比下滑 15%。受宏观楼市影响，2015 年整体供应下滑。单月来看，1 季度供应递减；2、3 季度
11、供应平稳；4 季度开发商冲刺全年业绩，11 月供应环比大增。政策宽松化鼓舞购房者，市场成交大幅上涨，创近五年新高政策宽松化鼓舞购房者，市场成交大幅上涨，创近五年新高1-11 月内六区新建商品房累积网签 1527 万，同比上升 53%；其中住宅 1325 万，同比上升 56%。政策的宽松化削弱了购房者博弈的信心，降低观望情绪，刺激楼市交易量上升。2015 年市场开局，继续延续 2014 年底走势，2 月受春节影响成交有所萎缩，3 月后受利好政策刺激，楼市持续向好。市场成交保持了高位的基本稳定。四季度虽然宽松政策持续，但由于前期需求过度释放、刺激政策效应减退，成交下滑明显，但整体仍处于高位。万12
12、05763771018082 7374141 12914315480126134156150 138151168147156166100515566896667606312211310812264115116136132 114124145136 1211410204060801001201401601802014.12 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月商品房网签住宅网签2015 年 1-11 月，内六区商品住宅均价 5919 元/，相比去年同期，成交均价基本持平。岳麓区、雨花区、
13、望城区为主要住宅供应及成交区域；开福区均价最高，望城区最低岳麓区、雨花区、望城区为主要住宅供应及成交区域；开福区均价最高，望城区最低除芙蓉区外，其他各区均处于新增供应小于需求状态。岳麓区、雨花区、望城区为主要住宅供应及成交区域；天心区、开福区其次，芙蓉区排末位。元/近两年长沙内六区商品住宅网签面积从均价看，开福区商品住宅成交均价最高，为 7253 元/；其次为芙蓉区、雨花区，超过 6500 元/；岳麓区、天心区的价位接近 6000；望城区最低，为 4357 元/。2015 年 1-11 月长沙内六区商品住宅供销价65153141251145561704551422113422916709 58
14、677253 6517435758760100200300400500芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区010002000300040005000600070008000供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）90-120 产品是热点成交面积段，改善需求面积段成交比例上升，刚需面积段下降产品是热点成交面积段，改善需求面积段成交比例上升，刚需面积段下降90-120 是商品住宅市场的热点成交面积段，成交套数占比达到 34.02%； 120-144 面积段成交位列第二，为 25.72%，显示改善型市场持续释放。60 以下面积段成交比例自 2014 年起下降； 60-90 面积段成交比例自 20
15、13 年起呈下降趋势； 90-120面积段成交比例整体呈上升趋势；120-144 面积段成交比例有较大幅度上升；144 以上面积段成交比例保持稳定。成交热点价格段是成交热点价格段是 5000-6000 元元/5000-6000 元/价格段占比 23.26%，4000 元/以下价格段成交套数紧随其后，6000-7000 元/价格段仅 15.76%，7000 元/以上三个价格段占比均小于 10%，当前低价房源仍为市场追捧对象，7000 元/以下占比 78.9%。11 月底长沙内六区商品住宅存量月底长沙内六区商品住宅存量 1270 万，去化周期万，去化周期 10 个月个月房企加速去库存，同时减少供应
16、量。经过半年多的消化，长沙市场存量得到较大化解。截至 11 月底，新建商品住宅存量 1270 万平米，去化周期已从 2015 年初的 18 个月降至 10 个月。商品住宅市场小结：商品住宅市场小结：2015 年新政对长沙房地产市场的利好作用初步显现，成交创近五年新高，整体呈现量升价稳的态势，以消化库存为主，新增供应大幅下降。改善型需求得到释放，面积段成交大幅上升，刚需面积段近 2 年呈下降趋势。2016 年房地产市场预测2016 年房地产市场预测住宅供应量将达 2998 万，需要 24 个月消化住宅供应量将达 2998 万，需要 24 个月消化测算 2016 年预计商品住宅新增预售量约为 1668 万平米， 与 2015 年基本持平； 加上 2015 年底存量 1260万，预计 2016 年商品住宅总供应量将达 2938 万，同比 2015 年总供应量持续下降。2016 年长沙商品房预售量推算过程：从 2011-2015 年预售量与施工量比例平均数，推算出 201
