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1、本报告是严格保密的。天酬尚都项目工作组 最具价值的地产综合运营团队天酬尚都项目项目定位之概念定位篇本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都报告索引概念定位的主要 内容提示：指导思想我们的出发点 -从实际出发，通过最为高效与值得信任的定位分析方法，找出本 项目的定位原点，并以此延伸出项目的物业发展可能性。角色定位档次定位形象定位概念定位本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目定位研究方法论证：用因素定性论的方法确 定本项目的市场类型市场类
2、型市政配套房地产发 展年限住宅产品 分化程度产品设计社区标准非成熟市场严重缺乏1-2年单一型粗放型仅解决住的基本需求,缺乏 小区配套、绿化等基本设 施半成熟市场正在不断 改善中3-5年开始进入多 元化普及型开始注重内部配套、绿 化、物业管理基本成熟市场趋于完善5-8年向多元化发 展精致型注重内部配套、绿化、物 业管理的建设，重视精神 需求成熟市场完善8-15年多元化个性化将社区的建设提升到文化 的高度从各种因素的市场特征 来看，本项目位于衡阳 开发区，在城市西扩的 战略规划带动下，各项 基础设施、公共配套逐 渐落成与完善，房地产 产品也从单一性逐步向 多元化方向发展，随着 消费者生活水平的提高
3、 ，消费者对产品的要求 也就越来越高，市场竞 争逐渐加剧。因素定性论本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目定位研究方法论证：不同市场类型的特征描 述之市政配套因新区市政配套的逐步 成熟而成为房地产开发 的热点，但我们既应看 到近年市场推售量的供 给压力，也要看到潜在 的市场需求。市场类场类 型市政配套特征非成熟市场主要位于城郊结合部，距市区较远 ，位置较偏。城市规划建设中尚未集中 开发的区域，城市交通、教育、金融、邮政、购物、娱乐 、消费等基础配 套设施不齐全，房地产开发比较分散，未形成片区规模，属陌生区域，消
4、 费者认知程度较低。半成熟市场主要位于城郊结合部，与市区有一定的距离。城市规划建设中准备集中开 发的区域，城市交通、教育、金融、邮政、购物、娱乐 、消费等基础配套 设施正在完善中。基本成熟市 场仅邻 城区，城市规划建设中正重点开发的区域，城市行政、交通、教育、 金融、邮政、购物、娱乐 、消费等基础配套设施比较齐 全，是城市区域规 划的核心，房地产已建、在建的住宅项目较多且集中，消费者认知程度较 高成熟市场市政配套齐全，房地产开发趋 于准饱和状态。在建项目逐年减少本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目定位研究方法
5、论证：不同市场类型的特征描 述之发展年限对本项目的启示: 再次说明片区竞争威胁是本项目的外在瓶颈 市场类型房地产发展年限特征非成熟市场一个陌生的市场、缺乏有效需求的市场以及开发理念落后、产品单一的市 场基本成熟市场一个充分竞争的市场，产品多元化的市场，供应量大的市场成熟市场一个充分竞争的市场，产品多元化的市场，且逐渐饱和的市场高度成熟市场一个个性化十足、产品有些另类的市场，开发量已经萎缩的市场本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目定位研究方法论证：不同市场类型的特征描 述之住宅产品分化市场类 型住宅产产品分化程
6、度、产产品设计设计 原因及特征非成熟市场场受到消费能力不足、需求层次偏低、消费者认知度较差、房地产开发理念、水平等方面的供 需因素的影响，及区域规划、政策、经济 等环境因素的影响，导致户型单一、建筑形态单 一、物业类 型单一、小区配套单一、园林特色单一的局面基本成熟市场场尤其在城市规划建设的推动下，消费者购买 力的加强，竞争的激烈程度加剧，以及开发商的 开发实 力增强的情况下，产品趋向多元化，房地产营销处 于产品竞争阶段向目标市场竞 争 过渡阶段。成熟市场场市场逐步饱和，消费者消费理念日益成熟，市场不断细分，开发商抢夺 目标市场，针对 消 费者的多元化需求，产品不断丰富与创新，主要表现为 建筑
7、风格、物业类 型、户型设计 、 园林特色、文化定位的多样化高度成熟市场场在成熟市场的基础上再创新，不时有一些另类的产品问世，个性化显著对本项目启示：产品差异化是在激烈竞争中占据优势地位的关键本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目定位研究方法论证：小结市场类场类型项项目定位主要定位依据项项目定位依据主要构成因素非成熟市场消费者需求 规划指标1、消费者需求： 2、当地的经济状况： 3、消费者消费承受能力； 4、家庭人口状况等。半成熟市场产品升级1、产品升级； 2、项目规划； 3、房地产发展规律基本成熟市场市场细场细
8、分与差异化1、市场竞争； 2、产品定位的有利条件： 3、项目地块特征； 4、房地产发展趋势成熟市场个性化需求1、重新回到消费者需求； 2、满足个性化消费需求本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都对角色定位的释义领导 者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中等规模市场次主流市场敏锐的机会主义者本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRU
9、STED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目角色定位从市场的研究与分析来看，开发区的市场竞争是比较激烈的，根 据片区的规划前景与规划的利好条件，结合项目地块的自身条件 ，项目定位要以补缺者的姿态去直接面对市场竞争。在项目开发 时，充分挖掘项目自身的价值，要在产品规划、设计、户型、园 林、智能化、物业管理等方面去竞争对手。补缺者敏锐的机会主义者本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目档次定位产品打造成本 档次中低路线项目营造品味高档生活感受本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TR
10、USTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位论述：回顾区域典型项目定位南加州风格实际上 是从传统西班牙建 筑风格演变而来的黄墙、红瓦、原始 木方是其经典外形 ，显得粗狂。珠江棕榈园本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位论述：回顾区域典型项目定位设计了以岭南风情 水景园林为基础， 立体园林为卖点的 双景观园林；俊景花园本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位论述：回顾区域典型
11、项目定位地中海园林，中心 大水景、临水会所 ，象征着热带度假 风情符号的珍贵树 木如棕榈树、加纳 略海枣以及老人槐 ，都尽可能的展示 了出来。珠江愉景湾本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位论述：回顾区域典型项目定位新中式人文大宅， 产品采用极简主义 设计风格，但简约 而不简单； 将错层、地下、半 地下、天台、阁 楼、天井、庭院、 空中花园融为一体 ，户型空间纵横交 错、层错变换。紫园衡府本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚
12、都项目形象定位论述：回顾区域典型项目定位欧陆风格建筑，地 中海园林，规划中 的大水景、临水会 所，但现场没有察 觉任何水的元素； 项目开发已有相当 时间，园林体系并 未建立起来，略显 杂乱； 景观设计不到位， 施工质量差。钻石城本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位论述：回顾区域典型项目定位项目名称项目定位香江水岸新城欧陆城邦、西班牙风情珠江愉景湾地中海风情银泰红城英伦风情钻石城欧陆风格、地中海园林紫园衡府新中式人文大宅俊景花园岭南风情棕榈园南加州风格本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTE
13、D PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位导入回顾市场扫描，我们发现，从补缺者的角色出发，我们要敏锐的 捕捉到市场的空缺点。我们项目的形象定位是什么？本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都项目形象定位项目形象定位的推出，可以正式将项目概念确立，在项目整体开 发过程中，都需要紧紧围绕这个中心而动，力求将本项目打造为 成本低廉、品味高档的衡阳时代楼盘。后现代简约风格后现代简约风格本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作
14、伙伴天酬尚都对项目形象定位的理解后现代简约 = 布局 + 建筑 + 园林 + 文化 新街坊主义 别墅级院落洋房 布局：庭院混合布局 建筑：简约而不简单 园林：荷塘月色、庭院深深 文化：邻里相融、生机盎然我们追求“三内”，即“内敛、内涵、内秀”，着重诠释项目“ 骨子里的奢华，没有如此的高度，不可享受如此的奢华”。感伤：问君能有几 多愁，恰似一江春 水向东流悟道：看庭前花开 花落，望天上云卷 云舒闲情：站在上岗上 听风响，躺在草地 上看云飞意境渲染本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都我们所要表达的产品形象将传统和现代
15、有机结合，在满足产品的文化底蕴同时兼具现代建筑功能， 这就是我们需要的。而现代化传统的建筑设计最成功的地方，就是当您置身其中，您会感觉到 传统的精神，但找不到一处与传统建筑的实例有直接关系的地方。换句话说，将传统亭子放在玻璃幕墙的楼顶上或在入口处放一传统的拱门 ，或把传统装饰标志放在外墙楼角及砖上，或以混泥土仿做斗拱，这些做法 只可算为仿古设计的例子，如果您能消化及吸收传统建筑的精华，而且对项 目设计有关的事物有彻底的了解，两者便不谋而合，在不知不觉中表现出传 统的精神，这样才是现代化传统的设计。我们寻找的就是这个！可 感 受 到 传传 统统 的 现现 代 建 筑 产产 品产产产产品概念品概念
16、品概念品概念阐阐阐阐述述述述本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都总体建筑风格及色彩建议文化意境中式庭院讲究的是内敛、尚雅与温和，自成一统，注重一种自得一方天地的感受 ，同时特别强调不受窥探的私密性，庭院深深。前庭后院既是室内空间的一种延 伸，又是主人吟风弄月、招待宾朋的最佳场所，彰显着中国人所特有的悠闲气 质。材质效果简约大气本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您值得信赖的合作伙伴天酬尚都文化意境材质效果建筑色彩简约大气本报告是严格保密的天酬尚都项目YOUR TRUSTED PARTNER项目定位之概念定位篇您
