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1、 ?2018年公司债券信用评级报告 2 地方政府支持力度较大。地方政府支持力度较大。2014-2016 年，常德市鼎城区人民政府分别将价值 7.51 亿元的土地使用权、0.56 亿元的股权及 59.20 亿元的土地使用权划拨注入公司；2014-2016 年，公司先后获得当地政府给予的财政补助 0.43 亿元、0.78 亿元及 1.20亿元。 重庆兴农重庆兴农提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效提升了本期债券的信提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。用水平。重庆兴农实力较为雄厚，业务发展情况较好，经鹏元综合评定，重庆兴农主体长期信用等级为 AA+， 其提供
2、的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。 关注：关注： 公司代建业务回款公司代建业务回款情况情况较较差差，主要在建项目尚需投资规模较大，未来面临较大的资主要在建项目尚需投资规模较大，未来面临较大的资金压力金压力。2014-2016 年，公司分别确认代建业务收入 3.56 亿元、3.71 亿元及 5.56 亿元，实现回款分别为 0.48 亿元、0.39 亿元及 0.04 亿元，回款比率分别仅为 0.13、0.11 及 0.01。截至 2016 年末，公司主要在建工程项目计划总投资 40.68 亿元，已投资 14.75 亿元（未包括其他零星工程已投资），未来尚需投资 25
3、.93 亿元，未来面临较大的资金压力。 公司公司资产流动性一般资产流动性一般。截至 2016 年末，公司土地资产及应收账款在资产总额中占比为 84.80%。其中公司应收账款余额为 13.38 亿元，账龄在 2 年以上的账款占比为32.76%，部分账款账龄较长对公司资金形成一定占用；另有 16.41 亿元的土地使用权资产已被抵押，资产流动性一般。 公司公司部分在建部分在建项目能项目能否否实现预期收益存在一定不确定性实现预期收益存在一定不确定性。 江南城区旧城改造一期工程及阳明湖项目计划未来通过将建成的房屋及停车位对外出售或出租获得收益。 考虑到项目规模较大，公司之前从未有过相关项目经验以及当地房
4、地产市场存在波动，相关项目能否获得预期收益存在一定不确定性。 公司营业利润有所波动，公司营业利润有所波动，主主营业务盈利能力不强营业务盈利能力不强。2014-2016 年，公司营业利润分别为 0.40 亿元、0.04 亿元及 0.37 亿元，规模有所波动，但相对于收入规模，总体利润规模不高，公司主营业务盈利能力不强。 公司负债总额持续攀升，有公司负债总额持续攀升，有息负债规模较大，面临一定的偿债压力息负债规模较大，面临一定的偿债压力。截至 2016 年末，公司负债总额为 24.99 亿元，2014-2016 年年均复合增长率 157.73%，其中有息负债余额为 15.65 亿元，在年末负债总额
5、中占比为 62.63%，规模较大且增长较快，面临一定的偿债压力。 3 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 1,152,533.23 437,210.45 312,364.97 所有者权益（万元） 902,631.97 299,119.35 274,743.36 有息债务（万元） 156,524.90 70,834.80 23,000.00 资产负债率 21.68% 31.58% 12.04% 流动比率 8.33 3.98 21.36 营业收入（万元） 55,560.80 37,142.80 35,599.53 政府补助（万元）
6、 12,014.20 7,800.00 4,267.89 利润总额（万元） 15,744.51 8,151.68 8,254.50 综合毛利率 17.60% 20.00% 20.00% 总资产回报率 2.54% 3.19% 3.70% EBITDA（万元） 20,214.39 11,950.69 9,391.13 EBITDA 利息保障倍数 3.52 3.15 8.32 经营活动现金流净额（万元） -25,900.86 18,741.04 -14,068.36 资料来源：公司 2014-2016 年审计报告，鹏元整理 4 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司系常德市鼎城区财政局于2010年3
7、月24日注册成立，初始注册资金5,000.00万元，常德市鼎城区财政局持有公司100%股权。2013年6月20日，常德市鼎城区财政局将其持有的公司100%股权转让给常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室。同时，常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室决议对公司增加注册资本5,000.00万元， 公司注册资本变更为10,000.00万元，常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室持有公司100.00%股权。2016年8月2日，常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室将持有的公司100%股权无偿划拨给常德市人民政府国有资产监督管理委员会。同时，国开发展基金有限公司对公司投资13,000.00万元，其中1,
8、000.00万元增加注册资本。截至2016年末，公司注册资本为11,000.00万元，常德市人民政府国有资产监督管理委员会持有公司90.91%的股权，国开发展基金有限公司持有公司9.09%的股权，常德市人民政府是公司的实际控制人。 图图1 截至截至2016年末公司产权结构年末公司产权结构情况情况 资料来源：公司提供 公司是常德市重要的基础设施建设主体，经营范围包含建设工程承揽，城市、农村、水利、交通道路基础设施建设投资及房地产开发投资管理等。代建业务是公司的主要业务，安置房代建及市政工程代建收入是公司的主要收入来源。截至2016年末，公司有1家子公司纳入合并报表。 表表1 截至截至 2016
9、年年 12 月月 31 日纳入合并范围的子公司日纳入合并范围的子公司（单位：万元）（单位：万元） 公司名称公司名称 注册资本注册资本 持股持股比例比例 主营业务主营业务 常德市鼎城区朗泰住房建设开发有限公司 6,000.00 100.00% 房地产开发与经营 资料来源：公司 2014-2016 年审计报告 常德市人民政府 常德市人民政府国有资产监督管理委员会 国开发展基金有限公司 常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司 90.91% 9.09% 5 截至2016年12月31日，公司资产总额为115.25亿元，所有者权益为90.26亿元，资产负债率为21.68%；2016年度，公司实现营业收入5
10、.56亿元，利润总额1.57亿元，经营活动现金净流出2.59亿元。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：2018年常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司公司债券； 发行总额：发行总额：11.5亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：7年期固定利率债券； 还本付息方式：还本付息方式：每年付息一次，债券存续期内第3-7个计息年度分别偿还本期债券发行额的20%。 增信方式：增信方式：本期债券由重庆兴农提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 三三、本期债券募集资金用途本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额为11.5亿元，资金投向明细如下： 表表2 本期债券募集资金投向明细（
11、单位：万元）本期债券募集资金投向明细（单位：万元） 项目名称项目名称 项目总投资项目总投资 募集资金使用规模募集资金使用规模 占项目总投资比例占项目总投资比例 江南城区旧城改造一期工程 103,330.00 70,000.00 67.74% 补充营运资金 - 45,000.00 - 合计合计 - 115,000.00 - 资料来源：公司提供 1、项目概括 江南城区旧城改造一期工程规划建设于常德市鼎城区江南城区。该项目总用地面积181,728.32平方米（合272.59亩），主要包括三个保障性住房小区及配套设施的建设，分别为A区朗泰尚象郡、B区福广一期小区和C区郭家铺小区。其中A区域位于江南城区
12、金霞大道以南、商贸城路以北、大湖路以东，项目总用地面积49,650平方米（合74.47亩）；B区域位于江南城区福广路与西站路交叉东北角，项目总用地面积58,211平方米（合87.32亩）；C区域位于江南城区工业园路以南、红云路以西、永福路以北，项目总用地面积73,867.32平方米（合110.80亩）。 项目主要建设内容包括三个保障性住房小区建设、土建、场内道路、给排水、绿化、亮化及其他。总建筑面积238,188平方米，拆迁面积31,104平方米。项目建成后可提供保障6 性住房173,133平方米，商业建筑25,214平方米，停车位1,307个。 2、 项目审批、核准或备案情况 该项目可研报告
13、已经常德鼎城区发展和改革局于2015年3月18日出具的 关于江南城区旧城改造一期工程项目可行性研究报告的批复文件进行了批复，并取得了常德市鼎城区环境保护局于2015年2月26日出具的 关于常德市鼎城区朗泰住房建设开发有限公司江南城区旧城改造一期工程建设项目环保审批意见（常鼎环项字201514号）、常德市鼎城区维稳办于2015年1月8日核发的关于江南城区旧城改造一期工程社会稳定风险评估报告的批复（鼎稳批20158号）。 3、 项目建设进度 项目总投资10.33亿元，建设总工期为24个月，即从2015年12月初启动至2017年12月底全部完成工程任务。项目于2015年12月动工建设，截至2016年
14、末，项目已完成投资3.98亿元。 4、 经济效益 根据项目的可研报告，其主要收益来源于保障房、配套商业和停车位销售收入。项目建成后由公司负责运营， 根据可研报告，在7年计算期内，该项目预计可实现收入7.97亿元，其中：住宅销售收入50,318万元，配套商业销售收入25,214万元，停车位销售收入4,125万元。项目7年计算期定向开发安置房住宅均价按3,500元/，项目共开发保障房住宅173,133，扣除原地安置产权调换面积后可销售住宅面积143,766；商业均价按10,000元/，项目共开发并可销售的配套商业25,214；停车位均价按5万元/个，项目共开发并可销售的停车位825个。 四四、区域
15、经济区域经济 近年常德市近年常德市地区经济保持较快增长，经济实力不断增强地区经济保持较快增长，经济实力不断增强 常德市位于湖南省西北部，东临洞庭湖，西倚湘西山地，现辖武陵、鼎城2区，汉寿、桃源、 临澧、 石门、 澧县、 安乡6县和一个县级市津市。 截至2016年末， 常德市全市面积18,189.8平方公里，户籍总人口为611.0万人，常住人口584.4万人，其中城镇人口289.6万人，城镇化率49.6%，比2015年提高2.0个百分点。 近年常德市经济持续增长。2016年，常德市地区生产总值为2,955.5亿元，2014-2016年增长率分别为10.60%、8.70%及8.0%；其中2016年
16、第一产业增加值为383.2亿元，较2015年增长3.4%；第二产业增加值为1,264.5亿元，较2015年增长6.4%；第三产业增加值为1,307.8亿元，较2015年增长11.1%。三次产业结构由2014年的13.9：47.7：38.4调整为2016年的13：7 42.8：44.2。2016年，常德市人均地区生产总值为50,572元，与当年全国人均生产总值的比值为93.97%。从拉动地区经济增长的三大要素来看，2014-2016年，常德市社会消费品零售总额逐年增长，消费市场保持平稳；受出口量下滑影响，2016年常德市进出口贸易总额有所下降，拖累了经济发展速度；固定资产投资总额增速持续下降，但仍处于较高水平。 表表3 常德市常德市 2014-2016 年主要经济指标及同比变化情况年主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）（单位：亿元） 项目项目 2016 年年 2015 年年 2014 年年 金额金额 增长率增
