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1、徐州工程学院公租房项目管理方案 （决策阶段）编制 宗久鸣学号：40 号2015 年 10 月 28 日目录第一部分项目管理综述一、工程概况. 1 二、我单位项目管理的优势.2 三、项目管理内容.3 四、项目组织管理体系五、项目管理服务工作程序第二部分项目管理措施与制度一、合同管理二、项目设计管理三、项目投资管理四、施工现场管理制度五、材料、设备管理六、项目沟通管理七、竣工移交管理1 项目管理宗旨： 项目管理人员按照工程建设的有关法律、法规、技术规范的要求，用系统工程的理论、观点和方法，进行有效的规划、决策、组织、协调、控制等系统性的、科学的管理，根据已签订的工程项目管理合同和其他合同性文件、相
2、关法律、行政法规、以及业主现已完成的各项前期工作，调动各方面资源，代表或协助业主对项目前期决策阶段管理、工程施施阶段管理、竣工移交阶段进行全过程的工程项目总控制。第一部分项目管理综述一、工程概况项目名称：徐州工程学院公租房工程工程性质：扩建工程项目地点：徐州市云龙区富春路徐州工程学院中心校区项目时间： 2013.07-2015.08 相关单位：建设单位：徐州工程学院设计单位：中国矿业大学设计研究院项目管理单位：瑞龙项目管理有限公司规划面积为46500 平方米。规划用地性质为科教用地。预计建筑用地100000 平方米。建设工期： 2 年；预计投资2.2 亿元。本项目分三个标段进行招标：一号标段1
3、、2、3、4、5、6#楼，为地上十一层地下二层；二标段 8、10#楼，地上十五层地下二层；三标段为7、9、11、12#楼，地上二十四层地下二层；主楼交通核与各楼地下室相连接。工程结构要求： 抗震设防烈度为 7 度， 建筑设计使用年限 50 年。耐火等级为一级, 地下室耐火等级为一级。结构体系为剪力墙结构。基础为筏板桩基础。徐州市属暖温带季风气候区，四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨， 秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。根据历年来的徐州市冬季来临统计计算，在每年11 月中下旬至次年3 月上旬为冬季阶段，12 月底至次年2 月中旬将频繁出现严寒天气。水文、地形、地质情况详见地质勘
4、察报告。本工程位于徐州工程学院学生公寓楼东侧，地块南侧和西侧为校园湖面，北侧靠近公寓北大门接连富春路，东侧学校东大门接连金沙路。交通便利，便于设备、建筑构件进场。2 二、我单位项目管理的优势1、成熟的项目管理机构及专业化人员我公司根据近年来的项目管理工作经验，已形成相对固定的项目管理机构，并根据项目特点配备经验丰富、专业齐全的管理人员。项目管理依托瑞龙项目管理有限公司人力资源的优势，能根据项目需要随时调配专业人员，以保证项目的顺利实施。运用公司已建立专家库，对项目管理过程中遇到的困难能及时解决。2、具有工程监理、招标代理及造价咨询资质我公司同时具有工程监理、招标代理及造价咨询资质，在施工管理、
5、 招标及造价咨询等方面有较强的管理能力与丰富经验，并能排除与工程有负面影响的干扰，独立完成工程管理、招标及造价等工作。3、完善的项目管理制度与措施通过多个工程项目管理经验的积累，已建立完善的项目管理制度与措施，能顺利实施项目管理工作。4、有与政府部门协调的经验项目管理代表或协助业主对项目前期管理、工程施工阶段、 竣工移交阶段进行全过程的工程项目总控制。所涉及的部门众多，并且不局限与建设部门，项目管理部通过项目管理工作的实施，已初步具备与各政府部门协调的经验与能力。5、重视造价控制项目管理部根据 “以顾客为关注焦点”的原则， 对业主普遍关注的造价控制方面非常重视，通过协助业主确定建设方案、设计优
6、选与优化、招标确定合同价格，以及施工过程中的妥善处理索赔等投资控制措施，为业主节省投资、杜绝合同纠纷。6、类似项目管理经验我公司所管理的汉源新城新建项目，钢结构厂房建筑面积10 万平方，该项目已顺利完成。我方对有关退城进园项目的特点及政府优惠政策有充分了解（如土地置换、税收免减、公共配套等优惠政策），方便了与政府谈判。3 三、项目管理内容项目管理方 代表或协助业主对项目前期管理（包括立项、规划、设计、开工审批等各项管理）、工程施工阶段的管理( 包括工程质量、进度、投资、安全控制及承包商、供应商、设计及其他单位的管理等) 、竣工移交、项目后评估等阶段进行全过程的工程项目总控制。项目管理的内容按时
7、间顺序可分为三个阶段的内容：1、项目前期的管理（开工前的项目管理）：这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、 施工图的优化、承包商的选择以及相关手续办理。具体内容包括了以下几方面：（1）项目策划：协助业主进行项目可行性研究，对项目方案进行初步确定，确定项目的质量、进度、投资等目标体系。（2）设计管理：编制设计任务书，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。（3）手续办理：办理或协助业主办理工程手续，包括规划用地许可证、计划委员会批文、规划手续、协助业主签订设计合同、供水
8、手续、供电手续、消防手续、规划许可证、工程招标手续、协助业主签订施工合同、监督手续、施工许可证等。（4）确定项目实际计划：编制项目管理规划、项目总进度计划、项目实施用款计划，并对施工组织设计、监理规划、材料设备供应计划进行审批。（5）外部关系协调：包括与相关政府部门以及周边环境等进行关系协调。（6）审核施工图预算、进行现场管理等工作。在项目前期的管理中，手续办理与价值分析为主要工作，在我国建设行业目前存在较大的问题就是资金的浪费，工程项目投资可节省额的70% 发生在项目决策和设计阶段，通过项目管理方的工作，能较好的达到节省投资的目的。2、项目中期的管理（施工阶段的项目管理）4 这一阶段项目管理
9、的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用的计划与审核、以及竣工验收。（1）现场目标控制质量目标控制：对承包商、材料供应商的工作进行管理，对工程的质量情况进行检查，对工程的验收进行监督，组织工程竣工验收，对不符合合同质量标准的行为进行纠正，确保质量目标的实现。进度目标控制： 审批承包商的总进度及分段进度计划，对形象进度与实际进度进行对比，要求承包商做好进度分析与纠偏，对影响进度的原因进行记录与分析。投资目标控制：进行成本核算， 准确反映工程的实际造价，充分利用价值原理，提出可合理降低工程造价的建议。按照合同约定， 对承包商提出的工程款支付申请进行审查，确保工程款按合同拨付，避免拨付不合理费用或超
10、拨工程款。安全目标控制：监督承包商的安全管理体系正常运行。（2）承包商的管理： 审查承包商组织机构的人员相关资格，检查其管理体系的健全性。审查分包单位的资质和业绩，并审查总包单位与分包单位的分包合同。（3）设备、材料供应商的管理：项目管理方首先编制初步的设备采购进度计划，确定主要设备的采购周期， 安排落实进度里程碑。 然后将采购进度计划与施工进度计划衔接起来，协调设计、采购、施工进度计划之间发生的矛盾。以“同类产品比质量、同等质量比价格、同等价格比服务、同等服务比结算、同等结算比信誉”，优化选择供应商，协助业主签订供应商合同。对于大额材料，以招标询价的方式确定。（4）设计管理：对复杂工程要求设
11、计单位派驻现场设计代表，并对设计代表的工作进行监督管理； 在工程图纸确定以后，对业主、 承包商、 设计单位提出的图纸变更均进行技术、投资上的审查，确定设计变更的合理。（5）合同管理：加强索赔管理，提前考虑可能造成索赔的因素，严格按程序、合理办理工程签证。预防、杜绝承包商、设备、材料供应商等的索赔；一旦承包商提出工程索赔，5 及时按合同进行处理；对于承包商的违约，协助业主编制索赔协议书，向承包商提出索赔。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁或法院审理时，项目管理应提供充分的事实材料作证。（6）手续办理：在项目施工过程中，与自来水公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门等进行接洽，起
12、草相关供水、供电、供热、排污等相关手续。（7）项目内部及周边关系协调：协调项目内部各单位的关系，并协调与周边、政府主管部门的关系。重要协调事项应事先向业主报告。3、项目后期管理( 竣工验收后的项目管理) （1）组织单位工程竣工验收，编制竣工验收报告，办理建设工程竣工备案手续。（2）项目管理根据项目管理竣工交接指导书、及当地城建档案馆规定与业主相关部门进行竣工交接。（3）参加工程结算，为结算提供详细的依据，对结算结果进行审核。（4）整理工程档案材料，向档案馆进行移交。（5）在工程保修期间，组织项目后评估。（6）组织定期回访。6 四、项目组织管理体系（一）项目管理组织结构图（管理体系）（二）项目管
13、理部人员构成：序号岗位姓名年龄学历专业职称任职职格1 公司高级顾问陈明源56 本科工民建高级工程师2 项目经理刘军38 专科工民建工程师项目经理证3 技术负责人王兆锋32 本科建筑工程工程师注册造价师项目经理证秦卫国专科工民建工程师中级预算员4 张如雁33 本科建筑工程工程师注册监理师5 陈谦33 本科机电一体化工程师注册建造师注册监理师7 王汝林52 专科机械加工高级工程师路全玲34 中专预算工程师中级预算员( 三) 项目管理职责1、项目经理的工作职责：(1) 根据工程项目管理合同所明确的工作内容，领导项目管理部人员贯彻执行有关的政策、法规、标准、规范和规程，主持制定项目管理规划及相应的质量
14、体系文件，对执行委托合同负全面责任。(2) 向业主及公司专家组人员定期汇报工作进展情况。(3) 主动保持与业主密切联系，经常听取业主对项目管理部日常工作的意见和建议，及时调整和解决工作中出现的一些问题。(4) 确定项目管理部的组织机构和主要人员的职责，根据工程进展的不同阶段安排相应专业的工作人员进驻现场工作, 同时充分考虑到各专业人员之间的工作搭接关系。(5) 负责项目管理部全体人员的考核和奖惩工作，确定奖金分配原则。(6) 组织各专业人员参与相关专业的市场调研，编写市场调研信息资料，经审查签署后提供给业主决策。(7) 协助编制项目的资金筹措计划方案，并进行费用控制。(8) 组织各专业人员，编
15、写招投标文件、工程建设总进度控制计划、材料和工程供应合同、工程预决算书等工程技术文件，负责对这些文件的审查和把关，并代表项目管理部提出修改和调整意见供业主方决策。协助组建招标小组，组织编写招标情况报告。协助业主与承包商进行合同谈判，协助业主签定合同，保证合同内容的完整性、严谨性、可靠性。(9) 组织各专业人员，认真审查各自有关的施工组织设计，各类方案、计划，汇总审查意见，签署报审表。(10) 负责项目管理部的日常管理工作，根据公司的委派，代表项目管理部与业主、设计8 单位、施工单位、材料设备供应商进行业务联系。(11) 与各承建商、 材料设备供应商负责人联系，确定工作中相互配合的问题及有关需要
16、提供的技术文件资料。(12) 审查并签署工程开工令、停工令和复工令等项目管理部对外发出的文件，组织处理工程中发生的质量、安全事故。(13) 组织各专业人员严格按照有关的规范、标准及设计文件要求认真做好施工质量的过程管理。(14) 建立严格的变更评审和批准程序，重大变更时与业主沟通，取得业主的同意。(15) 调解业主与承建商之间的合同争议和纠纷，向业主提供所有索赔和争议的事实分析资料，提出咨询服务等意见。(16) 组织编制项目管理月报。(17) 负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务。(18) 审核并签署工程项目竣工资料，组织工程竣工初验。(19) 督促收集整理合同文件和工程档案资料，并对档案资料的安全性负责。(20) 主持编写项目管理服务工作总结，交付项目成果。2、工程部主要工作职责（1）负责对工程
