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1、某项目商业招商方案一、商业概况某项目 2 层为 L 形沿街商业区, 商业总建面约占 10161.92 ,地下室 23498.97 ,框架剪力墙结构,主要柱距6.38 米,层高4.2 米。二、商业缺口中大型超市( 5001000 ) 、特色餐饮( 500 ) 、医疗门诊(300) 、银行( 500 ) 、家居装饰等配套性商业服务。本项目商业处在一个优良的竞争格局中,地理位置优越、规模大、集中化,交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。三、商业定位3 万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心,打造生
2、活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。四、租售价格定位项目名称周边项目开发商租售价格报价 7000 元/ ,实际成交价 6000元/ 左右经营业态一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材项目优势靠开发区管委会,餐饮比较活跃,小区生活配套比较成熟。项目劣势商业没有形成气候,招商情况不佳项目名称周边项目项目地点开发商租售价格1-8 号楼安置区门面约3000 只租不售,每平方租 35 元/ ,实际租价 15 元;9-17 号楼5000最低售 10000元/, 实际成交价 8000元/ 经营业态现有部分做建材的小店面项目优势项目体量大,商业氛围浓厚项目劣势入住率不高根据周边同等项目比较
3、:本项目商业租金定位一层: 30 元/ / 月二层: 20 元/ / 月负一层: 10 元/ / 月备注:以上为实际成交价,按建筑面积计算。本项目商业售价定位一层:均价 6500 元/ 二层:均价 4000 元/ 五、招商对象及招商策略1、招商对象负一层:物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务一层:银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务二层:美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公2、招商策略总策略走出去、请进来,建立直复式的招商网络,以流动招商为主、现场招商为辅。阶段而直接进行认知和认同度宣传,直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。
4、 招商中期如执行方案有变化,则目标商家会有一定量地扩大,但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的,此时加大人力和出行频率便可应付。先推二层商业,招租不低于80% ,先租后售,方便价格提升,同时物有所值、物超所值,其二,销售周期缩短。一层商业招租不超过20% ,主要为超市、银行、医疗门诊,其他80% 为销售,快速回笼资金, 20% 已租为开发商自己持有,抵押贷款。负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。目前,开发区商业氛围没形成气候,商业价值提升不了,所以,为了实现利润最大化、商业价值的提升,建议第一年以招商为主,第二年招商率达到 80% ,可以在银行抵押贷款,回笼资金。再以产权式返祖形
5、式出售, 商业的价值比现在更好, 同时更容易出售。六、招商媒体策略1、媒体选择适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点,我们将根据各大媒体的优劣分析, 针对每个推广阶段的目标, 制订最适当媒体组合策略。2、各大媒体的优点、缺点分析:报纸:灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强,转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。电视:传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强 制作费用昂贵;受播映时间限制,需一定的时间连续,才能出效果,观众可选择性差。DM 直投(晋盛传媒):读者针对性强;灵活性好;同一媒体内无竞争对手,个性化强;费用低。
6、广播:当地接受性好;费用较低仅有听觉效果;宣传短暂;听众零星分散。户外广告:灵活性好;保留时间长受众分散,针对性差。杂志读者选择性强;制作质量好;读者阅读时间长;保留期长;转稼阅读率高发行量不大,受众面相对为小。建议本项目在十堰、郧县方面的推广,以报广、夹报、DM 直投为主,辅以 POP 、户外广告等,具体的推广可根据情况灵活把握。3、媒体组合组合原则:立体交叉组合,视觉感染:报纸平面广告、户外广告牌、POP 、 楼体形象、招商/ 售销中心等因素对商家产生最直接的冲击;听觉感染:与商户面对面的沟通交流;理念感染:本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。长短期效应组合,报纸的时效较短,POP 、广告牌时效较长,在推广前期注重长期即时效应媒体应用(如户外广告和DM 直投) ,有助于树立深刻的品牌形象;中后期偏重短期时效宣传(如报纸广告),敦促商家的进驻。七、招商物料准备1、招商手册 / 单页2、租赁协议、销售协议3、商业平面布局图