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1、1 房地产业 房地产业 （2014 年 3 季度） 要点提示 要点提示 2014 年前 3 季度，尽管受去年同期对比基数较高、经济结构调整阵痛超出预期等因素的影响，GDP 增速有所放缓，但就业和物价形势总体稳定，国民经济继续运行在合理区间。初步核算，前 3 季度国内生产总值同比增长 7.4%，增速较上年同期回落 0.3 个百分点。分季度看，一季度同比增长 7.4%，二季度同比增长 7.5%，三季度同比增长 7.3%。房地产行业发展与宏观经济形势息息相关，深化改革背景下经济增速放缓，房地产市场同步趋缓，前3 季度全国房地产投资增速同比回落 7.2 个百分点，低于同期全国固定资产投资增速 3.6
2、个百分点。 2014 年前 3 季度，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是受库存高企、销售疲弱以及对未来市场形势的不确定等多重因素影响， 房地产企业在开发投资方面较为保守， 使得全国房地产投资增速降为 2006 年以来同期最低水平；二是开发企业整体资金来源和国内贷款增速持续回落， 定金及预收款和个人按揭贷款下降幅度一再扩大， 企业现金流压力加大，财务、运营能力持续面临考验；三是虽然下半年开始部分二三线城市全面放松限购政策，央行也明确提出支持首套房置业需求， 但由于楼市负面情绪依然较浓， 导致房地产市场形势未有明显改观，全国商品房销量降幅继续扩大；四是由于楼市供需双方的市场预判出现转向，购房者观
3、望情绪增多， 而房企“让利跑量”心理渐占上风等多方因素影响， 全国新建商品住宅价格同比、环比涨幅均持续下降。整体来看，前 3 季度全国房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。 展望 2014 年 4 季度及 2015 年， 在央行明确放松房地产信贷政策背景下， 房地产信贷环境或将有所改善，各地政策将继续保持调整以刺激需求入市。市场供需方面，市场供需方面，在年度销售目标和资金压力下，房企将继续加大推盘力度，预计 4 季度市场供应或将继续增加，成交量或将明显回升；价格方面，价格方面，预计 4 季度房价降幅将逐步收窄，若市场成交大幅回升则价格将可能企稳。考虑到当前经济形势
4、的变化以及未来调控政策的可能走向，预计 2014 年 4 季度全国房地产投资、企业资金来源、商品房销量等指标增速将继续回落，但在各地楼市政策松绑的影响下，销售形势会有所好转并出现阶段性企稳。 国研网 2014 年 3 季度中国房地产业分析报告 目录 3 目目 录录 正文目录正文目录 1 20141 2014 年年 3 3 季度房地产业发展环境分析季度房地产业发展环境分析 . 5 5 1.1 宏观经济形势分析 . 5 1.2 产业政策环境分析 . 7 1.2.1 不动产统一登记制度逐步推进 但仍存诸多阻力 . 7 1.2.2 房贷政策放松超预期 地产金融创新加速是亮点 . 9 1.2.3 住房公
5、积金政策全面放松 . 10 2 20142 2014 年年 3 3 季度房地产季度房地产市场运行情况市场运行情况 . 1313 2.1 房地产开发景气指数分析 . 13 2.2 房地产市场供给情况分析 . 14 2.2.1 房地产投资增速持续下行 . 14 2.2.2 企业资金来源增速持续回落 . 19 2.2.3 土地购置面积增速持续处于负值 . 20 2.2.4 新开工面积增速持续负增长 . 22 2.3 房地产市场销售情况分析 . 24 2.4 全国房地产市场价格变动情况 . 27 3 20143 2014 年年 4 4 季度及季度及 20152015 年房地产业发展趋势预测年房地产业发
6、展趋势预测 . 2929 3.1 宏观经济形势预测 . 29 3.2 房地产市场走势预测 . 30 3.3 房地产调控政策相关建议 . 30 图目录图目录 图 1 2009 年 3 季度-2014 年 3 季度各产业累计国内生产总值同比增长率变动趋势 . 6 图 2 2010 年 1 季度-2014 年 3 季度累计房地产投资和 GDP 同比增长率变动趋势 . 6 图 3 2008 年 11 月-2014 年 9 月房地产开发综合景气指数走势 . 13 图 4 2011 年 12 月-2014 年 9 月累计固定资产投资及房地产开发投资同比增长率变动趋势 . 15 图 5 2012 年 6 月
7、-2014 年 9 月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势 . 16 图 6 2014 年 1-9 月累计不同用途房地产开发投资占比情况 . 16 图 7 2010 年 8 月-2014 年 9 月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势 . 18 图 8 2014 年 1-9 月累计东、中、西部地区房地产投资占全国比重 . 18 图 9 2011 年 2 月-2014 年 9 月累计房地产开发企业资金来源构成同比增长率变动趋势 . 20 图 10 2013 年 5 月-2014 年 9 月累计开发企业土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 . 21 图 11 2013 年
8、5 月-2014 年 9 月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长率变动趋势 . 23 图 12 2013 年 5 月-2014 年 9 月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势国研网 2014 年 3 季度中国房地产业分析报告 目录 4 . 24 图 13 2013 年 5 月-2014 年 9 月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 . 26 图 14 2013 年 5 月-2014 年 9 月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 . 26 图 15 2014 年 1-9 月新建商品住宅同比价格最高涨幅变动趋势 . 27 图 16 2013 年
9、 1 月-2014 年 9 月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市个数 . 28 表目录表目录 表 1 2013 年 3 季度-2014 年 3 季度各产业累计国内生产总值及增长情况 . 5 表 2 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计全国固定资产投资及房地产开发投资增长情况 . 14 表 3 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计不同用途房地产开发投资及同比增长情况 . 15 表 4 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 . 17 表 5 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增
10、长情况 . 19 表 6 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计全国房地产开发企业土地购置与待开发面积情况 . 21 表 7 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长情况 . 22 表 8 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计全国商品房竣工面积及同比增长情况 . 23 表 9 2013 年 9 月-2014 年 9 月累计全国商品房销售情况 . 25 国研网 2014 年 3 季度中国房地产业分析报告 发展环境分析 5 1 1 20142014 年年 3 3 季度房地产业发展环境分析季度房地产业发展环境分析 2014 年前 3 季度，
11、尽管受去年同期对比基数较高、经济结构调整阵痛超出预期等因素的影响，GDP 增速有所放缓，但就业和物价形势总体稳定，国民经济继续运行在合理区间。初步核算，前 3 季度国内生产总值同比增长 7.4%，增速较上年同期回落 0.3 个百分点。分季度看，一季度同比增长 7.4%，二季度同比增长 7.5%，三季度同比增长 7.3%。房地产行业发展与宏观经济形势息息相关，深化改革背景下经济增速放缓，房地产市场同步趋缓，前 3季度全国房地产投资增速同比回落 7.2 个百分点， 低于同期全国固定资产投资增速 3.6 个百分点。 1.11.1 宏观经济形势分析宏观经济形势分析 从国际经济形势来看，从国际经济形势来看，全球经济全球经济疲弱增长疲弱增长的的态势仍在继续，增速失衡格局仍未显著改态势仍在继续，增速失衡
