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1、Savills R上海住宅租賃市場簡報“別墅租賃市場在第二季度持續走高，來自于金橋地區的需 求量進一步推升租金。 與之相反 ，公寓供應量的不斷增加，使 得公寓租賃市場競爭愈發激烈”? 機構投資者仍關注上海住宅市場? 住宅銷售市場放緩導致部分小業主轉售為租? 浦西大部分區域仍面臨租金壓力 ，新天地周邊高端物業 帶動市場平均租金上揚二零零八年八月五日圖: 萬科紅郡 ， 閔行區? 第二季度別墅租賃市場租金增長2.9%至人民幣166元每 平方米每月 ， 入住率上升至91.1%? 四個新項目在第二季度入市Over 200 offices and associates throughout the Ame
2、ricas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.2住宅租賃市場簡報小業主市場再次擴大中國經濟在過去20年中的飛速增長， 在帶來經濟利益的同時也引發了一系列問題。經濟的繁榮加速了對房地產市場的需求 ，并促使房價不斷攀升。政府部門為了避免房價超出大眾的購買 能力 ， 出台了一系列控制房價的措施。這些措施現已略見成效，盡管上海住宅銷售市場房價依然堅 挺，成交量同比卻明顯下滑。眾多物業持有者在等待市場好轉 的同時紛紛轉售為租 ，使得租賃市場的房源供應大大增加，同 時也加劇了市場競爭。過去四、 五年間住宅銷售市場價格快速增長，但小業主的物業
3、 租金水平僅小幅增長，因此其租金收益率大幅度下降。面對依 然堅挺的房價，這些業主試圖通過提高租金以求更高的投資回報并應對不斷增加的住房貸款 ， 在利率持續走高的情況下 ，住房貸款已經變成業主沉重的負擔。投資資訊來自倫敦的地產投資集團高富諾繼2007年第一季度及2007年底分別收購古北維也納廣場和翠湖天地御苑28套住宅之后 ， 本季度第三次購入住宅物業。位于華山夏都苑的116套單元以約人民幣12億元 （1.71億美元）的價格收購，這是華山夏都苑繼摩根士丹利2006年收購A棟之后的第二次整體收購。其他整體收購還包括位于虹橋的皇家花園7號樓， 以約人民幣3.14億元被未透露背景的投資方收購， 該棟共
4、計84套公寓 ， 總建面約12,600平方米其中包括約800平方米的商鋪。位于徐匯區宛平南路臨近黃浦江的大型住宅項目尚海灣 ， 其13號和15號樓總建面約27,846平方米共計183套公寓 ，也于第二季度被香港某投資公司以約人民幣9.2億元收購。四個新項目在第二季度入市新項目一覽 ， 2008年第二季度湯臣一品滬上最貴的公寓之一，位于陸家嘴金融中心的湯臣一品，將四棟濱江觀景樓中的B棟轉售為租。該棟共44層74間公寓，單套面積均大于400平方米。 租金範圍從每月人民幣75,000至人民幣120,000元不等， 成為租賃市場中最昂貴的公寓之一。鵬利輝盛閣輝盛國際酒店管理公司在上海運營的第二家服務式
5、公寓于第二季度在浦東開業。鵬利輝盛閣鄰江坐落在陸家嘴商業中心，包括兩房及三房共計317套公寓。碧雲別墅六期及雲間綠大地二期第二季度有兩個浦東別墅項目入市， 且市場反響良好， 盡管雲間綠大地二期的41套別墅交付日期在八月 ， 現已有超過30套別墅被預訂 。浦東地區對別墅租賃市場旺盛的市場需求表明， 盡管租金水平與前期相比有所提升， 入住率短期內仍可達到較高水平。公寓租賃市場大面積戶型增多最近入市的公寓普遍為大于市場平均面積的大戶型 ， 如華山夏都苑， 湯臣一品及Grosvenor in Lakeville Regency等項目都擁有300平方米以上的大面積戶型。由于政府對開發項目中90平方米以上
6、戶型所占比例已有所限制， 大戶型公寓將日漸稀缺，而其日漸走高的價位使其成為投資的理想選擇。投資者不僅可以獲得高于市場平均水平的物業資產升值速度 ， 且在跨國公司高級管理人員強勁的租賃需求的推動下 ， 其獲得的租金回報亦非常可觀。住宅租賃市場在人民幣兌美元不斷升值的壓力之下 ，整體租賃市場本季度有好轉跡象，平均租金水平上揚1.2%，公寓及別墅市場租金分別達到人民幣180.4及人民幣166.0元每平方米每月 。租金增長主要得益于浦東別墅市場的出色表現，尤其是金橋地區 ， 其平均租金水平在本季度環比上升3.9%，強大的市場需求使部分社區仍然保持著100%的入住率，并有大量客戶在等待房源放出。項目名稱
7、位置物業類型套數套型面積租金範圍 （人民幣/美元每月 ） 湯臣一品浦東高端服務式公寓74434平方米人民幣75,000-120,000(美元10,822 17,000)鵬 利 輝 盛閣浦東服務式公寓317211-247平方米 人民幣51,000-63,000(美元7,400-9,100)雲 間 綠 大地二期 浦東別墅41410-511平方米人民幣67,500-82,000(美元9,800-11,800)碧 雲 別 墅六期浦東別墅29260-458平方米人民幣55,000-80,000(美元8,000-11,600)數據來源 ： 第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部 注：匯率以1美元 = 6.9元
8、人民幣為基準Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.3住宅租賃市場簡報住宅租賃租金指數, 2001年第一季度 2008年第二季度公寓平均租金在第二季度未有明顯變化 ， 盡管新增供應量加劇了租金與入住率的雙重壓力，使租金下跌；然而由于地理位置優越且高端物業集中，面對激烈的市場競爭，新天地區域仍保持穩定的增長勢頭。公寓租賃市場公寓租金指數, 2001年第一季度 2008年第二季度公寓租賃市場租金在第二季度僅浦西地區略有增長 ，
9、增幅為1.1% ，達到人民幣202.1每平方米每月 。 浦東及市場高端公寓租金分別降低2.8%和0.6%至人民幣161.6和人民幣242.7元每平方米每月 。上海住宅銷售市場價格在過去五年中飛速增長 ， 而租金價位卻未有明顯上升 ， 兩種價位走勢的分離造成租金回報率顯著下降 ， 也促使高端物業持有者調高租金以增加投資回報。與此同時 ，最近一手住宅銷售市場的放緩使得大部分業主短期內轉售為租 ， 增加了市中心待租公寓的供應量 ，也同時加劇了公寓租賃市場的競爭。 市場的變化使一些服務式公寓難以達到其設定的預期回報 ， 并調整租金以維持入住率。本季度新天地區域在服務式公寓市場中表現最為出色 ，租金增幅
10、達到4.7%，強有力的拉動了浦西公寓租賃市場的平均租金 。公寓租賃市場整體租金指數和入住率 ， 2002年第一季度 2008年第二季度本季度公寓租賃市場入住率上升了0.6%，達到81.8%，這是繼2007年第一季度以來的首次反彈。高端服務式公寓入住率則上升到88.7%。繼冬季之后 ， 大量外籍人士在節日結束后返滬居住或開始其借調期，公寓租賃市場通常在第二季度開始活躍。但今年由于奧運會的關係，中國政府減少了簽證的簽發以控制入境流量，一定程度上影響了短租市場。2008年第2季度公寓成交案例精選別墅租賃市場第二季度別墅租賃市場租金全面上揚， 高端別墅租金上升3.4%至人民幣165.5每平方米每月 ；
11、浦西與浦東別墅租金分別上升1.9%與3.9%至人民幣175.4和人民幣155.8每平方米每月 。連續五個季度下跌之后 ， 浦西別墅租賃市場開始復蘇 ， 租金環比上升2.2%。 浦西業主通過重新裝修、 調整租約政策、 增加傢俱補貼及改進會所設施等一系列措施，最終使入住率在過去半年中持續上升，并在本季度接近90%。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部80859095100105110115Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220012002200320042005200620072008Q1/2001=10
12、0租赁总体市场公寓市场别墅市场数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部80859095100105110115120Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220012002200320042005200620072008Q1/2001=100浦西公寓浦东公寓高档酒店式服务公寓数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部80859095100105110Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2200120022003200420052
13、00620072008Q1/2001=10070%75%80%85%90%95%租金指数 (左轴)入住率 (右轴)項目名稱區域套型面積 (平方米)單價 (人民幣/美 金每月)套型比例 配置 (臥室/公共 區域*/ 衛生間)租賃 起始 時間租賃 期限 (月)租金類型*華山夏都苑長寧218人民幣44,000 美元6,3003/3/25月24標準經典茂名靜安128人民幣21,000 美元3,0002/2/25月12標準L a n s o n Place盧灣188人民幣28,500 美元4,1003/2/26月12標準數據來源 ： 第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部 *第一太平戴維斯定義的標準租金包括
14、: 管理費 ， 俱樂部會所會員費 ， 稅務發票 ， ADSL ， 花園維護費 *第一太平戴維斯定義的公共區域包括: 客廳 ， 餐廳 ， 書房和廚房 注：匯率以1美元 = 6.9元人民幣為基準This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constit
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