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1、本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 2007-04-09 23:36近两年来，随着上海房地产市场的不断跌宕起伏，二手房交易买卖涉讼的情况也日益增多。 据统计，去年杨浦法院共受理二手房买卖纠纷案件 395 件，宝山区院 111 件，浦东新区 363 件，而仅今年上半年，宝山法院就受理了 94 件，浦东新区法院受理了 310 件，都已经达到各法院去年的总数。在对大量案件进行研究的基础上，结合相关资料，现将二手房买卖过程中存在的十大问题总结如下：一、对房屋产权审查不详细。一、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二
2、手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。二、不履行必要的购房手续。二、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解， 只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。三、卖方授权太轻率。三、卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。四、轻易应允霸王条款。四、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款， 致使买卖双方不知不觉落入圈套。 买卖
3、双方一旦委托中介， 就难以全身而退， 想不付钱很难。五、错误选择中介公司。五、错误选择中介公司。目前，上海市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空。六、相关凭证轻易交给他人。六、相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。七、对特别事项不作约定或约定不明。七、对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定，入住本文由昆山小区原创 http:/ http:/ ht
4、tp:/ http:/ 另依据我国婚姻法之规定， 夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主， 约定个别制为补充的婚姻财产制度。 尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人， 也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。四、权利限制审查四、权利限制审查二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。五、他项权利设置审查五、他项权利设置审查购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书
5、面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。六、优先购买权审查六、优先购买权审查共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。 如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。七、审查二手房有无下列禁止买卖情形：七、审查二手房有无下列禁止买卖情形：1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；2
6、、依法收回土地使用权的；3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的；4、权属有争议的；5、未依法登记领取权属证书的；6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；7、列入动拆迁范围的；8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 2008-4-4 10:12:58浏览 138 次二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人， 并由买受人支付房价款的行为。二手房交易应进行相应的调查与审核，包括：一、权属审查一、权属审查一、权属审查一、权属审查购买人要购买二手房， 应当审查二手房的权属证明及相关文件。 没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的
7、房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。 了解拟交易的房屋是否有产权争议。二、共有财产审查二、共有财产审查二、共有财产审查二、共有财产审查本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。三、权利限制审查三、权利限制审查三、权利限制审查三、权利限制审查二手房交易前，卖方应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。 一般说来有权对
8、房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。四、他项权利设置审查四、他项权利设置审查四、他项权利设置审查四、他项权利设置审查购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。 若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。五、优先购买权审查五、优先购买权审查五、优先购买权审查五、优先购买权审查共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。如果没有取得优先购买人的放弃
9、优先购买权的书面文件， 买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。购买人应当注意，以下情形的二手房禁止买卖：（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 再加之不规范中介公司的违规操作，因此在交易过程当中经常发生争议，导致市场主体鱼龙混杂， 市场处于无序状态，导致交易 过程中存在大量侵害买卖双方权益的案件，比如不符合上市条件的房屋上市出售、吃差价、 吃 定金、虚假宣传、房价上涨后一方反悔等诸多问
