温泉旅游度假村项目建议书

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1、中 国 铜 都 德 兴 招商引资精品项目项目查询网站 ：德兴网 德兴农经网： E-mail: 项目招商单位 ：德兴市招商局联系人：周卫华李宏电话： （0793）7514388 7514378 传真： （0793）7514301项目编号： 024 温泉旅游度假村项目建议书2 目录第一章：项目概况第二章：市场预测第三章：建设规模第四章：投资概算及资金筹措第五章：财务评价3 第一章总论1. 德兴市是江西省地热资源最丰富的五个县（市）之一，万村乡温泉是上饶地区唯一的温泉。该温泉地表常年出水水量大，天然出露带长达22 公里，水温27，PH值 7.1 ，无异味，含多种对人体有保健作用的矿物质和离子，水质

2、清洌无污染。经地质专家分析， 在 2.2 公里出露带上开钻 70米深，即可得 70高温的地下水，足以满足各式水疗对水温的要求。2、旅游交通便利。万村乡位于德兴市西南端，东经11727，北纬 2843，处于德兴、弋阳县、横峰县、婺源县、乐平市、万年县中央，距周边各县（市）均为 3540 公里。距上饶市区 80公里。其南北两侧分别为浙赣铁路与公路 320国道，上德（上饶德兴）省级公路穿乡而过，交通十分便利。万村乡是沪、苏、皖、浙、赣、闽诸省市遍游黄山， 婺源国家自然保护区， 圭峰、龙虎山、武夷山的旅游专线必经之地。 万村乡温泉与德兴市另两种旅游圣地铜矿工业文化生态城旅游区、 三清山北路登山旅游区呈

3、三足鼎立之势， 是德兴市振兴旅游业不可缺的重要组成部分。3、具有较好温泉特种养殖基础。 目前，根据万村温泉得天独厚的宝贵资源，市委、市政府不断地进行大胆合理开发利用，一系列优惠政策先后出台， 采取内引外联、招商引资、公司加农户等不同方式， 把温泉开发项目作为全市水产养殖的龙头来抓，共引进资金 1800万元，现建有甲鱼养殖场， 年产 10 万只规模的有两家，年产鳗鱼 200万尾的有两家，建温泉育苗场，温泉水产场各一个，使沉睡已久的宝贵温泉得以开发利用， 使温泉运用于特种水产养殖， 造福于人类。 温泉虽经多年来不断的开发利用， 但整体布局缺少科学性， 温泉闲置浪费还缺少充分利用性，首先是温泉最集中

4、的地方“大湖”尚未开发利用，仍处在长年流失浪费状况，大湖中心由于出水量温度平衡，夏凉冬暖，可充分利用于旅游休闲，可建温泉浴场、 温泉游泳池， 同时建立垂钓屋， 提供人们节假日休闲娱乐健康场所，使宝贵的温泉不仅运用于特产养殖同时还服务于人们的旅游休闲需求，整体提升温泉的综合经济效益。第二章市场预测2001年 12月，德兴市人民政府邀请中科院地理科学与资源研究所旅游规划研究中心主任、研究员、博士生导师郭来喜为首的专家规划组， 对德兴市近、中、4 远期旅游发展进行考察、规划。专家们编制了德兴市旅游发展总体规划（以下简称总规 ） 。 总规制订了德兴市“ 21 世纪旅游精品项目” 6 个，包括万村温泉旅

5、游开发在内。 6个精品项目均有单行的规划研究报告（以下简称项目总规 ） 。根据总规 ，2000年（基准年） ，德兴市国内经济总产值（ GDP ）为 20.95亿元；到 2005年末，预计达 31.42 亿元；到 2010年末，预计达 50.60 亿元。旅游收入分别为 0.23 亿元、0.55 亿元、1.66 亿元。分解上述经济发展战略目标，项目总规设计万村温泉旅游度假区，2005年末达到 1.7 万人次 / 年，旅游收入 546万元/ 年；2012年末达到 4.25 万人次，旅游收入 1662万元/ 年。实现上述目标后，德兴市旅游收入占 GDP 的比重分别为：2005年 1.75%； 2010

6、年 3.2%。远低于江西省旅游业发展“十五”计划和到2020年长远规划纲要要求的 1012% 的指标；也远低于全国 GDP 年均增长 7% 的指标。由此可见， 总规和项目总规整个基调是定在目前德兴市几乎无旅游产业，2000 年旅游收入只占市 GDP 1.1% 的低调基础上的，是偏保守的、谨慎的，但是十分稳妥的。总规详尽而实事求是，得到德兴市委、市政府的高度重视和肯定，制订了配套的一系列政策。全市农网改造已经完成，投资的社会环境得到全面整治。万村温泉旅游度假区若设计建设于上德公路与蚌壳山之间，就连拆迁建设、 转移居民的问题都不存在。 低廉的建设成本， 潜在的巨大旅游客源， 显然为万村温泉旅游业开

7、发创造了难得的历史契机，德兴温泉旅游度村不仅有望一年初具规模、投入运营，而且从中、长远看，完全有可能超越总规 、 项目总规的预计目标，成为德兴市旅游业的拳头产品。编制总规的专家们将德兴市旅游业的发展分为三个阶段。鉴于德兴市以往几乎无旅游产业的状况，第一阶段20012005 年为基础建设期，游客人次仅保持“九五”时期的惯性增长，长幅为10%15%。20062010年为行业系统基本形成期，长幅可达 20% 。20102020年为成熟发展期，由于基数扩大了，游客人次增长将变缓。仅为6%10%，但消费水平会较大提高，旅游业收入增幅反而可高达 12% 。专家的预测，综计三个阶段发展的预算，可得出这样一个

8、结论：在未来近 20 年的时间里， “德兴市的游客总量与收入会有一个起步发展稳定的过程” ，其发展速度会略高于全国平均水平，低于江西省水平。专家们有丰富的预测经验， 总规预测方法科学严谨，结论是毋庸置疑的。5 但是，就万村温泉这个子项目而言，项目总规预测 2005 年末，达到游客人次 1.7 万人次/ 年，2010年末达 4.25 万人次/ 年，则过于保守。 这和专家们来自外地，对江西省情、 上饶地区民情缺乏了解有关； 也和他们对万村温泉旅游度假区未做详细规划有关。为此，本报告编制者走访调查了上饶、南昌两个地区的情况：（一）上饶地区情况1999年上饶地区共接待游客186万人次，收入 10亿元人

9、民币，居全省第五位。主要得力于三清山、龙虎山、圭峰旅游区的品牌效力。这一数据也许不足以说明本项目的吸引力， 从而不能以此为据计算本项目的上饶地区客源预期值。但是，从上饶地区铅山县旅游局统计的数字看，2000 年铅山县本县游客客源达1万人次。弋阳、横峰、鹰潭、上饶四县（市）向铅山县旅游资源相仿，只不过德兴市旅游业尚未发展而已。 因此，万村温泉若搞起来， 在上饶地区吸引 9万人次/ 年的客源，达到铅山县2000年的水平，当不属妄谈。（三）南昌地区情况据南昌市旅游局 2000年抽样调查表明，南昌市区人口166万，年出游人次78万， 其中 55 万人次是在江西省内作短途节省型旅游。 这 55万人次中，

10、 有 43.3%流向三清山的， 即 23.82 万人次。抽样调查的时间段为 5 年，说明每年南昌市约有 4.76 万人游向三清山方向。本项目只要争取到其中1/3 的人流向万村温泉，就可吸引 1.59 万人次/ 年的客源。国内发展旅游业的经验表明：一个国家（小至一个省、一个县市）当期国民人均收入步入 8001000美元/ 年，旅游业就进入了高速发展的阶段， 年客源增长率为 20% 以上。 这一结论已被国内泰山、黄山、庐山多年的统计结果所证实。上饶市国民人均可支配收入2000年已达 4800元人民币 / 年， 鹰潭市 5292元人民币/ 年（属江西第一），均已接近 800 美元/ 年的水平。抓住这

11、个时机，将万村温泉旅游产品推销的主要力量在2005年前放在上饶、南昌两个地区，争取达到铅山县的水平，是完成可以办到的！ 这就争取到了 10.5 万人次/ 年客源。若论开拓沪、浙、苏、皖、闽市场，前景将更可乐观。要争取上饶、南昌两地区的 10.5 万人次 / 年的客源，德兴温泉旅游度假村的建设定位、宣传重点、推销策略近期应突出以下几个特点：1、节省型：景区建设省，成本低，价廉，适合小康人家享用。6 2、实用型：可浴、可嬉、可疗、可钓、可泳、游一次能得到极大的身心享受。3、科普型：地热资源，热带鱼类养殖与观赏的科普展示，寓教于乐，是中、小学生假期游玩的理想去处。第三章建设规模一、项目选址：德兴市万

12、村乡渡头村，上德公路以东、蚌壳山以西（含蚌壳山近前如屏的一排小山及两个山湾）约200亩土地。二、项目建设规模：建设旅游度假村6 区 1 中心及配套设施。（一）主建筑：分为 6 区 1中心1、别墅区：中西结合，形态各异的单层别墅20栋，100个床位，是本项目度假居住的生活区。2、理疗区：单人理疗按摩10间，每间配以温汤疗池1座，按摩床 1 张。3、游泳嬉水区： 25m 50m深 1.5m游泳池 1座；25m 25m深 1m嬉水池 1 座；25m 25m深 0.5m幼儿玩水池 1 座；建筑面积 500m2浴室 1座；四池串联，温泉注入，浴水长流，各排入建节河。4、垂钓区：20m 50m深 1m鱼池

13、 1 座，放养尼罗非鱼、 中华鲸、巴西雕鱼或其他温水珍稀鱼类供钓。5、观鳗区：建标准养鳗池， 由福建乐清人承包养鳗。 设一科普间，供观鳗、地热资源科普介绍用。6、山门区：立度假区山门一座，居中面向公路，扼全区主干道之首。设有票房、保卫部。7、服务中心：建标志性办公楼 1 栋 2500m2。内含总服务台、 商务、歌舞厅、电信、通讯、银行、急救等服务部门和公司经理部。区内建设一商业小区，以满足游客购买旅游纪念品、热带鱼产品、生活日用品的需要。（二）配套基础设施7 1、区内公路干道：呈卅型。中间一竖为主干道。由山门扼守。两旁两竖为分干道，分别直插两道山湾。 中间一横中串干道。 4 条道全长合计 2k

14、m ，道宽 6m ，砼铺筑。2、停车场： 5000m2，砼铺筑，位于山门前。3、变压器及电路： 200KVA 变压器 1 台及供电线路、配电设施等。4、水塔及供排水系统：在区内小包高10M处建 300m3水塔 1 座，用 2KM 地埋铁管向塔内供温泉水。 再由水塔依次流入各池。 用过的温泉水流入冷水池， 集中泵入建节河。5、适时钻一深井，取地下高温（70）水，以调节各地下温。第四章投资概算及资金筹措一、投资概算项目总投资 1069 万元，其中 6 区 1 中心建造费用 534 万元，配套设施 135万元，征地费用 400万元。固定资产投资估算如下：序号项目规 格数 量面 积 (M2) 金 额

15、（万元） （万元）备注1 别墅区20 栋100 240 每栋单人间一间双人客房2间含空调、彩电、电话2 理疗区10 间10 15 3 游泳嬉水区73 4 垂钓区6 5 观鳗区6 山门、保卫室6 山门区60 山门、保卫室7 服务中心标志性办公室商业小区1500 150 24 8 道路、停车场65 9 供水、 配电设施70 合计669 二、资金筹措项目拟招商引资筹措资金。三、项目规划1、严格规划，分阶段建设。 2、先求其开张，后求其完善。 3、滚动发展，以项目培育项目。 4、按设计方案将本项目分解为若干子项目，以降低招商引资工作难度。8 第五章财务评价一、基础数据1、年游客人次： 10.5 人次/

16、年，按人均消费100 元计销售经营收入： 1050 万元/ 年。2、工资及福利费：定员 20人，人均月工资福利费 600元，全年工资福利费 为 14.4 万元。3、水、电费：每天使用电力50KVA （平均数） ，按 300天计，全年电费 6 万 元，水费暂不计价。4、折旧及大修理费：按折旧6.67%，全年折旧费 71.3 万元，维修费每年 3 万元。5、贷款利息：年利率按5% 计，投资 1069万元年利息为 53.46 万元。6、税收：营业税综合税率按 3% ，城市建设维护税按营业税的7% ，教育附加 费按营业税的 3% 计，全年税收合计为32.55 万元。7、年利润（见损益表）损 益 表项目金 额（万元）年销售收入1050 年经营成本148.15 年税金及附加32.55 税前利润869.3 所得税286.86 税后利润582.44 二、