《2008年江苏邳州金陵置业项目商业市场研究及规划销售建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2008年江苏邳州金陵置业项目商业市场研究及规划销售建议（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、徐州邳州金陵置业项目 商业市场研究及规划销售建议徐州邳州金陵置业项目 商业市场研究及规划销售建议徐州邳州金陵置业项目 商业市场研究及规划销售建议徐州邳州金陵置业项目 商业市场研究及规划销售建议2008年4月2008年4月上略优术房地产营销顾问上略优术房地产营销顾问首首先，感谢金陵置业给我们这样一个机会参与到珠江路项目的策划思考中来。根据与金陵置业的初步沟通，结合我们对邳州市场研究以及对项目进行座谈讨论的基础上，我们形成了此份“邳州商业市场分析及项目建议”提案。我们希望能以此份提案为契机，与贵司进一步沟通，并适时开始全面深刻的策略交流；以期形成最为准确和最富实效的操盘思路，为项目的成功竭尽所能！
2、先，感谢金陵置业给我们这样一个机会参与到珠江路项目的策划思考中来。根据与金陵置业的初步沟通，结合我们对邳州市场研究以及对项目进行座谈讨论的基础上，我们形成了此份“邳州商业市场分析及项目建议”提案。我们希望能以此份提案为契机，与贵司进一步沟通，并适时开始全面深刻的策略交流；以期形成最为准确和最富实效的操盘思路，为项目的成功竭尽所能！目录目录目录目录第一部分 宏观市场分析第一部分 宏观市场分析第一部分第一部分第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析第二部分 住宅市场分析第二部分 住宅市场分析第二部分第二部分第二部分第二部分 住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析
3、第三部分 商业市场分析第三部分 商业市场分析第三部分第三部分第三部分第三部分 商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析第四部分 项目自身分析第四部分 项目自身分析第四部分第四部分第四部分第四部分 项目自身分析项目自身分析项目自身分析项目自身分析第五部分 产品规划建议第五部分 产品规划建议第五部分第五部分第五部分第五部分 产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议第一部分宏观市场分析第一部分宏观市场分析第一部分宏观市场分析第一部分宏观市场分析前期报告已提交（略）前期报告已提交（略）前期报告已提交（略）前期报告已提交（略）第二部分住宅市场分析第二部分住宅市场分析第二部分住宅市场分析第
4、二部分住宅市场分析前期报告已提交（略）前期报告已提交（略）前期报告已提交（略）前期报告已提交（略）第三部分徐州邳州商业市场分析第三部分徐州邳州商业市场分析第三部分徐州邳州商业市场分析第三部分徐州邳州商业市场分析专业市场分析专业市场分析商业市场特点商业市场特点商业市场分布商业市场分布百货业态分析百货业态分析家电市场分析家电市场分析综合超市分析综合超市分析在售商业分析在售商业分析主要街道分析主要街道分析商业市场分析商业市场分析一、邳州市整体商业市场分布情况一、邳州市整体商业市场分布情况老城区老城区中部区域中部区域新汽车站新汽车站新政府新政府邳州城市商业发展趋势：邳州城市商业发展趋势：延建设路由南向
5、北，由老城向新城发展延建设路由南向北，由老城向新城发展借助新汽车站，形成如家具 市场的专业市场集中商业借助新汽车站，形成如家具 市场的专业市场集中商业老商业中心，核心商业中 心，以百货，家电，通讯为 主。老商业中心，核心商业中 心，以百货，家电，通讯为 主。借助新政府，形成行政商务 文化中心借助新政府，形成行政商务 文化中心借助北部新城的开发，延建 设路的商业开始成活，以社 区商业为主借助北部新城的开发，延建 设路的商业开始成活，以社 区商业为主二、邳州商业总体呈现特点目前商业供应的区域集 中度较高，主要集中在 老城区，具备较强的辐 射能力。邳州商业特点邳州商业特点邳州商业特点邳州商业特点城市
6、轮廓北移，商业与 行政中心往北发展已成 定局。新建商业用房未来集中上 市，呈放量趋势，市场供求 关系明显逆转，竞争进一步 加剧。档次不高档次不高邳州消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所一般以大众消费为主。模式落后模式落后市场大多商业运作管理模式落后，如个体小商家，缺乏竞争力，从长远看只是商业业态升级完成前的替代品。滞销严重,大型商业不温不火滞销严重,大型商业不温不火三、邳州百货业态分布情况三、邳州百货业态分布情况人民商场百货大楼时代购物广场新世纪商场华联欢乐买商业购物广场位置人民商场百货大楼时代购物广场新世纪商场华联欢乐买商业购物广场位置青年路与建设路交汇西 北角青年路与建设路交 汇
7、东南角青年路与建设路交 汇东北角民主路与建设路交 汇东南角青年东路与人民路 交汇西北角解放路与建设路交 汇西南角经营面积经营面积20000平方米15000平方米8000平方米12000平方米30000平方米10000平方米一楼业态一楼业态珠宝、手机、家电、化 妆品、超市珠宝、手机、化妆 品、华联超市鞋类珠宝、手机、家 电、化妆品、自行 车、电动车、摩托 车珠宝、手机、家 电、美食城、电玩 城、箱包、化妆品珠宝、男女鞋、运 动鞋、家电、箱 包、化妆品二楼业态二楼业态床上用品、鞋类家电、女性服饰男女服饰、羽绒男女服饰、鞋类欢乐买超市男女服饰、童装、 针织品、羽绒服三楼业态三楼业态男女服饰、童装鞋类
8、、床上用品童装、男女内衣圈友家私体验馆男女服饰、儿童服 饰、男女鞋类电器、家具、床上 用品定位定位中档中档低挡中档高档中档1、百货综合商场经营面积较大，接近10万平方米，对于邳州主城2030万人口的城市已经饱和。 2、进驻的品牌档次不高，各大商场经营业态雷同。 3、商业功能划分，过于简单，细分程度不够，管理混乱四、综合超市分析四、综合超市分析位置经营面积档次备注华联欢乐买人民路与青年东路交汇单层15000平方米高档辐射全市范围，邳州最高档超市， 目前邳州是有4家分店上海华联百货大楼一楼5000平方米中档辐射全市范围时代超市建设路与解放路交汇双层15000中档百思买超市世纪大道与建设北路交汇德通
9、 城商业广场单层 3000平方米低档辐射范围新区，经营状态不理想， 二层已经关闭苏果超市人民路（最大）二层10000平方米中档辐射周边及全市区，邳州有35家 苏果超市人民商场超市人民商场1楼3000平方米低档幅射全市范围1、对于邳州市场来说，拥有这么多不同品牌的超市，而且总营业面积超过50000平方米，已经相当饱和。 2、从经营情况来看欢乐买和苏果超市的经营状况良好，档次高且分店多。预计未来23年一些超市将会倒闭。 3、从分布情况来看，老城区占4家，新区1家，新老城结合部1家。可见商业气氛和人流亮依旧在老城区， 新区商业发展缓慢，未来必将有大型超市进驻新区。五、家电专业市场分析五、家电专业市场
10、分析位置经营面积备注五星电器民主路宏大财富广场5000平方米2层店面形式不佳，多为独立区 间，位置家苏宁电器青年西路8000平方米2层永乐电器建设路新世纪商城5000平方米2层百货大楼青年路和建设交汇西北3000平方米1层欢乐买1楼人民路与青年东路交汇3000平方米1层其它超市内的家电5000平方米如时代超市，华联超市等1、从品牌来说，邳州拥有3家品牌家电商，和一些当地的特色电器商，但是从人流量来看，当地百姓是呼不认 电器的品牌，但是不可否认品牌电器的雄厚实力，相信未来这些当地的特色电器商都将经营惨淡。 2、从经营情况来看五星电器经营情况最差，其它几家经营情况相当。主要是五星电器的店铺独特性导
11、致。 3、从分布情况来看，集中分布在宏大财富广场（2家），老商业区建设路上（2家），青年西路（2家）。 新区还没有家电卖场。 4、从经营面积来看，目前市场上电器经营面积超过25000平方米，相对邳州来说，饱和，竞争相当激烈。六、专业市场分析六、专业市场分析名称位置经营业态租金情况备注通成家具广场世纪大道与建设北路 交汇处精品家具市场及低档 家具市场邳州最大的家具批发 市场万兴市场解放东路小商品批发市场0。81。2元/m2/天目前正在拆迁，准备 原地翻建。韩世步行街青年东路服饰、培训、电脑0。71。2元/m2/天邳州最大的电脑市场韩流服饰城宏大财富中心13楼服饰服装类0。41元/m2/天铺位出租
12、率超过80 但经营情况不理想。二手手机市场建设南路与解放路交 汇附近二手手机市场12元/m2/天同盛地下商业解放西路与建设南路 交汇处服饰 、饰品类0。41元/m2/天经营情况惨淡1、老的专业市场，由于时间的积累和品种的唯一性，目前已经比较繁华。 2、新的专业市场，由于没有时间的积累，目前经营惨淡。 3、目前邳州缺乏建材市场、餐饮一条街等专业市场。七、主要街道商业分析青年路青年路人 民 路人 民 路民主路民主路建 设 路建 设 路解放路解放路邳州目前的商业处于初级阶段，以生活超市、电器 卖场以及沿街品牌服饰店为主，业态较为单一，品牌档 次较为落后，店面形象也较差，经营状况一般。建设路：城市的商
13、业中心街道，主 要商业业态为电子数码和百货商 店，北段主要为二手手机市场。 解放路：城市的次级商业街区，主 要是高端品牌服饰专卖店及小商品 批发市场。 民主路：城市的次级商业街区，主 要是低端的服饰门面店、一些餐饮 娱乐及摩托车电动车自行车专卖 店。 青年路：城市的次级商业街道，主 要是城市配套功能、一些品牌专卖 店及电脑一条街（韩世步行街南 端）建设路（一）建设路（一）东尚 品 鞋 铺中 国 联 通一 片 明 电 力 器 材美 的 专 卖江 苏 电 力 营 业 厅希 努 尔 服 饰邳 州 医 药 商 城全 友 家 私新 世 纪 商 城天 惠 手 机 卖 场美 克 运 动 休 闲中 国 农 业
14、 银 行千 惠 服 饰 广 场中 信 待 机 王 专 卖百 信 裤 行斯 得 雅阿 依 莲江 南 春 茶 社稻 草 人 皮 具 专 卖天 鹅 宾 馆海 澜 之 家香 港 皇 朝 家 私波 司 登八 喜 翠 钻时 代 购 物 广 场百 货 大 楼捷 安 特 自 行 车舒 尔 美 眼 镜物 资 商 场名 流 发 型邳 州 市 交 通 局星 期 天 裤 业意 尔 康好 好 七 水 饺卡 丹 路异 乡 人卡 佛 连东 北建设路建设路 南 西西邳 州 商 业 购 物 中 心中 讯 通 信 手 机 园中 国 工 商 银 行天 惠 手 机 卖 场东 方 医 院中 国 双 沟小 家 电李 宁青 云 家 具 城
15、蜘 蛛 王四 方 药 店奥 伦 皮 鞋中 国 移 动中 国 联 通邦 德 福 尔 达 自 行 车舒 尔 美 眼 镜外 贸 童 装酷 肯天 惠 通 讯富 之 岛 家 具鸭 宝 宝 羽 绒 城乔 丹 专 卖人 民 商 场新 华 书 店台 湾 大 酒 店平 价 大 药 房中 国 邮 政志 果 鞋 城建设路（二）建设路（二）12% 9%45%14%2%18%配套其它电器数码 服饰餐饮娱乐百货店业态构成分析?如图所示，建设路主要以电子数码（45）和百货店为主 （18），光手机卖场就有9家，5家大型百货店。整体营业 面积超过50000平方米，是邳州最繁华的地段。租金构成分析?路段北段是同盛国际广场，已经进
16、驻乐时代广场、肯德基，租金收益相对较高，24元/天左右。?该路段南端是邳州老的商业中心，多为百货商场及手机卖场。租金收益相对较高，34元/天左右。?注：租金仅针对1F铺位，2F及以上不计在内。2.22.53.23.500.511.522.533.5元/m2/天西北段西南段东北段东南端青年东路（一）青年东路（一）时 代 购 物 广 场中 国 移 动邳 州 烟 酒中 国 电 信工 商 银 行宏 大 财 富 广 场人 民 公 园奥 艺 造 型建 行大 于 旅 社中 国 体 彩方 正 科 技沙 宣公 安 局金 盾 乒 乓 球斯 舒 朗 体 育利 民 商 店体 育 器 材漂 亮 女 生左 田 右 脑玉 网 眼 睛派 克 文 体书 店书 店快 餐 店饰 品 店书 店城 市 中 心 花 园好 保 力 文 具海 天 书 局农 业 银 行五 金 电 料文 具 饰 品新 人 生 发 型同 一 首 歌 服 饰田 田 服 饰李 口 社 区 委 员 会李 口 幼 儿 园华 联 欢 乐 买李 口 小 学金 悦 酒 店美 真 美 容时 尚 花 艺食 为 线 酒
