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1、大梅沙湖心岛商业街大梅沙湖心岛商业街 招商执行方案招商执行方案方案内容方案内容商业整体定位商业整体定位业态组合业态组合招商步骤招商步骤营销推广营销推广招商策略及租金策略招商策略及租金策略招商举措招商举措 招商执行招商执行 招商进度、目标招商进度、目标1 1商业整体定位阐述商业整体定位阐述商业整体定位商业整体定位1 1市场现状及市场现状及 需求趋势需求趋势产品价值的产品价值的 深度挖掘深度挖掘商业的整体定位市场现状及需求品味人群消费场所大梅沙头号商街产品天然地理条件 产品价值深度挖掘 商业定位基础片区日后发展，价值的提升旅游景点的拉动作用市场空白，头号产品唯一岛屿商业物业东部华侨城的旅游人群片区
2、酒店的商务休闲人群未来的万科总部办公及住宅人群商业整体定位商业整体定位1 1释义：大梅沙片区唯一以时尚、情调、纯粹、景观为特色的体验式释义：大梅沙片区唯一以时尚、情调、纯粹、景观为特色的体验式岛屿休闲消费街区直击东部的特色商业空白！岛屿休闲消费街区直击东部的特色商业空白！大梅沙大梅沙 唯一唯一 异域风情异域风情 景点式景点式 ICBICB整体定位的描述整体定位的描述景点式：以梅沙景观为依托、项目湖景为核心的体验休闲度假商业街区景点式：以梅沙景观为依托、项目湖景为核心的体验休闲度假商业街区异域风情：异国情调，以欧陆风情小镇为蓝本的情景文化商业街区异域风情：异国情调，以欧陆风情小镇为蓝本的情景文化
3、商业街区ICBICB：Island Commercial BlockIsland Commercial Block。建筑形态开放式、流转式的岛屿商业街区。建筑形态开放式、流转式的岛屿商业街区异域风情异域风情景点式景点式ICBICB海上世界岛上明珠西有海上世界、东有岛上明珠西有海上世界、东有岛上明珠 打造深圳最知名的休闲胜地，仅有的具备最丰富自然打造深圳最知名的休闲胜地，仅有的具备最丰富自然 风光的岛上商业街区风光的岛上商业街区2 2业态组合业态组合打造休闲体验式业态组合打造休闲体验式业态组合消费者需求建筑产品特性招商的权衡业态业态层次划分与初层次划分与初 步布局步布局对业态的对业态的影响影响与
4、要求与要求最高消费层次：最高消费层次：休闲、体验、休闲、体验、精神精神等方面等方面需求需求项目业态层次：社区配套商业项目业态层次：社区配套商业（小型便利店、美容美发、西点（小型便利店、美容美发、西点店、冲印店等）店、冲印店等）中间消费层次：对品质生活的需求中间消费层次：对品质生活的需求及对旅游景点的留念及对旅游景点的留念项目业态层次：精品服饰项目业态层次：精品服饰、特色商品、纪念、特色商品、纪念品品、个性工艺品等、个性工艺品等最低消费层次：基本最低消费层次：基本消费消费需要需要项目业态层次：风情美食、酒吧、项目业态层次：风情美食、酒吧、陶艺吧、陶艺吧、DIYDIY工作室等体验休闲类工作室等体验
5、休闲类业态与消费需求逐层次的关联业态与消费需求逐层次的关联业态规划构想业态规划构想_业态层次划分业态层次划分业态组合具体划分业态组合具体划分沿愿望湖内侧的临街商铺建议选择各式酒吧、特色吧、格调吧等业态，打 造深圳知名酒吧街，特色经营，吸引市民及参观旅游度假人士，营造休闲 、舒适、生态的气氛，成为深圳东部独具特色全新体验式夜生活休闲区深圳东部独具特色全新体验式夜生活休闲区。酒吧街酒吧街“酒吧文化散发着年轻人青春的激情， 涌动着年轻人激烈的喧哗和骚动，容纳自己 释放自己原始生命的力量与冲动。不再年轻 的时候会去坐坐喝喝酒，回味青春，因为酒 吧是青春的岁月，那里的青春不会死去，离 去的只是旧识容颜
6、”特色主题、全城独一无二、不可复制“狂野、激情、运动、狂野、激情、运动、主题性主题性 ”在中信、在海上世界、在深圳的其他角落 无所寻觅，全新感官体验、刺激的主题性全新感官体验、刺激的主题性 酒吧世界！酒吧世界！业态组合具体划分业态组合具体划分湖心岛商业街里端剧场建筑，鉴于其优良的地理位置、独特的建筑 外形，我们建议多角度规划，两个创意方向以供参考：剧场建筑剧场建筑一、一、时尚运动时尚运动主题性俱乐部主题性俱乐部Work hardWork hard, , p pl la ay y h ha ar rd d灵感来源：灵感来源：源于美国白领阶层的文化“努力工作，尽情玩”，在中国尤 其是深圳已得到大部
7、分人的认同。 职业描述：企业中层管理人员、自由职业者、IT人员、经纪人、广告从业者爱好描述：野外活动、旅游、运动、酒吧、音乐会、经典电影、爱好描述：野外活动、旅游、运动、酒吧、音乐会、经典电影、 艺术展览、会员聚会艺术展览、会员聚会 造圈造圈“圈子”是生活方式的符号，是对身份的 认同和甄别，是对倡导文化的精神打包无论是酒吧还是俱乐部一定要有明确的主题性，球迷、音乐发烧友球迷、音乐发烧友 、登山爱好者、冲浪俱乐部、驴友、攀岩、车模船模发烧友、登山爱好者、冲浪俱乐部、驴友、攀岩、车模船模发烧友， 成立相应的俱乐部，吸引众多的爱好者，打造他们自己的“圈子” 。二、二、愿望美景愿望美景活动场所活动场所
8、灵感来源：灵感来源：造势造势人人心中都有愿望，也都希望愿望成 为现实，愿望塔、愿望湖无人不爱愿望塔下、愿望湖畔，承办小型酒会、婚庆日、纪念日 、户外Party、公司庆典等喜庆活动，同时可作为交友、 相亲俱乐部的会场，博取愿望成功的好彩头业态组合具体划分业态组合具体划分沿愿望湖外侧的临街商铺建议选择特色餐饮、各地美食，中西餐厅、亚 洲美食分布其中，提供休闲、旅游、度假等消费者质的享受 。万国风万国风 情餐饮情餐饮“品着美酒，享受佳肴，呼吸着清新的空气，欣 赏自然的美景让心灵去旅行。这是多少人梦 寐以求的场景，在大梅沙湖心岛，你的愿望实现 了！ ”业态组合具体划分业态组合具体划分湖心岛外侧入口处广
9、场周边商铺建议选择主题性餐饮业态，如咖啡屋、 比萨店、冰激凌店等知名连锁商业，展示良好形象，提升整体的档次和 品味 。主题性餐饮主题性餐饮“咖啡苦涩也好，香甜也好，当你坐 在那里细细品味的时候，你的心已经在慢 慢溶掉了 ”业态组合具体划分业态组合具体划分湖心岛商业街内街商铺建议选择各式精品店、民族风情服饰店、特色商 品、纪念品、个性工艺品店、陶艺蜡艺工作室、创意坊（Free Box）、 摄影基地等业态，以及部分服务配套类业态（小型便利店、美发店、西 点店等）精品店、纪念品精品店、纪念品 、服务配套、服务配套湖心岛地处大梅沙，新的旅游景点，加 之东部华侨城的带动效应，必定会吸引 大量的旅游观光消
10、费者，因此对应的旅 游纪念品、特色工艺品等必然会具有很 大市场；而服务配套则主要是满足公寓 住户及旅游者的相关生活需求。3 3招商执行招商执行【招商策略】大铺位招商先行目标商家对项目的作用应对策略主力商家 决定整个项目的发展前景熟悉其选址特征，尽可能的 迎合；同时与几个大型店进行谈判；给予 一定的优惠条件；组合业态可一定程度带动其店铺周边的 商业氛围；如果规划得当，多家组合也能 在一定程度上起到旗舰店的作用 ；利用主力商家对其形成吸引；进行严格筛选大铺位商家的招商对整个项目的招商及未来经营的人气贡献至关 重要，而且大商家的招商比较漫长，因此必须先行招商，且志在 必得！1 1招商策略招商策略大铺
11、位大铺位【招商策略】主力店招商策略决策因素招商策略招商方的职责分工店铺盈利能力项目区域及店铺 位置挖掘项目商业价值德思勤客流量及客户消 费水平交通条件建筑条件布局及使用功能产品定制或功能弹性化发展商配套条件软性指标租金合理制定租金 提供优惠条件及优质服务发展商、德思勤 管理与服务1 1招商策略招商策略主力店主力店1 1招商策略招商策略主动出击主动出击德思勤丰富的商家资源及科学的招商模式德思勤丰富的商家资源及科学的招商模式突破手段老客户资源实操经验德思勤公司客户资源复合型商业资源地毯式搜索专业的团队项目的优势明显，但劣势也比较突出，商业消费因季节 性的影响十分明显，谈旺季差异化较大，结合前面提到
12、的相 应招商策略，建议制定相对合理的租金策略，以达到更吸引 商户入驻的可能性。建议根据淡旺季差别，在一年内制定两套租金方案（淡季低价建议根据淡旺季差别，在一年内制定两套租金方案（淡季低价 、旺季正常），但综合平均租金价格维持在、旺季正常），但综合平均租金价格维持在120120元元/ /平米平米. .月月的水的水 平（未含管理费）。（随片区发展变化不断调整）平（未含管理费）。（随片区发展变化不断调整）注：以上价格为预期估测，尚需得到进一步调研论证，实际招商 过程中价格亦需根据商家的实际情况作出进一步调整。1 1招商策略招商策略租金租金主力商家的昭示作用主力商家的昭示作用 ：市场关注，吸引小商家进
13、驻目标引发市场关注沟通招商创新手法主力商家点对点招商主力商家昭示作用点对面宣传，扩大影响点对面宣传，扩大影响 点对点沟通，重点突破点对点沟通，重点突破 步步为营，分级招商、体验互动式招商步步为营，分级招商、体验互动式招商措施免租期租金弹性调整2 2招商举措招商举措8月7月4月10月前期前期 预热预热持续招商阶段持续招商阶段前期准备阶段： 1. 招商物料的准备 2. 法律文本的准备 3. 客户摸底，积累 客户持续招商阶段： 1.营销活动的配合 2.重点客户的洽谈 3.招商策略的不断调整 4.签订合同5月6月9月全面出击全面出击重点消化重点消化难点突破难点突破3 3招商进度、目标招商进度、目标招商
14、过程中及时调整策略，促进招商任务的完成招商过程中及时调整策略，促进招商任务的完成 年底后期后期 招商招商尾盘消化尾盘消化招商率30%招商率60%招商率80%顺利开街顺利开街4 4招商招商步骤步骤初步推广： 项目定位、商业规划及招商条件 制作招商宣传册及筹备法律文件 少量的宣传公关工作，直销“主力租户”第一 阶段全面推广： 针对主力租户进行直销推广 跟进所有目标商户 根据各商户的质素及营业性质来商定其位置及规模 进行广泛宣传，加强宣传力度第二 阶段落实商户： 与商户洽谈租赁条款 落实进驻商户，签订正式合约 进行针对性宣传，为开业做好准备第三 阶段交付使用及试业开幕： 协助商户进场，装修等工程问题
15、 开幕活动，进行开业宣传活动，打响知名度第四 阶段4 4营销推广营销推广1 1推广策略推广策略 分阶段营销推广，实现各阶段招商目标； 以新闻性营销活动为引爆点，通过品牌带动 ，展开全面推广； 媒体推广、现场展示和活动营销齐头并进； 通过强势推广扩大影响力，促进招商。形象导入期 强势推广期 尾盘消化期4月7月10月招商目标：费用预算：招商率30%招商率80%待定待定待定2 2推广节奏推广节奏3 3各阶段推广安排各阶段推广安排1、形象导入期 阶段推广目标：7月之前累计实现招商率的30% 阶段推广策略前期物料准备与积累招商客户并行，通过招商推介活动启动商业 推广，引出对区位价值的大讨论，提升项目的整
16、体形象及知名度。 推广主题：东部岛上明珠，梅沙商业王冠强势推广期 尾盘消化期4月7月10月形象导入期活动主题：深圳市各行业协会洽谈会暨湖心岛项目产品推介会 活动时间：2007年4月27日（待定） 活动目的： 宣传推广，提高项目知名度 现场考察，直观感受商业街，促成到场商家的意向签订 利用各行业协会的行业资源，对我们的商业街进行全面推广 树立鸿洲的品牌地位，通过活动的组织，展示发展商的实力 建立良好口碑，相传于行业协会各会员之中，为日后的鸿洲 商业项目打下坚实基础 活动方式：与深圳市各行业协会共同举办商家洽谈会及项目推介会 活动内容：由行业协会负责组织会员商家，德思勤邀请部分商家到商业项 目现场，进行商家座谈会、项目推介会、商家交流会等现场活动，对项目 现场进行实地考察。
